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La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari

La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari. Arch. Simone Spreafico MRICS. A cura del Dott. Stefano Origgi. Chi siamo.

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La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari

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  1. La valutazione dei patrimoni edilizi dei Fondi Immobiliari Arch. Simone Spreafico MRICS A cura del Dott. Stefano Origgi

  2. Chi siamo REAG offre una consulenza specialistica, qualificata e indipendente nel Settore Immobiliare. Nel corso degli anni si è affermata come leader nel settore delle valutazione e dei servizi di consulenza immobiliare. REAG appartiene al Gruppo American Appraisal, fondato nel 1896 a Milwaukee, leader mondiale nel campo delle valutazioni patrimoniali e finanziarie. Società controllate dal Gruppo REAG: ECOMAG Specializzata nella consulenza ambientale, di sicurezza ed igiene del lavoro REAG 4 Loans Attiva nelle prestazioni di servizi integrati rivolti al mondo bancario, sia per quanto riguarda i crediti “in bonis” che i crediti in sofferenza (NPL) REAG Property Services Specializzata nella consulenza tecnico edilizia, catastale e ingegneristica e nella gestione immobiliare

  3. Principali settori di attività • Valutazione e analisi dell’Investimento Immobiliare nelle sue diverse componenti e individuazione delle opportunità di valorizzazione di una proprietà, studi di mercato e di fattibilità tecnico-economica Investment • Consulenza sulle attività di investimento e disinvestimento, sulla gestione strategica (asset management e property development) e nei servizi di dismissione di singoli Immobili e/o interi Portafogli Immobiliari Advisory • Analisi di tutte le caratteristiche di una proprietà, siano esse di natura fisica o legate a disposizioni normative. Verifica del quadro di conformità e valutazione dei costi di adeguamento Technical Due Diligence • Coordinamento di tutte le attività necessarie per la gestione tecnica ed amministrativa dell’Immobile e la relativa manutenzione, custodia e conduzione Property Management

  4. Presenza territoriale Global Network, LocalConsulting Significativa presenza internazionale (Europa): Repubblica Ceca, Francia, Germania, Ungheria, Lussemburgo, Polonia, Romania, Spagna, Turchia, UK, Grecia, Russia Forte presenza in Italia: Milano, Roma, Savigliano, Padova, Modena, Firenze, Ancona, Bari, Palermo, Sassari

  5. I FONDI IMMOBILIARI – definizioni • “Fondo Immobiliare": un fondo il cui patrimonio può essere investito in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo. • Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I NUMERI* N° SGR immobiliari: 28 N° Fondi gestiti: 122 Patrimonio Gestito: 20.068 milioni di euro * Dati di Assogestioni aggiornati al 30-06-08 5

  6. I FONDI IMMOBILIARI – Classificazione Modalità Rimborso quote Modalità sottoscrizione / investimento Tipologia sottoscrittori Tipo di gestione Rendimento Tipologia Investimento • Specializzati • Generalisti • Garantito • Non Garantito • Speculativi • Non Speculativi • Ordinari • Ad Apporto • Misti • Retail • Istituzionali / Riservati • Chiusi a Capitale Fisso • Chiusi a capitale variabile 6

  7. Il Mercato: I Soggetti Investitori Le opportunità del mercato Principali soggetti ai quali può essere rivolto il Fondo Immobiliare: • INVESTITORI CORE / ISTITUZIONALI: • Gruppi Bancari • Fondi Pensione • Gruppi Assicurativi • High Networth Individuals • INVESTITORI VALUE ADDED / OPPORTUNISTIC: • Fondi di Real Estate private Equity • Costruttori / Developer • High Networth Individuals • INVESTITORI RETAIL: • Fondi Retail / Quotati : destinato ai piccoli / medi risparmiatori (Clienti Affluent ed High Networth Individuals) permettendo loro una diversificazione degli investimenti finanziari. 7

