Stedelijke Herverkaveling

1. Stedelijke Herverkaveling

2. Stedelijke herverkaveling Doel van de presentatie • Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan bijdragen aan het oplossen ruimtelijke uitdagingen. Inhoud presentatie • Context van stedelijke herverkaveling • Actuele stand van zaken • Introductie simulatie Wie ben ik? Guido Kuijer – Senior Project Adviseur Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

3. Kadaster & Stedelijke herverkaveling? 90 jaar ervaring! • Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied • Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG), Kadaster heeft een wettelijke Taak • Deze taak heeft het obv • Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder • Onafhankelijke positie (ZBO) • Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring) • Unieke systemen, methodieken etc Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

4. Stedelijke herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Wat willen wij u meegeven? • Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van stagnerende gebiedsontwikkeling • Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit van het instrument vergroten • U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!

5. Stedelijke herverkaveling Wat is Stedelijke Herverkaveling? • Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren. • Privaat-Privaat instrument • Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie Adagium van Stedelijke herverkaveling • “Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen” Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

6. Stedelijke herverkaveling Status Vastgoed in NL • Leegstand Kantoren • Leegstand Detailhandel • Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen • Kwalitatieve gat in woningmarkt • Kwantitatief overaanbod in woningmarkt • Ruimtelijke effecten van krimp • Grondpositities • Hoge grondprijzen • Duurzaamheidsvraagstuk • Vertrouwingscrisis etc etc etc Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

7. Stedelijke herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

8. Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen Vianen • Afschalen bouwproductie 1800-750 • Gevraagde prijs kan niet met exploitatie • Minnelijke verwerving dus lastig • Onteigening ook lastig! • Herverkavelen een optie? Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

9. Stedelijke herverkaveling Waarom Stedelijke Herverkaveling? • Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen. • Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit • Versnipperd eigendom minder groot probleem • Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit) • Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager • Winst in doorlooptijd? Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

10. Blik over de Grens Buitenland • Herverkaveling toegepast in Europa & Azie • Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden, Turkije, Finland, Australie, Zuid Korea, Japan... • Elk een eigen karakter, eigen vorm.. Wat kunnen we leren? • Duitsland – strakke regeling, top down, transparant, • Spanje – Urbanisator, verhandelen van eigendomsrechten • Japan – geen onteigening, alles vrijwillig, in 3D Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

11. Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling Bestuurlijke context • Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp • Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA) • Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling • Pilots Nijmegen en Zevenaar • Commissie Stedelijke Herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

12. Stedelijke herverkaveling Commissie Stedelijke Herverkaveling • Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien: • Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’) • Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’) • Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’) Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

13. Stedelijke herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Integraal planmatige ruilverkaveling • Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30 • Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen • Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc. • Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc. • Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden • Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)

14. De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied • Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting station • Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte) • