DELIMITACION DEL AREA DE ESTUDIO

1. “LOS PROPIETARIOS Y RESIDENTES, SU VIVIENDA Y SU ESPACIO PÚBLICO, UNA ACCIÓN INTEGRAL DE VALORIZACIÓN DEL PATRIMONIO.” DELIMITACION DEL AREA DE ESTUDIO EL AREA DE ESTUDIO SE ENCUENTRA AL SUR DE LA CIUDAD COLONIAL DE SANTO DOMINGO Y ESTA DELIMITADA POR LA CALLE ARZOBISPO PORTES, EN EL TRAMO COMPRENDIDO ENTRE LAS CALLES ARZOBISPO MERIÑO Y SÁNCHEZ.

2. CARTOGRAFIA DE SANTO DOMINGO 1. HISTORIA • La calle Arzobispo Portes, antes ‘calle de la Misericordia’, se encuentra en la zona sur de la ‘Ciudad intramuros’ de Santo Domingo y se extiende de Este a Oeste. Está formada por los antiguos barrios de Navarijo y Ponce. • Suele denominarse ‘Ciudad Colonial’ al territorio delimitado por la muralla, sin embargo, no toda la trama urbana amurallada pertenece a la época colonial. El reticulado trazado por Ovando al fundar la villa de Santo Domingo termina en la actual calle Padre Billini, antes llamada ‘de la Universidad’ o ‘de los Conventos’, fuera de esta, solo existía hacia el sur una edificación colonial de importancia, el Estudio o Colegio Gorjón (1551) con escasas edificaciones de materiales perecederos a su alrededor. • Culminada la época colonial, durante los siglos XIX y XX, se verifica cierto desarrollo en la parte sur la ciudad, sobre todo en las calles Arzobispo Portes y José Gabriel García, pobladas por personas de escasos recursos, que fueron sustituyendo las edificaciones de materiales perecederos por edificaciones más formales. El trazado irregular de la calle, una de sus particularidades, se debe a que no obedece a una planificación, si no a la población por parte de vecinos que, respetando los terrenos de la parte sur de los conventos cercanos, se retiran de dichas propiedades proporcionando a la calle una amplitud variable en distintos tramos. 1. Trazado de la Ciudad de Ovando (1502). No existe aún la calle Arzobispo Portes 2. Plano de la Ciudad de Santo Domingo (1785). Aparecen algunas edificaciones Alrededor del Colegio Gorjón. 3. Plano de la ciudad de Santo Domingo (1882). Aparece el sector más consolidado.

3. 2. MARCO FISICO 3. MARCO SOCIOECONOMICO Edificaciones Marco SocioEconómico • Uso de Suelo • Niveles y Alturas • Calidad del Inmueble • Lotificación • Grupo social y estado de las edificaciones • Actividad Económica del Sector • Organismos de Participación ANEXO • Plano Uso de Suelo • Plano de Alturas • Plano de Períodos Históricos • Plano de Espacio Públicos • Plano de Vialidad • Secciones Viales Espacio Público • Aceras • Calle • Arborización • Plazas o Parques • Perfil y Sección de vía • Infraestructura y Servicios

4. Uso de suelo • El uso de suelos predominante es el habitacional, sobre todo en el tramo comprendido entre las calles 19 de Marzo y Sánchez. Dicho uso coexiste con el comercial dedicado a negocios pequeños como imprentas, salones de belleza, sastrerías, galerías de arte y colmados, estos últimos situados principalmente en edificaciones de esquina. En los últimos años han incrementado las edificaciones dedicadas a actividades de ocio y recreación nocturna, tales como cafes, bares y restaurantes, encontrándose estos sobre todo en el tramo comprendido entre las calles Arzobispo Meriño y 19 de Marzo. En el sector existen algunos inmuebles dedicados a oficinas, encontramos ademásdos instituciones dedicadas a las actividades culturales y algunas edificaciones de uso religioso en la calle y en sus alrededores inmediatos. (Plano Uso de Suelo) USO DE SUELO 1. Oficinas 2. Colmado 3. Teatro 4. Vivienda

