Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt

1. Reacties van de burgers op de verlaging en de invoering van de meeneembaarheid van de registratierechtenDEEL 2 Should I stay or should I leave? resultaten derde werkjaar • Bart Capéau • André Decoster • Kris De Swerdt

2. Onderwerp van dit onderzoek

3. INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus rente, inkomen, werk, huisprijzen, leeftijd, pensioen, sparen, erfenis... De visie van de economist op de beslissing om een huis te kopen op een bepaald moment in de tijd tijd

4. Verkoop je huis en koop een nieuw huis in Verkoop je huis en koop een nieuw huis in Koop een huis in INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus rente, inkomen, werk, huisprijzen, leeftijd, pensioen, sparen, erfenis... S1=tijdsspanne tussen eerste huisaankoop en verhuis naar tweede huis S2=tijdsspanne tussen 2-de huisaankoop en verhuis naar 3-de huis 1976 1995 tijd 2005

5. INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus h(1982)=kans dat er zich een verhuis voordoet in jaar 1982 1976 1995 tijd 1982 2005

6. INTRODUCTIE: het begrippenapparaat van de statisticus • De kans dat een gezin gedurende S jaar in hetzelfde huis blijft: • hangt af van de kans dat er zich op een bepaald moment • een toevallige gebeurtenis voordoet • De gemiddelde of verwachte duur: • de periode gedurende dewelke het gezin gemiddeld in dezelfde • woning verblijft • De overlevingskans: • de kans dat een gezin minstens S perioden in hetzelfde huis • verblijft • De ontsnappingskans: • de kans dat het gezin zijn huidige woning zal verlaten, gegeven • dat het er al S jaren woont.

7. Twee heikele problemen Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. Even ter herinnering: nis budgetenquêtes

8. Twee heikele problemen Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. • Als je de benadering van de statisticus volgt, dan is de kans dat het gezin geselecteerd wordt in de steekproef van de NIS budgetenquête, op een moment dat het in een woning verblijft waar het gedurende langere tijd zal wonen, groter dan de kans om datzelfde gezin te treffen op een moment dat het in een woning vertoeft die het snel weer zal verlaten => OVERSCHATTINGSVERTEKENING

9. Twee heikele problemen Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. • We observeren nooit hoe lang een gezin werkelijk in een woning verblijft. We zien enkel een onvoltooide tijdsspanne, gedurende dewelke het gezin reeds in deze woning verblijft, maar hoelang zal het nog dezelfde woning aanhouden? => ONDERSCHATTINGSVERTEKENING

10. Introductie: doel van het onderzoek Wij zijn uiteindelijk geïnteresseerd welke verklarende veranderlijken (socio-professionele karakteristieken, macro-economische variabelen, individuele karakteristieken) de verwachtte voltooide duur en de ontsnappingskans beïnvloeden. Met name willen we nagaan wat de rol is van transactie-belastingen op de gemiddelde periode gedurende de welke iemand in hetzelfde huis blijft wonen en op de residentiële mobiliteit (hoe langer iemand in zijn huis woont, hoe minder mobiel zij is) We gaan na of de hypothese dat transactiebelastingen tot gevolg hebben dat mensen langer in dezelfde woning verblijven en minder vaak verhuizen ook door empirische observaties wordt bevestigd.

11. Gemiddelde duur: enkele statistieken Hoelang blijft een Belgische eigenaar in hetzelfde huis wonen? Een Belgisch gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar

12. Gemiddelde duur: Vlaanderen vs. Wallonië Hoelang blijft een Vlaamse eigenaar in hetzelfde huis wonen? Hoelang blijft een Waalse eigenaar in hetzelfde huis wonen? Een Vlaams gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar Een Waals gezin verhuist gemiddeld om de 30 jaar Conclusie: geen beduidende regionale verschillen

13. Gemiddelde duur: Kopers vs. bouwers Hoelang blijft een koper in hetzelfde huis wonen? Hoelang blijft een bouwer in hetzelfde huis wonen? Een bouwer verhuist gemiddeld om de 38 jaar Een koper verhuist gemiddeld om de 24 jaar Conclusie: bouwers blijven langer in hun huis wonen

