ARRENDAMIENTOS

1. ARRENDAMIENTOS CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE

2. LAU 29/1994: solución intermedia entre LAU 1964 y RD 2/1985 • Contratos a partir de 1.1.1995 • Contratos anteriores en período de duración pactada (NO PRORROGADA) • Irretroactividad a contratos anteriores salvo: • Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15 (subrogación conyugal) y 24 (reformas minusvalía). • Régimen transitorio: rebaja el nivel de protección de las prórrogas de 1964.

3. AMBITO MATERIAL DE APLICACION • Fincas con destino urbano: • Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª) • Uso distinto de vivienda (comercial o profesional o de temporada, art. 3 LAU). • EXCLUSIONES: • Viviendas asignadas por razones profesionales de cargo o empleo • Viviendas militares • Viviendas universitarias • Casas en fincas con destino agrícola primordial (art. 7 LAR)

4. Uso de vivienda • Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no exclusivo. • Se permiten usos secundarios siempre que no signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial u obras inconsentidas. • Es válido el pacto de destino exclusivo a vivienda. • Necesidad permanente de vivienda (art. 2) • La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada por necesidades laborales individuales entre semana (ex. Art. 7 a sensu contrario) • La necesidad no es no tener otra casa, sino usar de la arrendada como vivienda • El arrendatario ha de ser persona física

5. CASOS DUDOSOS ¿Se aplica el CC o la LAU? • Arrendamiento de negocio apto para su explotación inmediata (art. 3 LAU 1964). • Arrendamiento con opción de compra (leasing Ley 26/1988): • El arrendador adquiere el bien afecto a usos industriales o profesionales indicado por el arrendatario • Este satisface unas cuotas periódicas de amortización • Al término mínimo de diez años (dos para muebles) ha de existir una opción de compra.

6. IMPERATIVIDAD no absoluta • En general: Art. 4.1 (fianza y régimen procesal) • Vivienda: Título II: imperatividad unilateral salvo viviendas suntuarias • Uso distinto: arts. 29 a 35 salvo pacto en contrario expreso de cada uno de los artículos excluidos (v.4.4) • CC supletorio de segundo grado a falta de regulación legal y de pacto • Imperatividad no absoluta: -Sumisión a arbitraje • Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la hora de celebrar el contrato - En otras ocasiones, la propia Ley permite el pacto arts. 11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5.

7. DURACION: diferencias con el art. 1581 CC • Libertad de las partes. 9.2 LAU: supletoriamente un año + prórrogas • Prórroga legal potestativa para el arrendatario (hasta 5 años desde la puesta a disposición). Excepción: causa de necesidad “expresa” y “para sí”. • Art. 10: tácita reconducción (pasados 5 años, por un máximo de 3 ). Pasado ese tiempo: tácita reconducción 1566 CC. • Desistimento del arrendatario. Con preaviso de dos meses en contratos de duración pactada superior a cinco años: art. 11 ¿Y en el resto?:

8. Estatuto familiar de la vivienda arrendada • Art. 12: • Desistimiento de arrendatario casado o conviviente • Abandono cónyuge casado o conviviente • Art. 15:Separación, divorcio o nulidad • Art. 16: Subrogación por muerte del arrendatario.

9. Extinción (art. 22 LAU) • 1.124 CC. Y ADEMÁS: • a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. • b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. • c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. • d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. • e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. • f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7. • 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: • a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. • b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.