  8. I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo di riferimento • Legge n. 86 del 25 gennaio 1994 che introduce in Italia l’istituto dei Fondi Immobiliari Chiusi; • D.Lgs. 24 febbraio 1998 (Testo Unico della Finanza – TUF); • Provvedimento della Banca d’Italia 1 luglio 1998; • D.M. 24 maggio 1999n° 228 relativo ai criteri generali a cui si devono uniformare i fondi comuni di investimento; • Provvedimento Banca d’Italia 20 settembre 1999 relativo alle Società di Gestione del Risparmio - SGR; • Provvedimento Banca d’Italia 24 dicembre 1999 relativo ad aspetti contabili dei Fondi di Investimento e SICAV; • D. Lgs. 25 settembre 2001 n. 351 convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410 che disciplina la privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. istituisce e regolamenta: - IFondi Immobiliari ad Apporto Pubblico; - I Fondi Immobiliari Semi – Chiusi; • Legge n. 326 del 24 novembre 2003 abrogazione dell’Imposta Patrimoniale e introduzione aliquota 12,5%; 8

  9. I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo disciplina fiscale • Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005 che introduce una nuova normativa riguardante la gestione collettiva del risparmio. • D. Lgs 223/2006 (decreto Bersani) e Legge 27 dicembre 2006 n 269 (legge finanziaria 2007)che introduce modifiche al regime fiscale dei fondi immobiliari lasciando in capo al Fondo solo un’imposizione indiretta (opzione per il regime IVA, tassa ipotecaria, catastale e imposta di registro fissa); • Legge 6 agosto 2008 n. 133 (Legge Finanziaria 2008 – manovra d’estate)che introduce nuovamente un’Imposta Patrimoniale dell’1% in capo ai Fondi “Familiari” e innalza la ritenuta sui dividendi e sui capital gain al 20%. 9

  10. ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco” LOCAZIONE Operazione Locatore Registro Iva Conduttore Chiunque (soggetti passivi e privati) Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni Locazione di fabbricati abitativi Esente 2% Imprese di costruzione e di ristrutturazione Chiunque (soggetti passivi e privati) Locazione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata 10% 2% A) Soggetti con detraibilità minore o uguale a 25% B) Operatori non soggetti passivi o privati C) Ipotesi esercizio opzione per imponibilità Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni Locazione di fabbricati strumentali Imponibile 20% 1% Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C) Esente 1% 10

  11. ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco” CESSIONI Ipotecaria e catastale Registro Iva Cessionario Operazione Cedente 1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato interventi da meno di 4 anni Chiunque (soggetti passivi e privati) Imponibile 4% 10% 20% Cessione di fabbricati abitativi €168,00 €168,00 + 168,00 Chiunque (soggetti passivi e privati) 2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1) 2% + 1% = 3% 7% Esente Imprese di costruzione e di ripristino anche se hanno ultimato gli interventi da più di 4 anni (ma entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni) Imponibile 4% 10% 20% Cessione di fabbricati abitativi in edilizia convenzionata Chiunque (soggetti passivi e privati) €168,00 €168,00 + 168,00 Imponibile 10% 20% 1) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 4 anni Chiunque (soggetti passivi e privati) Cessione di fabbricati strumentali 3% + 1% = 4%* €168,00 A) soggetti con detraibilità minore o uguale a 25% B) operatori non soggetti passivi o privati C) ipotesi esercizio opzione per imponibilità 2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui al numero 1), comprese le imprese costruttrici o di ripristino per gli immobili ultimati da oltre 4 anni Imponibile 20% €168,00 3% + 1% = 4%* Soggetti diversi dalle precedenti lettere A) e B) e in mancanza di opzione di cui alla lettera C) €168,00 Esente 3% + 1% = 4%* * Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di fabbricati strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi, SIIQ, imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari le percentuali delle imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà (1,50% + 0,50% = 2%) 11

