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NORMATIVIDAD LEGAL. ESPEC
E N D
1. MAG.JORGE LUIS GONZALES LOLI
NOTARIO DE LIMA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL Y RECTIFICACIÓN DE ÁREA
2. NORMATIVIDAD LEGAL ESPECÍFICA
LEY 27157 (PUB. 20 DE JULIO DE 1999)
REGLAMENTO APROBADO POR DECRETO SUPREMO N° 008-2000-MTC (PUB. 17 DE FEBRERO DEL 2000) con TUO APROBADO POR D.S. N° 035-2006-VIVIENDA (08-11-2006)
LEY 27333 (PUB.30 DE JULIO DEL 2000)
SUPLETORIA
LEY DEL NOTARIADO - D. LEY N° 26002
LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOSS DE COMPETENCIA NOTARIAL - LEY 26662
CÓDIGO CIVIL
CÓDIGO PROCESAL CIVIL
3. AMBITO DE APLICACIÓN SEGÚN REG. LEY 27157:(Arts. 4 y 35)
Inmuebles Urbanos (cuando menos proyecto de habilitación urbana aprobada)
Inmuebles con edificaciones materia de regularización.
SEGÚN LEY 27333 (Art. 5 inciso K)
Inmueble situado en área urbana.
Comprende terrenos
4. AMBITO DE APLICACIÓN MODIFICATORIA (D.S N° 011-2005-VIVIENDA)
Amplia el ámbito de la Regularización a predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren inscritas como urbanas en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios. (Art. 4° modificado) CONSECUECUENCIAS DE LO EXPUESTO. Inexigibilidad de dicha inscripción de dicha regularización, bastando certificado de zonificación.
5. INMUEBLE URBANO VS. SITUADO EN AREA URBANA INMUEBLE URBANO:
CON RECEPCIÓN DE OBRAS O CUANDO MENOS PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANO INSCRITO
INMUEBLE EN AREA URBANA:
URBANO TRADICIONAL (CERCADO)
ISLA RÚSTICA
PARCELACIÓN SEMIRÚSTICA
SE PUEDE ACREDITAR CON UN CERTIFICADO DE PARÁMETROS O DE ZONIFICACIÓN SIN NECESIDAD DE INSCRIPCIÓN PREVIA (RES. 368-2001-ORLC/TR DE 28 DE AGOSTO DEL 2,001)
6. NECESIDAD DE EXISTENCIA DE EDIFICACIONES PROCEDE CUANDO NO HAY EDIFICACIÓN ALGUNA TERRENO - ACREDITAR ACTOS POSESORIOS.
TAMBIEN CUANDO SE EFECTÚA LA REGULARIZACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN (FOR) EN CUALQUIERA DE SUS CLASES (OBRA NUEVA, AMPLIAC., MODIFICACIÓN, REMOD., ETC.)
SI PROCEDE SI YA EXISTE EDIFICACIÓN INSCRITA QUE NO ES MATERIA DE NINGÚN SUPUESTO DE REGULARIZACIÓN (Décimo Precedente de Observancia Obligatoria – 12 Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP)
7. REQUISITOS LOS ESTABLECIDOS EN EL PRIMER PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 950 DEL CÓDIGO CIVIL (POSESIÓN CONTÍNUA, PACÍFICA Y PÚBLICA COMO PROPIETARIO) - ART. 5° LEY 27333.
NO SE APLICA EL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 952 DEL CÓDIGO CIVIL, REFERIDO AL PLAZO DE 5 AÑOS CUANDO EXISTE BUENA FE Y JUSTO TÍTULO.
SE PUEDE SUMAR PLAZOS POSESORIOS DEL INMEDIATO TRANSFERENTE - APLICACIÓN SUPLETORIA DEL ART. 898 DEL C.C.
8. POSESIÓN PACÍFICA. (SIN TURBACIONES)
PÚBLICA ( DE CONOCIMIENTO GENERAL)
CONTINUA (INTERUPCIÓN MENOR DE UN AÑO O CON RESTITUCIÓN JUDICIAL NO LA AFECTA - ART. 953 DEL C.C.)
COMO PROPIETARIO: SIN RECONOCER EXISTENCIA DE UN TITULAR DISTINTO.
PRESUNCIÓN POSESORIA DE TIEMPO INTERMEDIO - ART. 915° DEL C.C.
