1 / 18

Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion

Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion. Två metoder tillämpas vid fastighetstaxering av industri. Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden. Metodvalet är reglerat i FTL

havily
Download Presentation

Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Avkastningsmetoden Produktionskostnadsmetoden Täktmark Elproduktion

  2. Två metoder tillämpas vid fastighetstaxering av industri. • Avkastningsmetoden • Produktionskostnadsmetoden

  3. Metodvalet är reglerat i FTL Uppskattningsvis 80-90% av landets industribyggnader utgör produktions- eller lagerlokaler i ”normal” industri-produktion, d v s mer eller mindre ordinära byggnader. För dessa är Avkastningsmetoden tillämplig. Avkastningsmetoden är en traditionell bruttokapitaliseringsmodell (jfr Hyres-hus)

  4. Värderingsenhet: Tomtmark: Varje tomt utgör en värderingsenhet. Byggnad: Huvudregel: Varje industribyggnad och övrig byggnad utgör en värderingsenhet. För Avkastningsmetoden gäller dock: Är en industribyggnad värderad enligt Avkastnings-metoden inrättad för mer än en lokaltyp ska varje lokaltyp utgöra en värderingsenhet. Begränsningsregel: Minst 10% av byggnadens totala yta eller mer än250 kvadratmeter. Sammanföringsregel - lokaler i skilda byggnader: Samma klassificeringsdata.

  5. Värdefaktor - tomtmark för industri: • Storlek = Tomtareal, kvm (i vissa undantagsfall används Byggrätt, kvm) Justering för säregna förhållanden kan aktualiseras vid stora tomter som innehåller s k reservmark

  6. Beräkning av tomtvärde: R= r x A där R = riktvärde r = riktvärdeangivelse i kr/kvm A = tomtareal i kvm landareal

  7. Värdefaktorer för industri-byggnad (och övrig byggnad): Avkastningsmetoden: • Lokaltyp • Storlek • Ålder • Standard Produktionskostnadsmetoden • Återanskaffningskostnad • Ålder • Byggnadskategori • Ortstyp

  8. Avkastningsmetoden: Värdefaktorer för att bestämma relativhyra: • Lokaltyp • Standard • Ålder Värdefaktorer för att bestämma relativ kapitaliseringsfaktor: • I-nivåfaktor • Återstående ekonomisk livslängd • Ålder

  9. Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Lokaltyp: Lokaltypen för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till om värde-ringsenheten är inrättad som: • Produktionslokaler • Industrikontor • Lager mm

  10. Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Storlek: Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta. Med yta avses lokalarea i kvm BRA.

  11. Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Ålder: Åldern ger uttryck för värderingsen-hetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom åter-stående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens ny-byggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värde-ringsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (11 kap 4§ FTL)

  12. Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Ålder: - Ombyggnadstillägg - ”20 - 70 - regeln” Ombyggnad < 20 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm Ombyggnad > 70 % av nybyggnads kostnad, kr/kvm Värdeår = Nybyggnadsår Värdeår = Ombyggnadsår

  13. Avkastningsmetoden: Värdefaktorn Standard: Standarden för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning. • Produktionslokaler 4 standardklasser • Industrikontor 3 standardklasser • Lager mm 5 standardklasser

  14. Avkastningsmetoden: Exempel på IH-tabell (FFT04): 90 Lokaltyp Standard Värdeår -1969 1970 - 74 1975 - 79 1980 - 84 1985 - 89 1990 - 94 1995- Produktions- Mkt enkel 58 61 64 67 73 77 82 lokaler Enkel xx xx xx xx xx xx xx Normal 83 9094 100108 116 124 Hög xx xx xx xx xx xx xx Industri- Enkel xx xx xx xx xx xxxxkontor Normal 98 109 119 126136 146 156 Hög xx xx xx xx xx xx xx Lager mm Mkt enkel xx xx xx xx xx xx xx Enkel xx xx xx xx xx xx xx Normal 66 70 73 78 83 92 101 Hög xx xx xx xx xx xx xx Mkt hög xx xx xx xx xx xx xx IH-tabeller fanns vid AFT00 och AFT04 med åldersinverkan 80, 85, 90 och 95. Vid AFT07 finns endast 85, 90 och 95.

  15. Avkastningsmetoden: IK-tabell (FFT04): I-nivå- Återstående faktor ekonomisk Återstående ekonomisk livslängd 10 år eller mera livslängd Värdeår < 10 år -1969 1970-74 1975-79 1980-84 1985-89 1990-94 1995- -13.00,75 0,80 0,85 0,95 1,00 1,02 1,03 1,05 14,0- 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,02 1,03 1,03

  16. Avkastningsmetoden: Riktvärdeangivelsen för ett värdeområde innehåller följande: - riktvärdeangivelse för tomtmark i kr/kvm t ex 400TA (=400 kr/kvm tomtareal) - riktvärdeangivelse för industri- byggnad t ex 14,0/90 där 14,0 är I-nivåfaktorn och 90 är åldersinverkan I-nivåfaktorn är ett mått på lägesfaktorn och innehåller dels en hyreskomponent dels en kapitaliseringskomponent. Valet av IH-tabell styrs helt av värdenivån ochåldersinverkan i värdeområdet.

  17. Avkastningsmetoden: Beräkning av riktvärde förindustribyggnad: R= N x A x h x f där R = riktvärdet N = I-nivåfaktor för värdeområdet A = lokalarea i kvm BRA för värde- ringsenheten h = relativhyra i kr/kvm enligt rekom- menderad IH-tabell f = relativ kapitaliseringsfaktor enligt IK-tabellen

  18. Justering för säregna för-hållanden: • Industribyggnad och övrig byggnad: - eftersatt underhåll - konstruktionsfel - överloppsbyggnader och rivnings- objekt - avvikande vakansgrad • Tomtmark för industri - reservmark - lång väntetid inför exploatering - fördröjd/utdragen exploatering

More Related