  12. ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: Legge 6 agosto 2008 n° 133 La manovra d’estate 2008, introduce una sostanziale modifica del regime di tassazione dei Fondi Immobiliari e con particolare il concetto di “FONDI FAMILIARI” – intesi come Fondi a stretta base partecipativa- • A livello normativo possono essere definiti “Familiari” quei fondi che non prevedano la quotazione in mercati regolamentati e abbiano un patrimonio (al lordo dell’indebitamento) inferiore a 400 milioni di euro e che presentino almeno una delle seguenti caratteristiche: • Le quote del fondo siano detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di tali quote siano detenute da particolari soggetti, quali ad esempio: investitori istituzionali, enti pubblici ed enti di previdenza obbligatoria, imprenditori individuali nell’esercizio dell’impresa; • se si tratta di Fondi riservati o speculativi in cui più di due terzi delle quote siano detenute da persone fisiche legate tra loro da rapporti di parentela. ” Per tali Fondi è prevista l’applicazione di un’imposta patrimoniale pari all’1% del valore complessivo netto del Fondo. 12

  13. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento B.I. 14 aprile 2005 Il Provvedimento di Banca d’Italia del 15 aprile 2005, “REGOLAMENTO SULLA GESTIONE COLLETTIVA DEL RISPARMIO”, è volto a riordinare e dare sistematicità a tutta la normativa di Banca d’Italia. Il TITOLO V del provvedimento disciplina gli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) tra cui anche i Fondi Chiusi e Immobiliari. 13

  14. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 TITOLO V – Capitolo III Sezione IV : FONDI CHIUSI La presente sezione disciplina: • La composizione del portafoglio; • Divieti di carattere generale; • I limiti alla concentrazione dei rischi; • Assunzione e concessione di prestiti. Sezione V : FONDI RISERVATI A INVESTITORI QUALIFICATI Sezione VI : FONDI SPECULATIVI 14

  15. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 TITOLO V – Capitolo IV: Criteri di valutazione del patrimonio del Fondo Sezione I : DISPOSIZIONI DI CARATTERE GENERALE Sezione II : CRITERI E MODALITA’ DI VALUTAZIONE “……La presente sezione al paragrafo 2 disciplina i criteri di valutazionedelle singole componenti del Patrimonio e al paragrafo 4 individua i soggetti che devono effettuare la valutazioni……..” 15

  16. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 METODOLOGIE VALUTATIVE 1) Partecipazioni di Fondi chiusi in società non quotate – Partecipazioni non di controllo in società immobiliari: Alle partecipazioni non di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il Patrimonio può essere rettificato in funzione di ulteriori componenti economicamente rilevanti (ad es. caratteristiche della struttura organizzativa, competenze professionali, ecc), ma sempre secondo un principio generale di prudenza risultante da: - transazioni recenti su un numero di titoli significativo; - applicazione di metodi di valutazione basati su indicatori economico – finanziari. – Partecipazioni di controllo in società immobiliari: Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il Patrimonio Netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari i criteri di valutazione utilizzabili per i beni immobili (vedi paragrafo successivo). 16

  17. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 • METODOLOGIE VALUTATIVE 2) Beni Immobili: Ciascun bene immobile detenuto dal Fondo è oggetto di singola valutazione (più beni omogenei possono essere valutati in maniera congiunta). • Il Valore corrente degli immobili è determinato sulla base delle loro caratteristiche: • Intrinseche: sono quelle relative alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc…) • Estrinseche: sono quelle relative a fattori esterni al bene (destinazione alternativa, vincoli, fattori giuridici, andamento del mercato immobiliare, ecc…) • Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: • - il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione; • - siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto; • - i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione; • - l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato. 17

  18. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 Il valore corrente degli immobili può essere determinato: 1. Metodo comparativo: ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente; 2. Metodo reddituale – finanziario (DCF): facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa. Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite; 3. Metodo del Costo: sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno. 18

  19. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 “…….. Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione………” 19

  20. LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005 ESPERTI INDIPENDENTI Per la valutazione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari in cui è investito il patrimonio del fondo nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, la SGR si avvale di esperti indipendenti. Gli esperti provvedono, entro 30 giorni dalla data di riferimento della valutazione del patrimonio del fondo, a presentare alla SGR una relazione di stima del valore dei suddetti cespiti, nella quale vanno indicati la consistenza, la destinazione urbanistica, l'uso e la redditività dei beni immobili facenti parte del patrimonio del fondo nonché di quelli posseduti dalle società immobiliari controllate dal fondo. Nell'indicazione della redditività gli esperti tengono conto di eventuali elementi straordinari che la determinano, dei soggetti che conducono le unità immobiliari, delle eventuali garanzie per i redditi immobiliari, del loro tipo e della loro durata, nonché dei soggetti che le hanno rilasciate. Per gli immobili non produttivi di reddito, gli esperti indicano la redditività ordinariamente desumibile da quella di immobili similari per caratteristiche e destinazione. La SGR inoltre richiede agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene immobile che intende vendere nella gestione del fondo. 20

  21. ESPERTI INDIPENDENTI - Gli esperti indipendenti possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR. - Gli esperti indipendenti devono essere iscritti ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità ad effettuare valutazioni tecniche od economiche dei beni in cui è investito il fondo. - Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali delle SGR ai sensi dell’articolo 13 del Testo Unico. - Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del gruppo della SGR - Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti : a) nell’oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto dell’investimento del fondo; b) una struttura organizzativa adeguata all’incarico che intendono assumere. - L’esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare, dandone tempestiva comunicazione alla SGR. 21

  22. DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG) La VALUTAZIONE indica l’opinione in forma scritta, circa il valore alla data della valutazione di una proprietà. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell’incarico, l’opinione è fornita a seguito di un sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo della valutazione. 22

  23. DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG) Il VALORE DI MERCATO ” indica l’ammontare stimato a cui una proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un‘ adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni. 23

  24. METODI DI VALUTAZIONE (REAG) • Metodo del mercato o comparativo • (market approach) • Metodo del costo • (cost approach) • Metodo del reddito • (income approach) • Metodo della trasformazione • (development approach) 24

  25. METODI DI VALUTAZIONE (REAG) ELEMENTI FONDAMENTALI DELL’APPROCCIO VATUTATIVO Massimo e miglior utilizzo (H&B use) Oggetto della valutazione (es. Piena Proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc) Vincoli e restrizioni alla proprietà 25

  26. METODI DI VALUTAZIONE (REAG) • Metodo del mercato o comparativo (market approach) • Metodo del costo (cost approach) • Metodo del reddito (income approach) • Metodo della trasformazione (development approach) 26

  27. Metodo del mercato o comparativo Si basa sul confronto fra la proprietà oggetto di stima e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerto sullo stesso mercato o su piazza concorrenziali, effettuando i necessari aggiustamenti per tener conto delle differenze esistenti tra i diversi immobili in relazione alla data della vendita, all’ubicazione, alla tipologia, all’età e allo stato di manutenzione nonché alle prospettive future del mercato • Ricerche di mercato • Verifica delle condizioni di vendita • Comparazione della proprietà in oggetto con altre recentemente compravendute sul mercato di riferimento • Determinazione del valore • Determinazione del valore: • Applicazione dei fattori di comparazione attraverso apposita tabella • Valore unitario ponderato da applicare • N.B. i fattori di comparazione non sono fissi ma variano in funzione dell’asset in analisi (immobile a dest. Residenziale, palazzo uffici, centro commerciale) 27

  28. Metodo del reddito 28

  29. METODI DI VALUTAZIONE (REAG) • Metodo del mercato o comparativo (market approach) • Metodo del costo (cost approach) • Metodo del reddito (income approach) • Metodo della trasformazione (development approach) 29