9. CARACTERISTICAS FUNDAMENTALES ES UNA ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL (LEY N° 26662).
POR TANTO SE APLICARÁN PREFERENTEMENTE, EN ESTE ORDEN, SU NORMATIVIDAD ESPECIAL (LEYES 27157, SU REGLAMENTO Y LA LEY 27333) Y SÓLO SUPLETORIAMENTE Y EN ESTE ORDEN, LA LEY N° 26662, LA LEY DEL NOTARIADO Y EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL (ART. 1° DE LA LEY 27333)
NO HAY ASUNTO LITIGIOSO LO QUE LA DIFERENCIA DEL PROCESO JUDICIAL.
10. COMPETENCIA DEL NOTARIO EL NOTARIO DE LA PROVINCIA DONDE SE LOCALIZA EL PREDIO MATERIA DE PRESCRIPCIÓN.
LA COMPETENCIA NOTARIAL ES PROVINCIAL LO QUE ES DIFERENTE A LA LOCACIÓN DISTRITAL DEL OFICIO NOTARIAL (ARTÍCULO 4° DE LA LEY DEL NOTARIADO)
CONCEPTO DE DISTRITO NOTARIAL.
EL NOTARIO DEBE SER ABOGADO - ART. 6 DEL REGLAMENTO Y APLICACIÓN SUPLETORIA DEL ARTICULO 3° DE LA LEY N° 26662.
11. PROCEDENCIA EN PREDIOS NO REGISTRADOS SÍ PROCEDE RESPECTO A INMUEBLES NO IMATRICULADOS (ART. 36 DEL REGLAMENTO)
DIFERENCIA DOCTRINAL ENTRE TÍTULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCIÓN ADQUISIVA.
TÍTULO SUPLETORIO: EXCLUSIVAMENTE PARA PREDIOS NO INMATRICULADOS (ART. 37. DEL REGLAMENTO) PRECEDENTE DEL 49° PLENO DEL TR.
PLAZO ESPECIAL DE POSESIÓN EN EL CASO DE INMUEBLES NO INMATRICULADOS - 5 AÑOS.
INMATRICULACIÓN CUANDO SE CUENTA CON TÍTULOS DE PROPIEDAD (ART. 2018 DEL C.C.VS. ART. 37 DEL REGLAMENTO VS. ART. 6.2 DE LA LEY 27333)
PRESCRIPCIÓN SÍ DA MÉRITO A INMATRICULACIÓN (RESOLUCIÓN N° 009-97-ORLC/TR DE 10-01-97) PRECEDENTE DEL 3° PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
12. CASOS ESPECIALES IMPROCEDENCIA ENTRE COPROPIETARIOS (985 CÓDIGO CIVIL) -DEROGACIÓN DEL ARTÍCULO 26 DEL 27157 (3RA DISP. FINAL LEY 27333)
INMUEBLES IMPRESCRIPTIBLES (APORTES REGLAMENTARIOS, VÍAS PÚBLICAS)
SI PUEDE PRESCRIBIR QUIEN TIENE UN TÍTULO DE PROPIEDAD CON DEFECTOS QUE IMPIDEN SU INSCRIPCIÓN (CASACIÓN N° 672-2001 PUBLICADA EL 05 DE NOVIEMBRE DEL 2001)
CASO ESPECIAL DE PROPIETARIOS CON INSTRUMENTO PRIVADOS DE FECHA CIERTA (ART. 7° LEY 27157 - ART. 2° DE SU REGLAMENTO) PROBLEMA CON LA SETÍMA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DEL RIRP
13. DECLARACIÓN DE PRESCRIPCIÓN FORMALIDAD: ESCRITURA PÚBLICA QUE CONTIENE SOLICITUD, ACTA DE PRESENCIA, PUBLICACIONES Y DEMÁS INSTRUMENTOS QUE EL SOLICITANTE O EL NOTARIO ESTIME POR CONVENIENTE (ART. 5 INCISO F LEY 27333)
IMPOSIBILIDAD DE DECLARACIÓN DE PROPIEDAD A TRAVÉS DE FORMULARIO REGISTRAL (CARENCIA DE TÍTULO MATERIAL, FALTA DE MATRICIDAD Y FALTA DE ARCHIVO)
DEBE SER SUSCRITA POR LOS SOLICITANTES. NO ES NECESARIA SUSCRIPCIÓN POR TESTIGOS NI COLINDANTES.
