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VALUACIONES

VALUACIONES. MÉTODOS DE VALUACIÓN. EMPIRICO: Valor de reposición. – Depreciación técnica ANALÍTICO: Valor actual de la renta futura COMPARATIVO. Costo de reposición depreciado. Capitalización de la renta – Valor de uso. Valor de mercado – Valor venal. MÉTODOS DE VALUACIÓN.

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  1. VALUACIONES

  2. MÉTODOS DE VALUACIÓN • EMPIRICO: Valor de reposición. – Depreciación técnica • ANALÍTICO: Valor actual de la renta futura • COMPARATIVO Costo de reposición depreciado Capitalización de la renta – Valor de uso Valor de mercado – Valor venal

  3. MÉTODOS DE VALUACIÓN • MAQUINARIAS E INSTALACIONES (método empírico) • CONSTRUCCIONES, EDIFICIOS, MEDIANERAS (método empírico) • INMUEBLES (edificio + terreno) / TERRENOS (método comparativo) • EMPRESAS, ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES (método analítico)

  4. DEFINICIONES PREVIAS • Valor venal o de Mercado (oferta/demanda) • Valor de inventario, de libros o contable (costo histórico menos amortizaciones o valor corriente). • Valor impositivo • Valor de expropiación • Valor de reposición (lo que costaría reemplazar la cosa por otra similar, al momento de valuar) • Valor residual (valor al final de su vida útil) • Amortización = pérdida del valor contablemente • Depreciación = pérdida del valor por tiempo, uso, obsolescencia técnica y estado de conservación.

  5. OBJETO DE LA VALUACIÓNPARA QUÉ SE VALÚA? • Para fusionar/transferir/escindir empresas (Derecho comercial) • Para fijar tarifas (Aspectos regulatorios - servicios públicos) • Para fijar impuestos (Fiscal) • Para vender/expropiar • Para impartir justicia (judicial) • Para asegurar • Para ofrecer bienes en garantía • Para tomar decisiones empresariales • Para ajustar registros contables a la realidad (Resolución técnica 17 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Cs. Económicas)

  6. PROCEDIMIENTO PARA VALUAR • Identificar el bien a valuar • Describir el bien a valuar • Justificar la elección del método de valuación en función del objeto de la valuación • Definir las partes a valuar por separado Terreno / edificio / maquinarias / instalaciones / bienes inmateriales (goodwill, contratos, patentes, marcas) / Empresa en marcha • Fecha y lugar de la valuación

  7. METODO COMPARATIVO(valuación de un terreno) • Se consultan valores de operaciones de compra venta de otros terrenos comparables • Se calcula el valor unitario homogéneo ($/m2) de la tierra en la zona utilizando factores de ajuste (factor de homogenización) que tienen en cuenta las diferencias de dimensiones, forma, orientación, FOT, etc… • Valor del terreno = Sup x Valor unit ( $/m2) x Aj Aj = coeficiente de ajuste (lo estima el ingeniero) tiene en cuenta las diferencias entre el valor m2 del terreno valuado respecto de los comparativos.

  8. METODO EMPIRICO - VALUACIÓN TÉCNICA • Inventariar los bienes materiales e inmateriales • Determinar la edad de los bienes y su estado de mantenimiento • Estimar vida útil (curvas / estadísticas) • Definir curva de depreciación CURVAS DE DEPRECIACION HABITUALES Lineal = EDAD / VIDA ÚTIL (recomendada por el TTN para Máquinas) Ross Heidecke= ½ ((EDAD/VIDA ÚTIL )2+ (EDAD/VIDA ÚTIL)) (recomendada por el TTN para edificios y construcciones) Factor de corrección por estado de conservación 100-C 100

  9. DEPRECIACIÓN DE ROSS HEIDECKE Lineal = EDAD / VIDA ÚTIL Cuadrática/Parabólica= (EDAD/ VIDA ÚTIL )2 Intermedia (lineal – parabólica)= ½ ((EDAD/ VIDA ÚTIL )2+ (EDAD / V. ÚTIL)) • Nuevo 0 • Intermedio 0,32 • Regular 2,52 • Intermedio 8,09 • Reparaciones sencillas 18,10 • Intermedio 33,20 • Reparaciones importantes 52,60 • Intermedio 75,20 • Sin valor 100 Factor de corrección por estado de conservación 100-C 100