  30. Metodo del costo Il metodo del costo è quel criterio di stima mediante il quale si arriva alla determinazione del Valore di Mercato di un bene attraverso il “principio di sostituzione” Si basa sul costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare la proprietà con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità della proprietà medesima. Tale costo deve essere diminuito in considerazione di vari fattori incidenti sul valore degli immobili (deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, etc.) e aumentato del valore del terreno. Nella determinazione dei costi vanno considerati i prezzi correnti di mercato includendo materiale, manodopera, manufatti, costi indiretti, profitti e onorari, oneri di urbanizzazione e oneri finanziari relativi al periodo di costruzione. Non sono invece considerati i costi degli straordinari: gli incentivi al personale e i sovrapprezzi sui materiali o gli eventuali contributi, incentivi e le agevolazioni di cui gode la proprietà in oggetto. 30

  31. Metodo del costo • Il “costo di sostituzione” è il massimo valore di mercato di un bene, in quanto nessuno, in condizioni normali, pagherebbe quel bene più di quanto costerebbe la sua sostituzione con uno simile avente la stessa utilità • Il presupposto a cui sottintende il criterio del “costo di sostituzione” è che i costi siano quantificati e riferiti ad un bene che abbia le medesime caratteristiche e che soddisfi gli stessi bisogni di quello di cui si sta calcolando il costo • Il “costo di sostituzione” si suddivide in: • Costo di ricostruzione a nuovo (C.R.N.) • Costo di rimpiazzo (C.O.R) Costo di ricostruzione a nuovo esprime il costo che si deve sostenere per produrre un bene avente caratteristiche dimensionali, elementi strutturali e di finiture, materiali e layout uguali a quelli del bene in esame Costo di rimpiazzo esprime il costo che si deve sostenere per rimpiazzare un bene con un altro che sia in grado di sostituire il bene esistente soddisfacendo le medesime economiche e possedendone le stesse capacità, desiderabilità e utilità 31

  32. Metodo del costo • Deprezzamenti per: • Deprezzamento fisico • Eccesso di investimento • Obsolescenza operativa e funzionale • Obsolescenza economica 32

  33. Metodo del costo 33

  34. Determinazione della vita utile e della vita residua Anno di costruzione 1988 Data di valutazione 1995 Età dell’immobile 7 % costo Vita utile Vita residua WNL WRL Struttura in cemento armato 18,00% 70 63 12,6 11,34 Pareti in muratura 12,00% 70 63 8,4 7,56 Pavimenti 8,00% 35 28 2,8 2,24 Opere in acciaio 2,00% 50 43 1 0,86 Soffitti 2,00% 35 28 0,7 0,56 Pareti interne 8,00% 35 28 2,8 2,24 Finestre e porte 10,00% 30 23 3 2,3 Idraulico 4,00% 25 18 1 0,72 HVAC 12,00% 25 18 3 2,16 Elettrico 9,00% 25 18 2,25 1,62 Ascensori 2,50% 25 18 0,625 0,45 Costruzioni 12,50% 30 23 3,75 2,875 Totale 100% 42 35 42 35 Metodo del costo 34

  35. METODI DI VALUTAZIONE (REAG) • Metodo del mercato o comparativo (market approach) • Metodo del costo (cost approach) • Metodo del reddito (income approach) • Metodo della trasformazione (development approach) 35

  36. Metodo del reddito • Il Metodo Reddituale prende in considerazione due diversi approcci metodologici: • Capitalizzazione diretta • si basa: • sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato, dei redditi netti futuri generati dalla Proprietà. • VAN = R \ i • Metodo dei flussi di cassa attualizzati (DCF – discounted cash flow) • si basa: • sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivati dalla Locazione della Proprietà; • sulla determinazione del Valore di Mercato di uscita mediante la capitalizzazione diretta, alla fine degli n. anni, del reddito netto; • sulla attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (Redditi Netti e Valore di Mercato); oppure 36