5. Niveles y Alturas • La mayoría de las edificaciones son de uno y dos niveles, siendo escasas las de tres niveles e inexistentes las de más de tres niveles. Los entrepisos de las edificaciones antiguas son más altos, por lo cual, una edificación reciente de tres niveles puede ser similar en altura a una antigua de dos niveles (Plano Niveles, Perfiles Calle, Sección Vial,) NIVELES Y ALTURAS 1. Edificación Dos Niveles. 2. Edificación de Un nivel antigüa (primer plano). Edificación Tres niveles reciente (fondo). 3. Edificación Dos niveles.

6. Calidad del Inmueble • Las construcciones están hechas de hormigón armado y bloques de cemento con losas de hormigón, en algunos casos con techos de zinc. Existen pocas edificaciones coloniales sobre la calle, siendo la de mayor importancia el antiguo Colegio Gorjón (1551) actualmente Centro Cultural de España. Encontramos en el entorno unas cinco edificaciones de madera y zinc. (Plano Periodización) • A nivel de fachada, el perfil de la calle aparenta poco nivel de deterioro, sin embargo, en los interiores, una edificación bien conservada en fachada puede presentar un alto nivel de deterioro en el interior, por lo cual recomendamos que el estado de las edificación habría que determinarlo analizando cada caso en particular. En general el estado de las edificaciones es medio, notándose algunos inmuebles recien restarurados y otros actualmente en obras. CALIDAD DEL INMUEBLE En el sentido de las manecillas del reloj: 1. Edificación de Hormigón armado y bloques. 2. Vista de los Techos. (Hormigón y Zinc). 3. Edificación en obras. 4. Edificación de Madera y Zinc. 5. Edifcación Colonial. (Colegio Gorjón, 1551). 6. Edificación Colonial recién restaurada. 7. Edificación recién restaurada.

7. Lotificación • La calle Arzobispo Portes presenta una división parcelaria en lotes estrechos y profundos, esto debido a que en principio, los pobladores de la zona eran familias de escasos recursos cuyas viviendas no poseían grandes terrenos. La lotificación típica se encuentra entre los 7.00m de frente y 20m de fondo, variando la configuración según el tramo de la calle. Los lotes más estrechos se encuentran desde la calle Sánchez hasta la Palo Hincado y desde la calle Isabel la Católica hasta la Arzobispo Meriño. Las manzanas comprendidas entre las calles Arzobispo Meriño y Sánchez, aunque poseen lotificaciones estrechas podemos encontrar con cierta regularidad lotes de 10 a 18m de frente y 20 a 25m de fondo.

8. ACERAS • Aceras • Las aceras de la calle son estrechas, su ancho oscila entre 1.2m y 1.5m, variando a lo largo de la calle (ver secciones de calle). El pavimento que las recubre son baldosas de hormigón que en general se encuentran en buen estado, con excepción de algunos pequeños tramos en que las raíces de los árboles de la calle le han afectado. Los vecinos depositan en ellas los desperdicios en fundas plásticas para ser recogidos por las autoridades de lugar sin que existan zafacones o algún otro dispositivo para colocarlos. • En las aceras se encuentran las acometidas para el servicio de agua potable. 1. Pavimento levantado por las raíces de los árboles. 2. Basura colocada en fundas. 3. Pavimento deteriorado en distintos puntos. 4. Agua acumulada en el contén. 5. Acometidas de agua.