14. Gemiddelde duur: leeftijd op moment van aankoop Men blijft langer wonen in een huis gekocht aan het begin van de levenscyclus 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven)

15. 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven) Gemiddelde duur: Inkomen (euro’s per jaar) Gezinnen met een lager inkomen blijven heel lang of slechts korte tijd in dezelfde woning

16. 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven) Gemiddelde duur: huisprijs Men blijft langer wonen in een huis wanneer men goedkoop gekocht heeft • Kan artefact zijn (tijdstrend), maar er is gecontroleerd voor tijdstrend • Indien juist gemeten, dan is het vermoedelijk een levenscycluseffect: bij hoge prijzen stelt men aankoop uit • Wat met prijsverwachtingen?

17. 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven) Gemiddelde duur: rente Mensen die langer in hun woning blijven, hebben gekocht toen rente hoger was, tenzij men zeer lang in zijn woning blijft • Dat mensen die zeer lang in hun huis blijven, hebben gekocht toen interest lager was, heeft te maken met het feit dat ze hun huis lang geleden gekocht hebben. • Wat met renteverwachtingen?

18. 20% personen die meest mobiel zijn (minst lang in een zelfde woning verblijven) 20% personen die minst mobiel zijn (die het langst in een zelfde woning verblijven) Gemiddelde duur: transactiebelasting Op basis van deze informatie lijkt de hypothese dat mensen langer in huis wonen en minder mobiel zijn als de transactiebelasting hoger is, zeker niet bevestigd Maar dat mensen die zeer lang in hun huis blijven, hebben gekocht toen transactiebelasting lager was,heeft te maken met het feit dat ze hun huis lang geleden gekocht hebben (invoering btw in 1971).

19. Economische en beleidsvariabelen met een trend

20. Controle voor variabelen met trend • Huisprijzen en transactiebelastingen stijgen doorheen de tijd • Mensen die langer geleden gekocht hebben, hebben dus gekocht aan lagere prijs en lager transactietarief. • We krijgen dus een artificiële negatieve correlatie tussen geobserveerdeonvoltooide duur enerzijds en hoogte belastingen en huisprijzen anderzijds. • We hebben daarvoor gecontroleerd (voorlopige resultaten) • De vorige resultaten zijn gecombineerde effecten; De volgende grafieken geven het effect van diverse variabelen op de gemiddelde duur afzonderlijk weer.

21. Gemiddelde duur: inkomen en huisprijs

22. Gemiddelde duur: leeftijd op moment van aankoop

23. Gemiddelde duur: belasting Waneer je het tijdstrend effect isoleert, wordt de hypothese dat hogere transactiebelastingen de gemiddelde duur dat men in een zelfde huis woont, doet toenemen en dus de mobiliteit doet afnemen, wel degelijk bevestigd.

24. Gemiddelde duur: prijs en hypotheekrente

25. Ontsnappingskans en belasting

26. verdeling voltooide en onvoltooide duur

27. verdeling voltooide en onvoltooide duur verwachte voltooide duur=20 jaar verwachte onvoltooide duur=10 jaar

28. Effect van de verlaging van de registratierechten en invoering van de meeneembaarheid Hervorming: • verlaging van de tarieven (12.5 -> 10 %; 6 – 5%) • invoering van een vrijstelling op de eerste schijf van 12.500 euro • meeneembaarheid tot 12.500 euro Hoe het effect van die maatregel op zich isoleren: • We definiëren een vergelijkingspunt: de macro-economische en politieke situatie van 2001 • We berekenen voor alle Vlaamse eigenaars wat de gemiddelde (verwachte) periode zou zijn indien ze deze woning gekocht hadden onder de macro-economische en politieke omstandigheden van 2001. • Dan berekenen we die verwachte duur opnieuw onder dezelfde macro-economische omstandigheden, maar met nieuwe belastingtarieven.