  10. OTRAS CURVAS DE DEPRECIACIÓN METODO EMPIRICO

  11. VALUACIÓN DE UN EDIFICIO, CONSTRUCCIÓN O MEDIANERA(método empírico) Valor actual depreciado= V. reposición – Depreciación Depreciación = (V. rep.- V. residual) x k /100 Valor residual= se estima habitualmente 5% del valor de reposición K = se obtiene de tablas y contempla tanto la cuota de depreciación como el ajuste por estado de conservación

  12. VALUACIÓN DE UNA EMPRESA (método analítico) Valorar económicamente un negocio es proyectar los flujos de caja futuros para determinar la generación de efectivo y dar a conocer al inversionista la recuperación del capital a invertir. Para el cálculo del “Valor actual” del flujo de caja, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto considerando un período determinado. Valor actual = VF / (1+i)n Gran dificultad para determinar la tasa de interés que contemple el riesgo del negocio.

  13. VALOR SUSTANCIAL DE UNA EMPRESA • El valor sustancial es la inversión que debería efectuarse para construir una empresa en idénticas condiciones. Es diferencia entre el activo real de la empresa y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoración de precios de mercado. • FONDO DE COMERCIO O “GOODWILL” • El fondo de comercio o “good will” es el valor de los elementos inmateriales de la empresa, que (en general) no aparece reflejado en el balance, pero que le proporcionan ventajas competitivas • El método habitual para valuar el fondo de comercio o “good will” consiste en calcular el “valor actual del flujo de caja” (valor de empresa en marcha) y restar el valor sustancial. Todas aquellas deudas que la empresa ha contraído

  14. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración • 1) Terreno: Ubicación: Florida - Pcia de Bs.As. Dimensiones: 2000 m2 • 2) Edificio: Dos plantas - Losa 1000m2 cubiertos. • Planta Baja: 500 m2Sector Productivo • Planta Alta: Depósito Mat.Primas 300 m2 • Oficinas - Vestuarios - Cocina 200 m2 • Terraza: 40m2 sin uso • 3) Equipos: Reactor Tipo A - Cantidad:2 - Capacidad: 1200 lts. • Reactor Tipo B - Cantidad:1 - Capacidad: 2000 lts. • Acero Inoxidable - Camisa acero alimentada por agua servicio105ºC • Bomba de retorno agua camisa-usina, motoreductor y motor elevación Tapa-Agitador

  15. a/u=42/60=0.7 VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración • 1) Terreno:Valor Terreno= Sup x Valor unitario x Coef. ajuste • Valor Terreno= 2.000 m2 x 300 $/m2 x 1 • Valor Terreno =$ 600.000.- • 2) Edificio: Superficie Cubierta = 1000m2. • Calidad Construcción: Standard • Vida Util: 60 años • Antigüedad: 42 años • Estado Conservación: Tipo 3 (Reparaciones Sencillas) • Valor Reposición Unitario: 1.000 $/ m2 (obra) • Valor residual= 5% Valor Residual= 50 $/ m2

  16. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración de edificio 2) Edificio: de tabla obtengo el Coef.de Depreciación de Heidecke k= 66.83% Depreciación=(Vr-Vres) x k/100=(1.000-50) 0.6683 = 634.90 $/m2 Valor Actual= (V.rep. - Depreciación).Sup= (1.000-634.90).800m2 Valor Actual= $292.080.-

  17. VALUACIONES TECNICASEjemplo de Valoración de máquinas 3) Equipos (depreciación lineal): V.A.T.= S (Vrep-Amort x Ant 100-C ) 100 C: Estado de conservación- Lo estima el Ingeniero Amort= (Vrep-Vres) Vida Util

  18. BIBLIOGRAFÍA * Ingeniería y Derecho Tomo II - Casella y Faro * Ingeniería de Valuación - Masston y Agg * Valuación de Instalaciones Industriales - Marston y Winfrey * Manuales de Tasaciones - Ing. Guerrero, Ing. Chandías, Tribunal de Tasaciones de la Nación, Banco Hipotecario, INTI.