9. Calle • El ancho de la vía no es regular y su trazado no es ortogonal, varía entre los 7.20m en el tramo más estrecho y los 10.40m en el tramo más ancho. • El pavimento de asfalto se encuentra en buen estado a lo largo de la vía, exceptuando algunos tramos en que se han abierto zanjas para realizar distintos trabajos y no han sido debidamente cerradas. • En el día, el flujo vehicular es medio, y se observan escasos vehículos estacionados a los lados de la vía. En el tramo comprendido entre las calles Arz. Meriño y 19 de marzo los vehículos se estacionan en el lado norte en paralelo a la vía, protegidos por los árboles que se encuentran en esta. En el tramo comprendido entre las calles 19 de marzo y Sánchez los vehículos se estacionan en el lado sur de la vía, protegidos por árboles que se encuentran en esta, en 16 estacionamientos señalados a 30º con relación a la vía. • Existe circulación de transporte público en distintas rutas sin que exista señalización de paradas. Los transeuntes esperan en la calle por los vehículos sobre todo en el tramo próximo a la calle Arz. Meriño. • En la noche, el flujo vehicular es mayor, observándose vehículos estacionados a ambos lados de la calle en el tramo comprendido entre la Arz. Meriño y la 19 de Marzo, debido a los lugares de recreación nocturna que allí se encuentran, tales como bares y restaurantes, que dificultan la circulación vehicular. (Plano Vialidad) • Los vecinos, a tempranas horas de la noche, utilizan la calle como lugar de socialización, sentándose en los bordes de sus casas o colocando sillas en las aceras. CALLE

10. Arborización • Una de las particularidades de la calle, con relación al centro histórico, es que posee arborización periódica, ubicada en el lado norte de la calle en el tramo comprendido entre las calles Arz. Meriño y 19 de Marzo, y en el lado sur en el tramo comprendido entre las calles 19 de Marzo y Sánchez. La especie de árbol predominante es el Roble Rosado, existen también Laureles y algunas palmas. ARBORIZACION Vistas de la arborización característica de la calle.

11. Plazas o Parques • En la calle solo existe a manera de espacio libre o plaza la ubicada frente a la Iglesia Bautista Central, aunque en el entorno inmediato existen algunos parques y plazas, sobre todo los que circundan las iglesias próximas a la calle. La calle Parmenio de la Concha, conocida como callejón de Regina es una calle de circulación vehicular restringida que funge como espacio abierto y culmina con la visual de la Iglesía Regina Angelorum al fondo, la calle Macorís también semi-peatonal que culmina en la plaza frente al Convento de los Dominicos, así como el parque que se encuentra frente al Convento y el estacionamiento de la calle Hostos esquina Padre Billini, que también posee un espacio libre utilizado por los vecinos como lugar de esparcimiento. (Plano Espacio Público) PLAZAS O PARQUES Vistas de los espacios públicos del entorno.

12. Infraestructura y Servicios En el sector existen los servicios de agua potable, teléfono, electricidad y recogida de basura aunque con las deficiencias características del resto de la ciudad. El espacio público está dotado de alumbrado con cableado soterrado, como parte del programa de iluminación que desarrolla la Agencia Española de Cooperación Internacional (AECI). INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS CALIDAD MEDIOAMBIENTAL • Calidad Medioambiental La calidad ambiental del sector es media, existe contaminación visual por la falta de recogida de basura, al igual que contaminación visual a causa de los cables del tendido eléctrico y telefónico, que en algunos casos saturan las visuales. Se encuentra en proyecto el soterrado de dichos cables como esfuerzo conjunto del Estado dominicano e instituciones privadas.

