Incorporação Imobiliária no Programa Minha Casa Minha Vida

1. Incorporação Imobiliária no Programa Minha Casa Minha Vida Naila de Rezende Khuri Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoas Jurídicas, Civil das Pessoas Naturais, Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de Votorantim - SP

3. “Art. 73.  Serão assegurados no PMCMV:  I – condições de acessibilidade a todas as áreas públicas e de uso comum;  II – disponibilidade de unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, com mobilidade reduzida e idosos, de acordo com a demanda;  III – condições de sustentabilidade das construções;  IV – uso de novas tecnologias construtivas.  Parágrafo único.  Na ausência de legislação municipal ou estadual acerca de condições de acessibilidade que estabeleça regra específica, será assegurado que, do total de unidades habitacionais construídas no âmbito do PMCMV em cada Município, no mínimo, 3% (três por cento) sejam adaptadas ao uso por pessoas com deficiência. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)”.

4. Em razão desta falta de efetividade, a Lei 12.418/2011 alterou o artigo 38 do Estatuto do Idoso e determinou que: “Art. 38.Nos programas habitacionais, públicos ou subsidiados com recursos públicos, o idoso goza de prioridade na aquisição de imóvel para moradia própria, observado o seguinte: I - reserva de pelo menos 3% (três por cento) das unidades habitacionais residenciais para atendimento aos idosos; (Redação dada pela Lei nº 12.418, de 2011)” Em seguida, a Lei nº 12.419, de 2011 inseriu o § único: “As unidades residenciais reservadas para atendimento a idosos devem situar-se, preferencialmente, no pavimento térreo. “ Na sequencia, a Lei nº 12.424, de 2011 incluiu o parágrafo único no artigo 73 da Lei do Programa Minha Casa Minha Vida-

5. Sabe-se que nada basta ter uma carta de intenções e as leis infraconstitucionais têm objetivado pôr em prática os direitos fundamentais. E foi isso exatamente que o Programa Minha Vida fez: concretizou o que era abstrato. Tornou tangível aquilo que era intangível. Diante desta evolução legislativa, questiona-se: cabe ao registrador atribuir qualificação negativa à incorporação se não tiverem sido observados estes requisitos?

6. II – Documentos específicos da Incorporação Imobiliária no PMCMV Como sugestão para aprimorarmos neste debate: a) declaração do interessado e do profissional técnico que o seu empreendimento está enquadrado no PMCMV e que atende às posturas técnicas e urbanísticas, em especial aquelas previstas no artigo 73 da Lei 11.977/2009; b) indicação no memorial e no projeto das unidades e das vagas de garagem adaptadas aos idosos e portadores de necessidades especiais; c) declaração do valor máximo de venda das unidades (há uma faixa para cada município fixada de acordo com o número de habitantes. O valor para venda varia de R$ 80.000,00 a R$ 170.000,00 ; d) declaração firmada pelo agente financeiro responsável atestando o enquadramento da operação às condições estabelecidas para o PMCMV.

7. Trecho da Nota Técnica PMCMV 1 “Portanto, para fazer jus à redução dos emolumentos referentes ao registro e averbação dos atos necessários e decorrentes da incorporação imobiliária e loteamento, nos termos do artigo 42 da Lei nº 11.977/09, o empreendedor deverá apresentar, juntamente com os demais documentos já exigíveis pela legislação, no ato do protocolo do título, os seguintes documentos: a. Apresentação de Declaração do agente financeiro de enquadramento do projeto do empreendimento no âmbito do PMCMV; b. Declaração do incorporador/loteador do limite máximo de valor das unidades habitacionais enquadradas no PMCMV, para fins de aplicação das faixas de descontos de emolumentos, declarando ainda se comprometer a não alienar nenhuma daquelas unidades enquadradas no PMCMV por valor superior ao limite máximo declarado; c. Declaração do incorporador/loteador de que as unidades enquadradas no âmbito do PMCMV se destinam exclusivamente ao atendimento do público comprador com renda familiar máxima de 10 salários mínimos, se comprometendo a não alienar estas unidades a comprador com renda familiar superior, por não se enquadrar no âmbito do PMCMV. Os registradores deverão promover a averbação, ou informação no registro da Incorporação ou Loteamento do enquadramento do empreendimento no Programa ou de unidade dele decorrente, na matrícula correspondente, fazendo constar as restrições quanto a primeira alienação deste imóvel: limite de valor e exclusividade a adquirente com renda familiar limite de 10 salários mínimos. Deverá ser recusado o registro às alienações efetuadas além dos limites do PMCMV, seja quanto ao valor da venda, seja pela renda familiar do adquirente.”