  19. Tribunal de Tasaciones de la Nación Tasaciones por Ingenieros FIUBA Buenos Aires, Mayo de 2014 Av. Julio A. Roca 651 Piso 5°Sector 15 Buenos Aires (CP 1322) Tel: (54) (11) 4349-3050 Fax: (54) (11) 4349-4385 www.ttn.gov.ar

  20. FIUBAMayo 2014 Normas Nacionales de Valuación del TTN

  21. FIUBAMayo 2014 Normas Nacionales de Valuación del TTN Aportes del Ámbito Legal: Constitución Nacional: Derechos y Garantías. Legislación vinculada con valuaciones. Legislación de Expropiación, Servidumbres y limites a los Derechos Reales. Legislación de Pericias. Legislación de Construcción y Fabricación de bienes.

  22. FIUBAMayo 2014 Normas Nacionales de Valuación del TTN Aportes del Ámbito Económico: Reglas Económicas en General. Un bien se fabrica o se construye si es económicamente rentable. Normas técnicas de registración contable. PRINCIPIOS DE LA CONTABILIDAD GENERALMENTE ACEPTADOS Objetividad: la información no debe distorsionar la realidad. Norma RT 17 de la Federación Argentina de Ciencias Económicas, habilita a determinar el valor del registro contable a Profesionales en Ciencias Económicas.

  23. FIUBAMayo 2014 Normas Nacionales de Valuación del TTN Aportes del Ámbito de la Arquitectura y la Ingeniería: Conocimientos en: En ciencias físicas y químicas. En ciencias de los comportamientos estructurales, de diseño, fabricación y producción. En proyectos y en planificación urbana y rural. En dirección de obras, ensayos, puesta en marcha, habilitación de obras, maquinarias, industrias, edificios, minería y campos. En tecnología en bienes muebles, inmuebles, naves, aeronaves, software, hardware. En el análisis y evaluación de tecnologías y en innovaciones científicas. En metodologías de determinación del valor (tasación) de un bien.

  24. FIUBAMayo 2014 Normas Nacionales de Valuación del TTN LEY 21.626 ARTICULO 2º.- Competencia: serán funciones del Tribunal: Incisos a) al f) Practicar tasaciones y valuaciones. Inciso g) Constituirse en Tribunal Arbitral. ARTICULO 3º.- Del Tribunal en pleno- Serán atribuciones del Tribunal en pleno: b) Actuar como organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional. e) Establecer el Registro Nacional de Tasadores.

  25. FIUBAMayo 2014 Registro Nacional de Tasadores Se elaboró el proyecto de Decreto para el debate público en el marco del Decreto N° 1.172/04, con la participación de: Federación Argentina de Argentina de Agrimensores. Federación Argentina de Entidades de Arquitectos. Federación Argentina de Ingeniería Agronómica. Federación Argentina de Ingeniería Civil. Federación Argentina de Ingeniería Especializada. Su implementación se encuentra suspendida.

  26. FIUBAMayo 2014 Normas TTN

  27. FIUBAMayo 2014 Normas TTN NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR – 23 de febrero de 2009. NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES – 3 de mayo de 2005. NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO – 3 de mayo de 2005. NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO – 3 de mayo de 2005. NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA – 19 de noviembre de 2007. NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES – 19 de noviembre de 2007. NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION – 3 de mayo de 2005. NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES – 29 de mayo de 2006. NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL – 19 de noviembre de 2007. NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION – 23 de febrero de 2009.