DEBE CONTENER LA DECLARACIÓN ESPECÍFICA DEL NOTARIO RESPECTO A LA ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD.
DEBEN ACOMPAÑARSE LOS PLANOS AL PARTE NOTARIAL, EN COPIA CERTIFICADA POR EL NOTARIO (ARTÍCULO 5 INCISO H DE LA LEY 27333)
14. DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN APROBADA POR RESOLUCIÓN N° 490-2003-SUNARP/SN, PUBLICADA EL 09 DE OCTUBRE DEL 2,003
TIENE POR FINALIDAD UNIFORMIZAR LOS CRITERIOS DE CALIFICACIÓN REGISTRAL EN ASUNTOS NO CONTENCIOSOS NOTARIALES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETORIOS Y DE SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS.
NUMERAL 5.1: CONSAGRA PROCEDENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL Y FORMACIÓN DE TÍTULOS SUPLETOIRS, EN INMUEBLES QUE NO CUENTEN CON PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA, PERO EN LOS QUE SE ACREDITE QUE CUENTEN CON ZONIFICACIÓN URBANA. ELLO SE EFECTÚA A TRAVÉS DEL CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN O CERTIFICADO DE PARÁMETROS EMITIDO POR LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL.
15. DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN (2) NUMERAL 5.2; LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NO COMPRENDE LA VALICEZ DE LOS ACTOS PROCESALES DE COMPETENCIA DEL NOTARIO NI EL FONDO O MOTIVACIÓN DE LA DECLARACIÓN NOTARIAL
NUMERAL 5.3: PARA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA SE REQUIERE EL OFICIO, COPIA CERTIFICADA DE LA SOLICITUD (SIN ANEXOS) Y COPIA CERTIFICADA DE PLANOS DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL PREDIO. SI EL PETITORIO SE MODIFICA EN EL PROCESO, ELLO NO IMPLICA LA MODIFICACIÓN DE LA ANOTACIÓN COMO REQUISITO PREVIO PARA LA INSCRIPCIÓN DEL ACTO DEFINITIVO.
NUMERAL 5.4: NO SE ANOTA PREVENTIVAMENTE CUANDO EL PREDIO NO SE ENCUENTRA INMATRICULADO.
16. DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN NUMERAL 5.5 : COMO SE SABE NORMALMENTE LA SUBDIVISIÓN REQUIERE LA PRESENTACÍÓN DE UN RESOLUCIÓN MUNICIPAL DE SUBDIVISIÓN Y EL PLANO Y CERTIFICADO CATASTRAL DEL PREDIO. SIN EMBARGO, EL ARTÍCULO 7.2 DE LA LEY N° 27333 ELIMINA ESTE REQUISITO EN EL CASO DE PREDIOS OBJETO DE REGULARIZACIÓN, LO QUE SOLUCIONA EL PROBLEMA RESPECTO A PRESCRIPCIONES REFERIDAS A PREDIOS UBICADOS DENTRO DE OTROS DE MAYOR EXTENSIÓN ESTE NUMERAL PRECISA QUE PARA EFECTOS DEL REMANENTE NO ES NECESARIO LA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LOS PARÁMETROS DE ÁREA NORMATIVA Y FRENTE MÍNIMO. REMITIRSE A ARTÍCULO
17. DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN NUMERAL 5.7:: LA COMUNICACIÓN DE LA OPOSICIÓN DA LUGAR A LA CANCELACIÓN DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, SIEMPRE QUE SE INGRESE COMO TÍTULO Y SE FORMULE ROGATORIA EXPRESA EN TAL SENTIDO
LA DIRECTIVA BAJO COMENTARIO ES DE CUMPLIMIENTO OBLIGATORIO, SIENDO RESPONSABLES DE ELLO TODAS LAS INSTANCIAS DE CALIFICACIÓN REGISTRAL.