29. Simulatietechniek: 4 problemen • Probleem 1:De situatie voor hervorming is een fictieve situatie.we weten niet a priori wanneer een gezin in die omstandigheden zou overgaan tot het verwerven van een eigen woning, het zou opteren voor nieuwbouw, of een aankoop op de secundaire markt onder normaal tarief of klein beschrijf. • Oplossing:we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische verklarende veranderlijken op de kans dat men voor elk van deze regimes opteert.Bijv. een hoger permanent inkomenverhoogt de kans dat iemand zal opteren voor een aankoop op de secundaire markt tegen normaal tarief relatief ten op zichte van de kans op verwerving van een woning via nieuwbouw, en verlaagt de relatieve kans op aankoop onder klein beschrijf.

30. Simulatietechniek: 4 problemen • Probleem 2:Het meeneembaar bedrag (M) is afhankelijk van de betaalde registratierechten in het verleden, T, en van de aankoopsom van de nieuwe woning V: • M=Min(Min (t_reg * V ,T_0), 12.500) ) • Oplossing:we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische kenmerken op de aankoopsom die een gezin aan een woning wil besteden indien men zou kopen; We gebruiken deze som als nieuwe aankoopwaarde (V) en gebruiken de historisch betaalde registratierechten (historisch tarief *historische aankoopsom) voor de meeneembaarheid (M).

31. Simulatietechniek: 4 problemen • Probleem 3:we weten in de fictieve situatie niet of de kopers vroeger reeds eigenaar waren en hun vorige woning op de secundaire markt gekocht hebben • Oplossing:we hebben voorlopig aangenomen dat de eigenaars waarvoor we observeren dat ze hun huidige huis in het verleden op de secundaire markt gekocht hebben, onder de meeneembaarheidsregeling vallen. De anderen (diegenen die bouwden in het verleden) zijn nieuwkomers op de secundaire markt, en vallen onder de regeling met vrijstelling.

32. Simulatietechniek: 4 problemen • Probleem 4:De invoering van de belastingvrijstelling op de eerste 12500€ heeft tot gevolg dat de effectieve belastingvoet varieert met de aankoopsom. • Oplossing:we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische kenmerken op de aankoopsom die een gezin aan een woning wil besteden indien men ervoor opteert eigenaar te worden door een aankoop op secundaire markt.

33. Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur

34. Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur De combinatie verlaagd tarief en invoering meeneembaarheid leidt er toe dat een Vlaamse koper gemiddeld bijna 6 maand minder lang in een zelfde woning zal blijven wonen Effect is niet verschillend voor koper versus bouwers

35. Analyse van de simulatie resultaten:hebben de rijkeren of de armeren het meest vooruitgang geboekt in termen van mobiliteit? Personen die minst aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming Personen die meest aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming

36. Zijn het jonge of oudere kopers die het meest vooruitgang geboekt hebben in termen van mobiliteit? Personen die meest aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming Personen die minst aan residentiële mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming

37. Conclusie: wat betekent het in termen van aantal verkopen? • De hypothese dat lagere transactiebelastingen de lengte van de periode gedurende dewelke men gemiddeld in een zelfde woning zal blijven wonen, reduceert, wordt bevestigd. • Maar dat betekent ook dat mensen sneller van huis zullen wisselen, er dus meer gekocht en verkocht zal worden op de secundaire markt.

38. Conclusie: Wat betekent het in termen van aantal verkopen? Ceteris paribus brengt de hervorming een jaarlijks stijging van het aantal verkopen met 3600 met zich mee

39. Conclusie: Hoe verder? • Opnemen van “verwachte” prijs evolutie, verwachte rentes. Betere controle voor variabelen met trend. • We nemen nu enkel het effect in acht van de hervormingen op mensen die reeds eigenaar zijn. Vorig jaar werd enkel het effect op gezinnen die nog geen eigenaar zijn, bekeken. Combineren van beide aspecten is nodig om het globale effect te kennen.