  37. Metodo del reddito • Analisi dei contratti di locazione in corso e Analisi del Canone di mercato • Canone in essere • Scadenza • Indicizzazione • Clausole contrattuali generali e/o particolari • Canone di mercato • Spese a carico della proprietà: • Amministrazione • Manutenzione • Assicurazione • Spese condominiali • Oneri fiscali (ICI) • Altri costi (sfitto e inesigibilità) 37

  38. Metodo del reddito • Costi di adeguamento • Ristrutturazioni • Risanamenti ambientali • Adeguamenti normativi • Adeguamenti amministrativi • Tassi di attualizzazione / sconto • Struttura finanziaria • Tasso di attualizzazione • Tasso di capitalizzazione • Valore di uscita • Cap-in • Cap-out La struttura finanziaria La struttura finanziaria normalmente ipotizzata per un investitore “ordinario” è costituita per un 40% da capitale proprio e per un 60% da capitale di terzi 38

  39. Metodo del reddito Tasso di attualizzazione 39

  40. Operazioni di Sviluppo, rendimento oltre 12% Portafoglio opport./trading, rendimento oltre 12% Industriale, rendimento oltre 8% Logistica, rendimento tra 7,7% - 8,2% Multiplex, rendimento tra 7,5% - 8% Centri Commerciali/ Hotel, rendimento tra 6% - 7,3% Uffici/ terziario, rendimento tra 6% - 7% Portafoglio core filiali bancarie, rendimento tra al 6% - 6,5% Residenziale, rendimento intorno al 4,5% Il Mercato, Profilo Rischio - Rendimento Profilo del rendimento medio (cap rate) per tipologia immobiliare Rischio alto Rendimento (cap rate) Rischio medio alto Rischio medio basso Rischio basso Rischio 40

  41. Metodo del reddito 41

  42. METODI DI VALUTAZIONE (REAG) • Metodo del mercato o comparativo (market approach) • Metodo della trasformazione (income approach) • Metodo del costo (cost approach) • Metodo della trasformazione (development approach) 42

  43. Metodo della trasformazione • INQUADRAMENTO URBANISTICO • ANALISI DEL PROGETTO • DETERMINAZIONE COSTI DI SVILUPPO • DETERMINAZIONE PERIODO ASSORBIMENTO VENDITE • (CONTRATTI DI LOCAZIONE/VENDITA) • DETERMINAZIONE PERIODO REALIZZAZIONE INIZIATIVA • STATO AVANZAMENTO LAVORI (CONTRATTI DI APPALTO) • TASSO DI ATTUALIZZAZIONE • DETERMINAZIONE VALORE PROPRIETA’ TRAMITE BUSINESS PLAN 43

  44. Metodo della trasformazione 44

  45. Metodo della trasformazione 45

  46. RICAVI DI VENDITA Destinazione Sup. Lorde €/Mq. Totale Mq. Uffici 120.000 4.300 516.000.000 Archivi (interrati) 18.000 1.500 27.000.000 Locali tecnici (interrati e su copertura) 15.000 0 0 Verde condominiale 100.000 0 0 Parcheggi intterrati mq. 2.100 28.000 58.800.000 TOTALE RICAVI 601.800.000 Metodo della trasformazione 46