18. OTRAS JURISPRUDENCIAS REGISTRALES VINCULANTES PROCEDENCIA DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL SIN NECESIDAD DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES (DECIMO SEGUNDO PLENO DEL TR )
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS (DECIMO NOVENO PLENO DEL TR)
EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (VIGÉSIMO SÉTIMO PLENO DEL TR)
ANOTACIÓN DE PREVENTIVA DE INICO DE PROCESO NO CONTENCIOSO NO CONSTITUYE ACTO PREVIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACION DEFINITVA (VIGÉSIMO SÉTIMO PLENO DEL TR)
19. OTRAS JURISPRUDENCIAS REGISTRALES VINCULANTES INAPLICABILIDAD DE LA ACCEDITACIÓN DEL PAGO DE LOS IMPUESTOS DE ALCABALA Y PREDIAL EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (TRIGÉSIMO SEGUNDO PLENO DEL TR)
CARACTÉR DE BIEN SOCIAL DEL BIEN ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (CUADRAGÉSIMO PLENO DEL TR)
DE CONFORMIDAD CON LAS LEYES N°S 27157 Y 27333, EL TRÁMITE NOTARIAL DE TÍTULOS SUPLETORIOS SÓLO PROCEDE RESPECTO DE PREDIOS NO INSCRITOS. (CUADRAGÉSIMO NOVENO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL)
CUANDO EL TRÁMITE DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL COMPRENDA LA INTEGRIDAD DE UN PREDIO INSCRITO NO RESULTA EXIGIBLE EL CUMPLIMIENTO DEL REQUISITO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 105° DEL RIRP RELATIVO A LA PRESENTACIÓN DE PLANOS DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN (SEXAGÉSIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL)
20. FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO (1) DE ACUERDO AL ARTÍCULO 6.1 DE LA LEY N° 27333, SE REFIERE SÓLO A INMUEBLES NO INMATRICULADOS.
SE SUJETA AL MISMO PROCEDIMIENTO DE LA PRESCRIPCIÓN, SIENDO EXIGIBLE ESPECIALMENTE, EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL QUE ESTABLEZCA LA INEXISTENCIA DE INSCRICIONES.(ACTUALMENTE UNIFICADO DEL REGISTRO DE PREDIOS)
EL SOLICITANTE SÓLO TIENE QUE ACREDITAR 5 AÑOS DE POSESION E INVOCAR QUE SIENDO PROPIETARIO, CARECE DE TÍTULOS QUE ACREDITEN SU DERECHO (ART. 37 DEL REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157
SI TIENE TÍTULOS PÚBLICOS CON 5 AÑOS DE ANTIG[UEDAD SON SUFICIENTES PARA INMATRICULAR, DE ACUERDO CON EL ARTÍCULO 2018° DEL CÓDIGO CIVIL.
21. FORMACIÓN DE TÍTULO SUPLETORIO (2) NO SE EFECTÚA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA SOLICITUD.
NO SE REQUIERE PARA ESTA CLASE DE INMATRICULACIÓN, LA PRESENTACIÓN DEL PLANO NI DEL CERTIFICADO CATASTRAL PREVISTOS EN EL DECRETO SUPREMO N° 002-89-JUS.
22. SUPUESTO ESPECIAL: D.S. 001-2009-VIVIENDA Presunción de Predios Estatales
“Art. 40 del D.S. 035-2006-VIVIENDA:
El Notario notificará necesariamente:
d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales – SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada.
23. Calificación: Predios Estatales “Art. 41.4. Cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de la prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el art. 40º. (...)”
24. SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (1) REGULADO POR EL ARTÍCULO 13° DE LA LEY N° 27333, NO SE ENCONTRABA ORIGINALMENTE REGULADO POR LA LEY N° 27157 NI SU REGLAMENTO.
PUEDE REALIZARSE EN INMUEBLES URBANOS O UBICADOS EN ÁREA URBANA, SEAN O NO MATERIA DE REGULARIZACIÓN O SANEAMIENTO DE LA TITÚLACIÓN. SÓLO EXCLUYE TERRENOS RÚSTICOS. ESTE CRITERIO FUE PRECISOAD POR EL NUMERLA 5.6 DE LA DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP.
COMPRENDE:
DETERMINACIÓN O RECTIFICACIÓN.
