Nový stavební zákon a daně vybrané problémy

1. Nový stavební zákon a daněvybrané problémy Andrea Gustiová (Deloitte) Radka Mašková (Deloitte) Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo) Václav Vlk (Rödl & Partner) Martin Tunka (MMR)

2. Obsah Novela stavebního zákona Daňové dopady novely stavebního zákona Daňová problematika v oblasti nemovitostí • Aspekty daně z příjmů • Aspekty daně z přidané hodnoty

3. Novela stavebního zákona

4. Novela stavebního zákona Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – účinný od 1. října 1976, dosud 20x změněn Vládní návrh zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) • Sněmovní tisk č. 998 • Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005 • Doporučeno k projednání Vládní návrh zákona o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění • Sněmovní tisk č. 999 • Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005 • Doporučeno k projednání

5. Novela stavebního zákona Nový stavební zákon • Historie přípravy • Aktuální stav projednávání • Základní principy nové právní úpravy

6. Novela stavebního zákona Několik vybraných okruhů – územní řízení • Územní rozhodnutí, územní souhlas, zjednodušené územní řízení • Účastníci územního řízení podle dosavadní a nové právní úpravy • Předkupní právo obce k určitým pozemkům • Platnost územního rozhodnutí

7. Novela stavebního zákona Několik vybraných okruhů – stavební řízení • Kdy je potřeba stavební povolení a kdy stačí ohlášení? • Zkrácené stavební řízení • Stavba – výrobek • Autorizovaný inspektor • Oznámení o užívání stavby; kolaudační osvědčení • Kniha o užívání stavby

8. Daňové dopady novely stavebního zákona

9. Změna některých zákonů Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí • § 6 (3) - Upravená definice stavebního pozemku nyní zahrnuje nezastavěný pozemek určený k zastavení • Stavbou, která byla ohlášena • Stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení • Stavbou prováděnou na základě certifikátu autorizovaného inspektora • Stavbou prováděnou na základě veřejnoprávní smlouvy • § 7 (1) – Předmětem daně ze staveb na území ČR jsou nyní • Stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo užívané před jeho vydáním • Stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané • Stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené • Byty vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí • Nebytové prostory vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí

10. Změna některých zákonů Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí • Pro užívání staveb již není potřeba kolaudační rozhodnutí • Stačí oznámení stavebnímu úřadu; nebo • Kolaudační souhlas • § 9 (1) písm. g) – rozsah osvobození zachován • Nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob • Byty ve vlastnictví fyzických osob v nových stavbách obytných domů • Osvobození => pokud výše zmíněné novostavby slouží k trvalému bydlení vlastníků či osob blízkých • Stávající ustanovení doplněno o stavby pro bydlení způsobilé k užívání na základě oznámení

11. Změna některých zákonů Změna zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí • Změny vyvolané novou právní úpravou vyvlastnění • Mimo finanční náhradu nově přípustný i pozemek či stavba • § 9 - v takovém případě se přechody považují za jeden => daň se vybere z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného • § 10 - pokud nelze hodnotu nemovitosti stanovit jinak => základ daně z převodu nemovitosti je cena dle zvláštního právního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) • § 20 - osvobození od daně z převodu nemovitostí => úplatný přechod vlastnictví k nem. na základě rozhodnutí úřadu územního plánování o výměně pozemku určeného regulačním plánem nebo pro veřejně prospěšné opatření

12. Změna některých zákonů Změna zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích • V příloze „Sazebník“ byly doplněny následující body • Podání žádosti o vydání osvědčení o jmenování autorizovaným inspektorem a podání žádosti právnické osoby o souhlas s vý-konem činnosti autorizovaného inspektora………………10.000 Kč • Vydání územního rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území………………………….1.000 Kč

13. Daňová problematika v oblasti nemovitostí

14. Aspekty daně z příjmů Obsah • Nabývání nemovitostí • Vlastnictví nemovitostí • Prodej nemovitostí

15. Nabývaní nemovitostíNabývání u právnických osob • Způsoby nabývání tuzemci • Způsoby nabývání ze zahraničí Fyzické osoby z jiného členského státu EU vs

16. Vlastnictví nemovitostí Daň z příjmů • Sazba daně z příjmů pro rok 2005 = 26% (2006 = 24%) • Příjmy českých realitních společností= obvykle generovány z pronájmu nemovitostí a ze zisku dosaženého prodejem nemovitostí (zisk je obsažen v základu daně a daněn jako běžný příjem) • Náklady spojené s nabýváním nemovitostí (např.notářské poplatky) = součást pořizovací hodnoty

17. Vlastnictví nemovitostí Odpisy • Budovy • 5. odpisová skupina – 30 let • 6. odpisová skupina – 50 let - např. administrativní budovy, hotely, obchodní domy, školy, univerzity, muzea, knihovny atd.(nepoužije se pro hmotný majetek zaevidovaný do konce zdaňovacího období započatého v roce 2003) • Stavební dílo (dům,budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny dle jeho hlavního užívání • Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše • Pojem „hlavní užívání“ – otázka právní, ne skutková • Pozemky – majetek, který nelze dle zákona o daních z příjmů odepisovat

18. Vlastnictví nemovitostí Uplatnění daňových ztrát • Ztráty lze počínaje rokem 2004 uplatnit během následujících 5 let • Ztráty dosažené před rokem 2004 lze uplatnit během následujících 7 let • Neexistuje možnost zpětného uplatnění ztrát • Ztráty z prodeje nemovitostí jsou daňově uznatelné (mimo ztrát z prodeje pozemků, které jsou daňově uznatelné až do výše dosaženého příjmu) • Znění zákona o daních z příjmů platné pro rok 2004 přineslo další omezení pro uplatňování ztrát

