Estimo Forestale e Ambientale

1. Estimo Forestale e Ambientale

2. Contenuti • Definizioni ed oggetto dell’estimo • Metodi e procedimenti di stima • La stima dei beni fondiari (aziende montane) • La stima dei boschi e il prezzo di macchiatico • La stima dei beni pubblici: boschi, parchi, ecc. • L’approccio dell’utilità sociale • Valutazione contingente • Costo di viaggio • Prezzo edonico

3. Il valore economico della foresta Risorsa forestale Valore di non uso Valore d’uso Valore economico sociale Valore d’uso diretto Valore di opzione Valore d’uso indiretto Es. ricreazione per il presente e futuro, salvaguardia della biodiversità, azione contro effetto serra Es. ricreazione Es. Ricavi dal legno Benefici totali

4. Discussione dello schema • Lo schema precedente illustra i valori di uso e non uso forniti da un bene ambientale con molteplici caratteristiche quali un bosco. • I valori d’uso derivano dall’utilizzazione economica del bene. • I valori di non uso si riferiscono a valori non strumentali, non associati ad un uso direttamente monetizzabile. Essi cioè si riferiscono all’utilità sociale ovvero a quel flusso di benefici che crea benessere alla società.

5. Il Valore Economico Totale VET (Walsh,1984, Mitchell e Carson 1989, Randall 1990, Pearce 1991) Valori d'uso = Val. d'uso effettivo + val. di opzione (fruizione futura) Valore Economico Totale (VET) = • Valori di non uso = • val. di lascito + val. di esistenza + (val. vicario) • dove: • val. di lascito indica la disponibilità per le generazioni future; • val. di esistenza indica la disponibilità a pagare affinché un ben ambientale sia considerato integro indipendentemente dal suo uso; • val.vicario indica la disponibilità a pagare perché qualcun altro possa utilizzare il bene.

6. Parte I – Principi di Estimo generale BENI CHE HANNO UN MERCATO

7. Il processo estimativo • Quesito • Scopo • Scelta dell’aspetto economico • Individuazione del procedimento • Raccolta dati • Calcoli e giudizio di stima

8. Quesito e scopo della stima Il quesito di stima rappresenta il problema che il committente pone all’estimatore. Nella maggior parte dei casi si richiede un giudizio circa il prezzo che ad un certo bene può essere attribuito in un certo momento e in un dato mercato. Lo scopo secondo il Medici altresì definito uso impiego ragione pratica costituisce la premessa della stima.

9. Concetti fondamentali L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica (scopo della stima). (estimo ordinario e estimo legale) Parole chiave: bene economico, giudizio di valore, scopo della stima

10. Concetti fondamentali Il giudizio di stima (di valore) è sempre valido per il presente e generalmente anche per l’immediato futuro. Solo raramente un valore di stima attuale può essere altrettanto valido in un futuro remoto. Il giudizio di valore si basa sul principio della permanenza delle condizioni assunte al momento della stima

11. Concetti fondamentali • Il giudizio deve emergere soltanto da: • analisi del bene da valutare; • finalità per cui si esegue la stima; • fatti e e persone implicate; • eventuali situazioni di fatto e ipotetiche.

12. I postulati dell’Estimo: i caratteri del giudizio • previsione; • permanenza delle condizioni (attualità); • oggettività; • il giudizio dipende dallo scopo della stima; • il giudizio si basa sul principio di ordinarietà; • il giudizio si basa sulla comparazione

13. Principio dell’ordinarietà • Il giudizio di stima deve esser formulato in base alle condizioni ordinarie. • Determinato il valore ordinario, normale o modale si apporteranno aggiunte e detrazioni per adeguare il valore alle reali condizioni dell’immobile. • Nel caso di un fondo rustico il +T =0. • Per imprenditore ordinario si intende colui che dotato di capacità medie tecniche ed economiche risolve i quesiti organizzativi nell’azienda come qualsiasi altro imprenditore. • Per azienda ordinaria si intende quella gestita da un imprenditore ordinario, e dotata di normali caratteristiche.