  28. FIUBAMayo 2014 Normas TTN NORMA TTN 11.4 VALUACION DE BIENES MUEBLES – 7 de octubre de 2013. NORMA TTN 12.2 PASAJE DE LOTE A BLOCK – 19 de noviembre de 2007. NORMA TTN 13.1 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS – 3 de mayo de 2005. NORMA TTN 14.2 PLANILLA DE CRD – 19 de noviembre de 2007. NORMA TTN 15.1 SERVIDUMBRE DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD – 3 de mayo de 2005. NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS – 3 mayo de 2005. NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES – 1° de junio de 2006. NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES – 18 de mayo de 2006. NORMA TTN 19.0 VALUACION DE INSTALACIONES – 1° de junio de 2006. NORMA TTN 20.0 VALUACION DE EMPRESAS POR T. I. R. – 29 de mayo de 2006.

  29. FIUBAMayo 2014 Normas TTN NORMA TTN 21.0 VALUACION DE YACIMIENTO Y/O CANTERAS – 6 de diciembre de 2007. NORMA TTN 22.0 PLANILLA DE VALUACION DE INSTALACIONES – 6 de diciembre de 2007. NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES – 6 de diciembre de 2007. NORMA TTN 24.0 TASACION DE SOFTWARE – 6 de diciembre de 2007. NORMA TTN 25.0 TASACION DE AERONAVES – 23 de febrero de 2009. NORMA TTN 26.0 TASACION DE EMBARCACIONES – 25 de septiembre de 2012.

  30. FIUBAMayo 2014 Norma TTN 1.x

  31. FIUBAMayo 2014 Norma TTN 5.x

  32. FIUBAMayo 2014 Norma TTN 6.x

  33. FIUBAMayo 2014 Norma TTN 22.x Valuación de Instalaciones Obra Eléctrica de la Empresa Lubrisider S. A., en un Hospital Av. Santa Fe 1460 Piso 4 CABA 54-11-5252-0960

  34. FIUBAMayo 2014 Norma TTN 24.x Tasación de Software

  35. FIUBAMayo 2014 Valuación de Empresas

  36. FIUBAMayo 2014 Valuación de Empresas: Diferencias con la Contabilidad

  37. FIUBAMayo 2014 Centrales Nucleares Argentinas

  38. FIUBAMayo 2014 Centrales Nucleares Argentinas CENTRAL NUCLEARL ATUCHA II Valor de reposición

  39. FIUBAMayo 2014 Centrales Nucleares Argentinas

  40. FIUBAMayo 2014 Centrales Nucleares Argentinas El siguiente es un cuadro comparativo de la tasación de las tres Centrales Nucleares Argentinas realizadas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación:

  41. FIUBAMayo 2014 Norma TTN 20.x Valuación de Empresas por T.I.R.

  42. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral

  43. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral Se tasaron las 86 aeronaves, de las cuales 34 estaban operativas.

  44. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral VALOR PATRIMONIAL

  45. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral REDES DE AR y AU: Un indicador a considerar son los beneficios por pasajero, que arrojan un aumento acentuado de las pérdidas, según se demuestra en el siguiente gráfico.

  46. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral Los resultados operativos de las redes durante los 6 primeros meses del año 2008, en miles de US$, son los siguientes:

  47. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral VALOR DE RENDIMIENTO POR FLUJO DE FONDOS

  48. FIUBAMayo 2014 Valuación de Aerolíneas Argentinas y Austral VALOR DE RENDIMIENTO POR FLUJO DE FONDOS VALOR ADOPTADO, CORRESPONDIENTE AL METODO SUSTANTIVO O PATRIMONIAL: US$ - 832.897.800 La obtención de resultados negativos es coherente con los datos de empresas con una deuda altamente superior a sus activos, y con rendimientos esperables negativos en función de su pasado reciente y de su estado al 1° de julio de 2008.

  49. Tribunal de Tasaciones de la Nación GRACIAS POR SU ATENCION Tasaciones por Ingenieros FIUBA Buenos Aires, Mayo de 2014 Av. Julio A. Roca 651 Piso 5°Sector 15 Buenos Aires (CP 1322) Tel: (54) (11) 4349-3050 Fax: (54) (11) 4349-4385 www.ttn.gov.ar

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