8. Faixas: Até R$ 170.000,00: Distrito Federal, Municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos estados do Rio de Janeiro e São Paulo; Até R$ 150.000,00: Municípios com população igual ou superior a 1.000.000 (um milhão) de habitantes e Municípios-sede de capitais estaduais, não especificados acima; Até R$ 130.000,00: Municípios com população igual ou superior a 250.000 (duzentos e cinquenta mil habitantes); Municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive aqueles integrantes da Região Integrada do DF e Entorno – RIDE; Até R$ 100.000,00: Municípios com população igual ou superior a 50.000 habitantes; Até R$ 80.000,00: demais Municípios.

9. III- Prazo para a qualificação registrária A nova lei fixou o prazo para a qualificação no reingresso do título: Art. 44-A.  Nos atos registrais relativos ao PMCMV, o prazo para qualificação do título e respectivo registro, averbação ou devolução com indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação não poderá ultrapassar a 15 (quinze) dias, contados da data em que ingressar na serventia. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1o  Havendo exigências de qualquer ordem, elas deverão ser formuladas de uma só vez, por escrito, articuladamente, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartório, com data, identificação e assinatura do servidor responsável, para que o interessado possa satisfazê-las, ou, não se conformando, requerer a suscitação de dúvida. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 2o  Reingressando o título dentro da vigência da prenotação, e estando em ordem, o registro ou averbação será feito no prazo de 10 (dez) dias. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 3o  Em caso de inobservância do disposto neste artigo, será aplicada multa, na forma do inciso II do caputdo art. 32 da Lei no 8.935, de 18 de novembro de 1994, com valor mínimo de 20% (vinte por cento) dos respectivos emolumentos, sem prejuízo de outras sanções cabíveis. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

10. IV – Da cobrança dos Emolumentos A Lei 11.977/2009 introduziu o artigo 237-A na Lei de Registros Públicos: Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. § 1o Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

11. Antes deste artigo, havia o parecer 349/2008-E, de 28 de janeiro de 2009, da lavra do MMº Juiz Auxiliar da Corregedoria, Doutor José Marcelo Tossi Silva no seguinte sentido: I) na hipoteca contratada para incidir sobre a totalidade do imóvel incorporado, inexistente alienação de fração ideal a que vinculada futura unidade autônoma, o registro da garantia deve ser efetuado em relação ao todo do imóvel que recebeu a incorporação imobiliária, com incidência dos emolumentos sobre o único ato praticado; II) na hipoteca contratada para incidir, indistintamente, sobre quinhão do imóvel incorporado inferior ao seu total, mas excluídas apenas frações ideais a que vinculadas futuras unidades autônomas já alienadas pelo incorporador (ou pelo proprietário do terreno), o registro tenha por objeto o quinhão do imóvel ainda não alienado, com incidência dos emolumentos, também aqui, sobre o único ato praticado; e III) na hipoteca contratada somente para incidir sobre algumas das frações ideais a que corresponderão futuras unidades autônomas previamente especificadas, permanecendo o restante do imóvel livre do ônus real, os emolumentos devem incidir de forma separada para o registro da garantia em relação a cada uma das frações ideais atingidas.

12. Contudo, recentemente foi publicada uma decisão reiterando este parecer. RELAÇÃO Nº 0043/2012 AP. 10/03 - Processo 0000238-93.2012.8.26.0100, porém, a decisão não enfrentou o artigo 237-A. Como ficará a interpretação deste artigo?