14. Condizioni intrinseche ed estrinseche Condizioni estrinseche: condizione esterne al fondo oggetto di stima, che influiscono sul valore di tutti i fondi circostanti: fattori climatici presenza di mercati presenza di vie di comunicazione servizi (acqua, gas, banche ecc.) presenza di manodopera Condizioni intrinseche di un azienda: le condizioni proprie del fondo che influiscono su quel fondo: natura agronomica dei terrenigiacituraampiezzasistemazione dei terrenifabbricatiservitù ecc.

15. Gli aspetti economici di stima • 1.    VALORE DI MERCATO • 2.     VALORE DI COSTO • 3.     VALORE DI TRASFORMAZIONE • 4.    VALORE DI SURROGAZIONE • 5.     VALORE COMPLEMENTARE • 6.     VALORE DI CAPITALIZZAZIONE • 7 (VALORE D’USO SOCIALE) Beni senza mercato

16. Il valore di mercato • Il valore di mercato è dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita. • Mercato attivo di beni simili; • Possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (dati storici); • Individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e quelli oggetto di stima;  • X:V=Px : P X=(V/P)*Px + aggiunte o detrazioni • dove: • Vo = valori dei beni simili compravenduti • P= sommatoria parametri di riferimento • X= il più probabile valore di mercato da attribuire al bene oggetto di stima • Px = parametro di riferimento al bene in esame

17. Il valore di costo Il valore di costo risulta costituito dalla somma di tutte le spese sostenute dall'imprenditore ordinario per giungere alla produzione di un determinato bene: Ct= Q+Sv+Imp+Sa+St+Bf+I A queste spese dovrebbe essere aggiunto il profitto normale (+T) dell’imprenditore ordinario dotato di medie capacità e mezzi.

18. Valore di trasformazione Il valore di trasformazione si attribuisce ad un bene in base al valore che assumono i beni derivanti dalla sua trasformazione Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti prodotti ottenuti dalla trasformazione meno le spese sostenute per la trasformazione stessa. Esempi: Foraggio e vacche da latte; Uva e vino; Latte e formaggio.

19. Valore complementare Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza tra il più probabile prezzo di mercato dell'intero bene economico e quello che avrebbe la parte complementare o residua. I CASI: vESPROPRIO PARZIALE vSTIME DEI DANNI vESTIMO AMBIENTALE (PREZZO EDONICO) Nel caso dell'esproprio parziale l'indennizzo spettante al proprietario deve essere la differenza tra il valore di mercato dell'intero bene ante-esproprio e quello della parte residua post-esproprio.

20. Il valore di capitalizzazione • Il valore di capitalizzazione è dato dalla accumulazione al momento della stima dei redditi futuri che il bene è capace di fornire. • Dobbiamo prima conoscere: • i redditi ricavabili dal bene oggetto di stima; • il saggio di capitalizzazione •  Bene con reddito annuo costante posticipato illimitato • Vo=Bf/r • Bene con reddito periodico costante posticipato illimitato • Vo= Bf /qn-1 • Dove: 1/r =fattore di attualizzazione di redditi annui costanti illimitati • 1/qn-1= fattore di attualizzazione di redditi periodici costanti illimitati

21. Il Valore di surrogazione • Il valore di surrogazione è quello attribuibile ad un bene in base al valore che assume un altro bene che possa tecnicamente sostituirlo. • Necessitano due condizioni: • il bene oggetto di stima sia sostituibile con altri • i beni scelti per la sostituzione siano equivalenti per un dato fine al bene da stimare.

22. I metodi di stima Stime sintetiche: comparazioni immediate in base a parametri di riferimento. • ad impressione o a vista; • per comparazione (in base a parametri tecnici o economici); • per valori tipici; • storica. • Stima analitica: l’analisi in modo dettagliato di tutti gli elementi tecnici ed economici del bene da stimare • Stima per capitalizzazione dei redditi (vedi relativo PPT)