DE ÁREAS, Y/O LINDEROS Y/O MEDIDAS PERIMÉTRICAS
DE TERRENOS
25. SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (2) EN SU PROCEDIMIENTO, NOS REMITE AL REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157 QUE SÓLO SE REFIERE AL PROCEDIMIENTO DE PRESCRIPCIÓN, DEBIENDO ENTENDERSE QUE TIENE EL MISMO PROCEDIMIENTO DE ELLA, PERO DE ACUERDO CON LAS MODIFICACIONES CONTENIDAS EN EL ARTÍCULO 5° DE LA LEY N° 27333. OBVIAMENTE, EN ESTE CASO, EXISTIENDO TITULARIDAD DOMINIAL, NO TIENE QUE ACREDITARSE LA POSESIÓN, SINO LOS ASPECTOS FÍSICOS DE LA CONFORMACIÓN DEL TERRENO.
A TRAVÉS DE ELLA NO PUEDE PRETENDER MÁS QUE CORREGIR IMPRECISIONES O SUBSANAR FALTA DE DELIMITACIÓN. NO SUSTITUIR UNA PRESCRIPCIÓN.
26. SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (3) TIENES TRES ALTERNATIVAS:
DE MUTUO ACUERDO: CON LA FIRMA DE LOS PROPIETARIOS DE “TODOS” LOS PREDIOS COLINDANTES - ´MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA - SE ADJUNTARÁ INFORME TÉCNICO Y PLANOS.
COMO ASUNTO NO CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL: SIEMPRE Y CUANDO NO EXISTA SUPERPOSICIÓN CON DERECHOS DE TERCEROS (ERROR EN LA LEY AL SUPONER QUE ÚN AREA MENOR NO PUEDE GENERAR SUPERPOSICIÓN). TRAMITE PROCESAL SIMILAR AL DE LA PRESCRIPCIÓN.
COMO PROCESO JUDICIAL: CUANDO LO DESEE EL SOLICITANTE O SIEMPRE QUE EXISTA SUPERPOSICIÓN, O CUANDO SE FORMULE OPOSICIÓN EN EL ASUNTO NO CONTENCIOSO.
27. SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS (4) NO OBSTANTE LAS ALTERNATIVAS ANTERIORES, SI DURANTE EL PROCESO NO CONTENCIOSO O JUDICIAL, SE PRODUCE EL MUTUO ACUERDO ENTRE TODOS LOS PROPIETARIOS, LA ESCRITURA PÚBLICA DARÁ POR CONCLUIDO EL PROCESO INICIADO.
TENER EN CUENTA EN ESTE PROCESO EL ALTO COMPONENTE CATASTRAL, CONCORDANDO EL MISMO CON LA LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE CATASTRO N° 28294, HA SIDO REGLAMENTADA POR EL D.S. N° 005-2006-JUS. ESTA ÚLTIMA NORMA TAMBIÉN TIENE UN PROCEDIMIENTO PARA CORREGIR INEXACTITUDES DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS.
28. Saneamiento Catastral y Registral 1.- Procedencia: Predios ubicados en zonas catastradas e inscrito en el R de P, en los que exista discrepancia entre la información registral y catastral. También, los ubicados en zonas no catastradas en los que se haya efectuado la Verificación Catastral prevista en el Art. 22 del Reg. (Art. 60° del Reg.)
2.- Competencia de SUNARP para el Saneamiento Catastral, pudiendo celebrar convenios con las entidades generadoras de Catastro. Convenios son a título oneroso y deben ser priorizados.
29. Saneamiento Catastral y Registral 3.- Procedimiento (Art. 62 del Reg.): Existen discrepancias entre la información registral y catastral respecto a áreas, linderos y medidas perimétricas del predio:
Anotación Preventiva
Notificación a los colindantes, mediante esquela.
Publicación en el Peruano y en otro de mayor circulación (Gastos a cargo del solicitante)
30. Saneamiento Catastral y Registral Plazo de oposición para los titulares de los predios colindantes (30 días calendarios desde la última publicación)
Si no hay oposición, anotación preventiva se convierte en inscripción.
Si hay oposición resuelve la Gerencia Registral. En segunda instancia el Tribunal Registral y luego existe posibilidad de acción contenciosa administrativa.
.
31. Saneamiento Catastral y Registral 4.- Detalles Procedimentales: Directiva N° 001-2007-SUNARP/SN publicada el 20 de Abril del 2,007. Fija documentos necesarios para la anotación preventiva, oportunidad de la anotación preventiva (con ocasión de la inscripción del CUC), forma y contenido de las notificaciones y publicaciones así como la conversión en definitiva de dichas anotaciones.