13. Grupo Social y estado de ocupación de las edificaciones • Las personas que habitan en la calle Arzobispo Portes conforman un grupo socioeconómico heterogéneo, comparten la zona personas de escasos ingresos, con algunos habitantes de recursos medios y altos. La mayor parte de las viviendas son unifamiliares, con algunos inmuebles de cuatro apartamentos, siendo ocupadas por una familia compuesta por personas de edades distintas: niños, jóvenes, adultos y envejecientes. • Los inmuebles en su mayoría son ocupados por inquilinos que tienen de 30 a 40 años en el sector. • Los precios de los alquileres dependen del metraje cuadrado del inmueble, del tiempo de ocupación en el mismo y del uso a que se destine la edificación, encontramos que los alquileres oscilan entre los RD$350.00 para viviendas de un piso, con mucho tiempo de ocupación por el mismo inquilino, RD$1,300.00 para el mismo tipo de vivenda con un tiempo de ocupación más reciente, y en propiedades para uso comercial los precios oscilan entre RD$2,000.00 en colmados y negocios pequeños, hasta RD$18,000.00 en bares y locales comerciales de contrato reciente. • En segundo lugar se encuentran los inmuebles ocupados por los propietarios, que se dividen entre los que tienen de 30 a 40 años en el sector, y los que han adquirido inmuebles recientemente, 2 a 5 años. • El tercer lugar lo ocupan personas que habitan un inmueble cedido en calidad de préstamo que pertenece a algún familiar sin contrato de alquiler o arrendamiento y sin pago establecido y por último, existen también casos de ocupación informal de inmuebles, así como cuarterías en el interior de algunas viviendas.

14. Actividad Económica del Sector • La actividad económica del sector está compuesta por pequeñas empresas, tales como salones de belleza, imprentas, bares, restaurantes y colmados, que generan de dos a seis empleos. Los empleos que genera el sector son ocupados por personas que en su mayoría viven en el mismo, y en pocos casos conforman en una población flotante, compuesta además por algunos buhoneros que transitan por el sector. • Organismos de Participación • En el sector opera la Junta de Vecinos Juan Pablo Duarte y las empresas del sector pertenecen a la Asociación de Promoción a la Pequeña y Mediana Empresa (PROMIPYME).

15. Marco Físico. • Según los datos arrojados por nuestro estudio el sector en que se encuentra la calle Arzobispo portes es de los más jóvenes del Centro Histórico, con edificaciones en su mayoría de finales del siglo XIX y comienzos del XX que poseen un valor histórico diferente en relación a las del resto de la zona colonial. • Uso de Suelo • El uso de suelo predominante es el habitacional, sin embargo, en los últimos años se ha incrementado el uso comercial, dedicado a actividades nocturnas (cafes y bares) que necesitan que se contemplen las regulaciones necesarias para que coexistan en armonía con el uso habitacional. • Edificaciones • Las edificaciones del sector son en su mayoría viviendas unifamiliares de un solo piso, existen también inmuebles de dos niveles con cuatro apartamentos o de uso mixto, comercial en el primer nivel y apartamentos en el segundo. • En cuanto a los inmuebles, debido al desarrollo relativamente reciente del sector la mayoría de las edificaciones fueron hechas con materiales modernos tales como hormigón armado y bloques de cemento, en algunos casos con techos de zinc, siendo escasas las de materiales coloniales como la mampostería y la tapia, y menor el número de inmuebles de madera y zinc. • El estado actual de las edificaciones a nivel de fachada hacia la calle es bueno, sin embargo en los interiores encontramos distintos grados de deterioro, desde reparaciones menores hasta deterioro a nivel estructural y en algunos casos construcciones informales en los patios. Como tendencia reciente se registran inversiones por parte de propietarios nuevos en la restauración y rescate de los inmuebles adquiridos. • Estas últimas orientadas principalmente a un nuevo uso comercial. • El perfil de la calle es bastante homogeneo, con edificaciones de uno a tres niveles. Los entrepisos de las edificaciones antiguas son más altos, por lo cual, una edificación reciente de tres niveles puede ser similar en altura a una antigua de dos niveles, situación que genera un conjunto armónico representativo del sector. • Espacio Público. • En cuanto al espacio público el sector presenta potencialidades únicas con relación al resto de la zona. La arborización de la calle es poco común en la ciudad colonial, así como el trazado irregular de su calle que hoy permite el estacionamiento en la vía, sin afectar la circulación vehicular de la calle. Esta situación plantea un potencial desde el punto de vista de la recalificacion del espacio urbano, pues permitiría generar un espacio peatonal de buen nivel y mejorar la vialidad existente. • Otra característica distintiva del sector es su relación con las calles semi-peatonales Parmenio de la Concha y Macorís, al igual que un sentido de apropiación de los residentes hacia el espacio público. Estas intersecciones presentan un potencial de seminudos urbanos a la escala peatonal que es posible mejorar. • Estas condiciones permitirían fácilmente la recalificación del espacio público, sin embargo los mecanismos existentes no contemplan ningún sistema participativo entre los vecinos y alguna institución que les permita acceso al financiamiento de la obra y su futuro mantenimiento. En cuanto a infraestructura y servicios el sector presenta las mismas dificultades que en el resto de la zona.