  47. IPOTESI DI TRASFORMAZIONE SULLA BASE DI ACCORDO DI PROGRAMMA APPROVATO VM trasformazione FLUSSI DI CASSA Valori a moneta costante xOOO ANNO 1 2 3 4 5 6 7 TOTALE 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100% VENDITE 150.450.000 150.450.000 150.450.000 150.450.000 601.800.000 TOTALE VENDITE 150.450.000 150.450.000 150.450.000 150.450.000 601.800.000 I N C A S S I All'ordine 20% 30.090.000 30.090.000 30.090.000 30.090.000 120.360.000 Stato Avanzam.Lavori 30.090.000 45.135.000 33.851.250 11.283.750 120.360.000 60.180.000 45.135.000 15.045.000 120.360.000 90.270.000 30.090.000 120.360.000 120.360.000 120.360.000 TOTALE INCASSI 60.180.000 135.405.000 199.346.250 206.868.750 601.800.000 COSTI DI SVILUPPO 0% 0% 0% 0% 0% Demolizioni 0 0 0 0 0 0% 25% 25% 25% 25% 100% Nuove Costruzioni 0 66.075.000 66.075.000 66.075.000 66.075.000 264.300.000 Indiretti 2.378.000 2.378.000 2.378.000 2.378.000 2.378.000 11.890.000 Oneri di Urbanizz. 22.800.000 22.800.000 45.600.000 Costi di Commercializz. 2% 3.009.000 3.009.000 3.009.000 3.009.000 12.036.000 TOTALE COSTI 2.378.000 94.262.000 94.262.000 71.462.000 71.462.000 333.826.000 MARGINE OPER. LORDO -2.378.000 -34.082.000 41.143.000 127.884.250 135.406.750 267.974.000 UTILE PROMOTORE IMMOB 10% 0 6.018.000 13.540.500 19.934.625 20.686.875 60.180.000 FLUSSI DI CASSA -2.378.000 -40.100.000 27.602.500 107.949.625 114.719.875 207.794.000 TEMPI 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 FATT. DI ATTUALIZ. 8,1% 0,9619 0,8899 0,8234 0,7618 0,7048 FLUSSI ATTUALIZZATI -2.287.344 -35.686.452 22.727.243 82.235.398 80.856.634 147.845.479 VAL. DI MERCATO EURO 148,000,000.00 Valore Unitario su Sup. Territoriale 591 Valore Unitario su Sup. Edificata f.t. 1.232 Valore unitario su Volume f.t. 352 Metodo della trasformazione 47

  48. Il Mercato: gli investimenti dei Fondi INVESTIMENTI TRADIZIONALI TERZIARIO - UFFICI CENTRI COMMERCIALI Tipologia Investitore: istituzionale Tipologia investimento: a reddito Rendimento: 6% - 7,5% Profili di rischio: medio/basso Tipologia Investitore: istituzionale Tipologia investimento: a reddito Rendimento: 6% - 7,5% Profili di rischio: medio PARAMETRI FONDAMENTALI Tipologia Commerciale (Shopping Center, Medie Superfici, Outlet) Canone / Mq – Fatturato/Mq – Bacino d’utenza - Competitors Tipologia di contratto (Affitto di rampo d’azienda) Vacancy /Turnover PARAMETRI FONDAMENTALI Canone / Mq Tipologia di contratto (double net, data di scadenza) Vacancy 48

  49. Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari INVESTIMENTI TRADIZIONALI HOTEL AREE SVILUPPO Tipologia Investitore: developer - opportunistic Tipologia investimento: a sviluppo Rendimento: 12% - 15% (unlevered) Profili di rischio: alto Tipologia Investitore: istituzionale Tipologia investimento: a reddito Rendimento: 6% - 7% Profili di rischio: medio – medio/alto PARAMETRI FONDAMENTALI Rischio Urbanistico Tempi di costruzione – Tempo di assorbimento Ricavi prospettici Costi di costruzione (diretti , indiretti, urbanizzazioni) SAL e Contratti di appalto PARAMETRI FONDAMENTALI ADR (Avarage Daily Rate) - Tasso di occupazione Fatturato / Margine sul Fatturato / Valore a camera Tipologia di contratto (double net, data di scadenza) 49

  50. Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari ESEMPI DI ALTRE TIPOLOGIE DI INVESTIMENTI MARINE RSA & CLINIC MULTIPLEX FORUM GOLF 50

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