13. Na exposição de motivos da Lei do Programa, consta que “No mesmo artigo 48 insere-se o artigo 237-A à Lei n.° 6.015/73, com o propósito de tornar homogênea a sistemática de cobrança de registros efetuados nas matrículas de empreendimentos imobiliários. Importa destacar que não há atualmente unicidade de tratamento no processo de abertura de matrículas durante a fase de incorporação. A maioria dos Estados abre uma única matrícula, fazendo os registros e averbações necessários nesta matrícula. Outros Estados possibilitam que os cartórios abram tantas matrículas quantas forem as unidades que comporão a incorporação. Neste caso, os registros e averbações e, conseqüentemente, suas custas, passam a ser multiplicados pelo número de matrículas abertas. Embora possa haver a argumentação de que os cartórios que abrem múltiplas matrículas têm custas de registro e averbação diferentes daqueles que abrem uma única matrícula, a falta de homogeneidade no procedimento possibilita a ocorrência de práticas de custos que podem onerar os empreendimentos.”

14. Em relação ao artigo 42 da Lei 11.977/2009 dispõe que: • Art. 42.  Os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, averbação da carta de “habite-se” e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:   (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) • I - 75% (setenta e cinco por cento) para os empreendimentos do FAR e do FDS; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) • II - 50% (cinquenta por cento) para os atos relacionados aos demais empreendimentos do PMCMV.  (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) • III - (revogado). (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

15. § 1o  A redução prevista no inciso I será também aplicada aos emolumentos devidos pelo registro da transferência de propriedade do imóvel para o FAR e o FDS.   (Incluído pela Lei n\º 12.424, de 2011) § 2o  No ato do registro de incorporação, o interessado deve declarar que o seu empreendimento está enquadrado no PMCMV para obter a redução dos emolumentos previstos no caput.  (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 3o  O desenquadramento do PMCMV de uma ou mais unidades habitacionais de empreendimento que tenha obtido a redução das custas na forma do § 2o implica a complementação do pagamento dos emolumentos relativos a essas unidades. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

16. Aqui surgem as seguintes questões: 1º) no ato do registro, o incorporador deve indicar quais as unidades que serão eventualmente alienadas fora do Programa? as incorporadoras alegam a impossibilidade de antever quais as unidades serão alienada fora do Programa; Possibilidade de complementar os emolumentos por ocasião do registro da alienação das frações ideais? Possibilidade de complementar os emolumentos em duas etapas: antes da instituição e após a instituição? 2ª) a redução dos emolumentos abrange as hipotecas?

17. Trecho Nota Técnica PMCMV 1 b) NATUREZA DO ATO: além do limite temporal, deve-se atentar para a natureza do ato levado a registro, uma vez que nem todos os atos praticados naquele intervalo de tempo devem observar a regra excepcional de cobrança de emolumentos. Desta forma, somente os atos relacionados à pessoa do incorporador, direitos reais de garantia que envolvam o empreendimento, cessões destes e demais negócios jurídicos que envolvam diretamente o empreendimento, como atos do incorporador. Para correta aplicação da norma excepcional referente à natureza do ato, é importante observar que sejam atos próprios do empreendimento, que não podem ser promovidos por terceiros, que não o próprio incorporador, como por exemplo: - alteração do nome (razão social) do incorporador; - cessão da incorporação para outro incorporador; - hipoteca ou alienação fiduciária para garantia de financiamento do empreendimento; - instituição de patrimônio de afetação; - alteração do memorial de incorporação; Não se aplica a regra excepcional de cobrança de emolumentos prevista no § 1º do artigo 237-A da Lei nº 6.015/73 aos seguintes atos, segundo a sua natureza: - instituição de condomínio (ato de condômino e não de incorporador); - promessa de compra e venda ou compra e venda das unidades autônomas (a regra é considerar os vários registros de um único negócio jurídico um único ato, e não vários registros de vários negócios jurídicos, como é o caso de vários contratos de compra e venda de várias unidades, mesmo que seja o mesmo adquirente)

18. Garantias? • Art. 42.  Os emolumentos devidos pelos atos de abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, averbação da carta de “habite-se” e demais atos referentes à construção de empreendimentos no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:   (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) • Art. 43.  Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:   (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

19. Obrigada!