16. Marco Socioeconómico. • El grupo social que habita en el sector es de clase media y media baja, en general con muchos años en la zona. El mayor número de casos la vivienda está habitada por una sola familia de composición mixta (Adultos, niños, Jóvenes y en ocasiones algún familiar envejeciente). Esta situación debida a la condición de nuestro país que se caracteriza por familias extendidas, que implica que al núcleo básico se agregan otros parientes, hermanos o padres de la pareja. • La problemática del sector debe ser abordada tomando en cuenta los distintos grupos afectados, según su estatus de ocupación estos son: los propietarios que alquilan, los inquilinos y los propietarios residentes. • Habitan en el sector un gran número de inquilinos con contratos de 20 a 30 años. La ley de inquilinato vigente plantea dos aspectos de la problemática latente en el Centro Histórico, para los propietarios que alquilan, por un lado, los inmuebles con contrato de antigüedad pagan una renta muy baja que no representa una suma significativa. Los alquileres estan legalmente congelados desde el año 19? Los bajos alquileres impiden que el propietario rentabilice cualquier inversión en el rescate del inmueble y, por otro lado, la normativa se decide en la mayoría de los casos en favor del inquilino, lo que impide que el propietario se interese en emprender algún proyecto de rehabilitación. • Existe además una gran disparidad entre el valor del alquiler de los inmuebles de contrato reciente y los de contrato de más de cinco años. • En el caso de los inquilinos, estos no cuentan con mecanismos financieros ad hoc para asegurar una manutención del inmueble. Los mecanismos legales en vigencia no contemplan la aplicación de sanciones al propietario por no mantener el inmubele en condiciones de habitabilidad mínima. • Igualmente los mecanismos financieros existentes solo contemplan la concesión de préstamos a los propietarios, excluyendo a los inquilinos de la posibilidad de acceder a un financiamiento para mejorar sus condiciones de vida. • Los inmuebles cedidos en calidad de préstamo sin ningún contrato de alquiler o arrendamiento y sin pago establecido, situación sostenida durante más de una década, hace que el propietario muestre desinterés por el estado del inmueble y el habitante no posee los recursos económicos ni el acceso a financiamiento para mantener o rehabilitar el inmueble, que en general se encuentran con un nivel de deterioro creciente, además los inmuebles que poseen cuarterías y construcciones informales en su interior, aunque no es la tendencia más característica en el sector, generan deterioro al inmueble y contribuyen a la arrabalización del sector. Esta situación aunque no es muy evidente desde la calle se encuentra latente en el interior de algunas edificaciones, y requiere de atención inmediata. • En el caso de los propietarios residentes, que al igual que los inquilinos son un grupo numeroso, con 30 y hasta 40 años en el sector, la problemática se presenta tanto por la inexistencia de mecanismos de financiamiento específicos a la rehabilitación y económicamente abordables para los interesados, a esto se suma el hecho de que no existen en la práctica ayudas para que estos propietarios puedan llevar a cabo la rehabilitación de sus viviendas. • Por otra parte los procedimientos administrativos para iniciar un proceso de rehabilitación, son percibidos por los propietarios como complejos y engorrosos, dada la multiplicidad de instituciones que intervienen (Oficina de Patrimonio Cultural, Ayuntamiento del Distrito Nacional, Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones).