19. Vlastnictví nemovitostí Pravidla nízké kapitalizace • Pravidla nízké kapitalizace mohou omezovat daňovou uznatelnost úroků placených z úvěrů od „spřízněných osob“ • Limitní hodnota podílu dluhy/vlastní kapitál je 4:1 • Definice spřízněných osob rozšířena od 1. ledna 2005 (neuplatní se u úvěrů poskytnutých před 1. lednem 2004) • Společnosti založené před 31. prosincem 2003 jsou osvobozené (1+3 roky)

20. Prodej nemovitostí Prodej nemovitostí • Příjem z prodeje českých nemovitostí = příjem dosažený na území České republiky • Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnuty v základu daně • Budovy – zůstatková hodnota je v okamžiku prodeje daňově uznatelným nákladem • Zohlednění společných ploch + infrastruktury • Pozemky – kupní cena daňově uznatelná jen do výše příjmů z prodeje

21. Prodej nemovitostí Prodej podílu • Prodej podílu na české společnosti mezi českými nerezidenty, kteří nemají stálou provozovnu v České republice • Nepodléhají zdaněnív ČR • Prodej podílu na české společnosti mezi nerezidentem (prodávajícím) a českým rezidentem (kupujícím) obvykle podléhá zdanění v ČR • V případě aplikace smlouvy o zamezení dvojího zdanění je zisk obvykle zdaněn jen v zemi, kde má zahraniční investor daňové rezidentství a je osvobozen od daně v ČR • Prodej podílu na české společnosti jinou českou společností je zahrnut do zdanitelného příjmu • s.r.o. = ztráty jsou daňově neuznatelné • a.s. = ztráty jsou daňově uznatelné pouze v případě přecenění akcií na reálnou hodnotu (v ostatních případech jsou daňově neuznatelné)

22. Prodej nemovitostí Daň z převodu nemovitostí • Daň z převodu nemovitostí -> při převodu vlastnictví k nemovitosti na území České republiky • Daň platí prodávající – nabyvatel je ručitelem • V roce 2004 došlo ke snížení sazby daně z převodu nemovitostí z 5% na 3% • Daň je vypočítána buď ze smluvní ceny nebo z oficiálního ocenění znalcem – daň se vždy vypočítává z vyšší z těchto částek • Osvobození pro novostavby bytových a rodinných domů –> při prvním úplatném převodu

23. Aspekty daně z přidané hodnoty Obsah • Prodej nemovitostí • Stavební pozemek • Pronájem nemovitostí

24. Prodej nemovitostí Prodej osvobozen od DPH • Podmínky uplatnění osvobození • Po uplynutí tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční leasing • Převod pozemků včetně operativního pronájmu vždy osvobozen bez nároku na odpočet s výjimkou převodu stavebního pozemku • Kolaudace • Kolaudace nové stavby • Kolaudacepo změně stavby, jejíž cena je vyšší než 30 % zůstatkové ceny stavby ke dni zahájení stavebního řízení

25. Prodej nemovitostí Prodej podléhající DPH • Předpoklady zdanění • Do tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční leasing • Převod stavebního pozemku • Uplatnění snížené sazby DPH • Pokud není osvobozeno • Převod bytového domu, rodinného domu (vč. nedokončeného), bytu (vč. nedokončeného) včetně zabudovaných strojů a zařízení • Rekonstrukce, modernizace,opravy • Nelze u stavebních a montážních prací týkajících se výhradně nebytových prostor rodinných domů a bytových domů • Snížená sazba se uplatní jendo konce roku 2007 • Evropská Komise zvažuje trvalé zařazení do snížené sazby

26. Prodej nemovitostí Nemovitosti ve snížené sazbě DPH • Bytový dům • Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahových ploch všech místností a prostor připadá na byty • Rodinný dům • Stavba pro bydlení , ve které více než polovina podlahových ploch všech místností a prostor připadá na byty • Nejvýše 2 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží a podkroví • Nejvýše 3 samostatné byty • Byt • Místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení • Včetně podílu na společných částech domu

27. Stavební pozemek Stavební pozemek • Vymezení stavebního pozemku • Nezastavěný pozemek • Dle stavebního povolení lze na pozemku umístit stavbu • Na pozemku zatím není umístěna stavba • Aplikace DPH • Převod podléhá základní sazbě • Nelze uplatnit osvobození

28. Pronájem nemovitostí Osvobození a výjimky • Pronájem osvobozený bez nároku na odpočet • Pozemky, stavby, byty a nebytové prostory • Zdanitelný pronájem • Parkovací místa • Bezpečnostní schránky • Krátkodobý nájem stavby včetně vnitřního vybavení a dodávek energií nejdéle na 48 hodin nepřetržitě

29. Pronájem nemovitostí Možnost volby zdanění • Uplatnění daně na jinak osvobozený pronájem • Podmínky zdanění • Nájemce je plátcem • Pronajaté prostory použije pro uskutečňování ekonomických činností • Pronajímatel je povinnen do 30 dnů od uzavření takové nájemní smlouvy o této skutečnosti informovat svého místně příslušného správce daně • Možnost optimalizace uplatnění odpočtu daně navstupu

30. Kontakty Daň z příjmů právnických osob Andrea Gustiová agustiova@deloitteCE.com +420 224 895 631 Daň z přidané hodnoty Radka Mašková rmaskova@deloitteCE.com +420 224 895 752