17. Este factor es un elemento que desanima los eventuales intentos de proyectos de rehabilitación haciendo mas fácil la venta del inmueble en las condiciones que se encuentra. • Otro factor que se suma a los anteriores es la especulación inmobiliaria que prevalece en el sector, esta genera una gentrificación del sector toda vez que los interesados son mayoritariamente extranjeros y explica en parte la mutación en los usos que hoy presenta el sector , ya que la vivienda por sí sola no es capaz de absorver los costos de adquisición inicial del inmueble. • Los ingresos actuales de los residentes en el sector oscilan entre los RD$3,000.00 (US$180.00) y RD$12,000.00 (US$947.00), lo cual no les permite el acceso a mecanismos de finaciamiento y en casos de menores ingresos, tampoco a la aplicación de los subsidios para la vivienda vigentes por parte del Estado. El ingreso mínimo para postular al subsidio es de tres sueldos mínimos, equivalente hoy día a unos RD$9,500.00 (US$570.00), según lo establecido por el Instituto Nacional de la Vivienda, INVI. • Mecanismos de Gestión. • Como mencionamos anteriormente, otro aspecto que dificulta la inversión en la recuperación del patrimonio se debe a las dificultades en el proceso de gestión de los arreglos al inmueble en los organismos oficiales correspondientes. A pesar de que existe una normativa que regula las intervenciones en el Centro Histórico el proceso de tramitación del proyecto presenta la dificultad de que se gestiona a través de tres instituciones oficiales (Oficina de Patrimonio Cultural, Ayuntamiento del Distrito Nacional, Secretaría de Estado de Obras Públicas y Comunicaciones.) que no siempre actúan de acuerdo a los mismos criterios y que se manejan con precariedad de medios. Según la normativa algunas intervenciones requieren de profesionales como Arqueólogos y Conservadores además del arquitecto e ingeniero. Todo esto genera una situación que resulta en un período muy largo de tramitación, unos costos muy elevados y dificultad de coordinación para el proyecto sin que existan mecanismos que brinden asesoría al interesado antes de iniciar un proyecto.

18. Objetivo General: • Programa de acciones de rehabilitación de conjunto, la vivienda y el espacio público con la participación activa de propietarios y residentes. • Objetivos Particulares: • Proponer formas de participación activa de los propietarios e inquilinos. • Partiendo del análisis de los mecanismos de financiamiento existentes proponer los mecanismos adecuados a la problemática actual y proponer nuevas formas de financiamiento y/o subsidios autorreproducibles orientados a la vivienda tanto la ocupada por los propietarios como la en alquiler . • Proponer mecanismos de gestión y financiamiento (público –privado) para la recalificación del espacio público y su conservación a futuro. • Proponer procedimientos legales adaptables a la legislación local que sustenten las propuestas existentes, tanto en materia de procedimientos administrativos, como en lo relativo a los alquileres.

19. 4. BIBLIOGRAFIA • Báez López-Penha, José Ramón. Por qué Santo Domingo es así? Colección Banco Nacional de la Vivienda (BNV). Santo Domingo, República Dominicana, 1992. • Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Estudio de la Ciudad Colonial de Santo Domingo. Informe 2, Diagnóstico de la situación actual. Santo Domingo, República Dominicana, 1999. • Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Estudio de la Ciudad Colonial de Santo Domingo. Informe 3, Evaluación y Priorización de Inversiones. Santo Domingo, República Dominicana, 1999. • Gautier, Manuel Salvador. La planificación urbana y los centros históricos. Arquitexto 29, Santo Domingo, República Dominicana, 2000. • Gautier, Manuel Salvador. Martínez, Diana. Plan Regulador de la Ciudad Colonial. Oficina de Patrimonio cultural. Santo Domingo, República Dominicana, 1995. • Leyes y decretos sobre el control de alquileres y desahucios en la República Dominicana. Santo Domingo, República Dominicana. • Pérez Montas, Eugenio. La ciudad del Ozama, 500 años de Historia Urbana. Santo Domingo, República Dominicana, 1999.

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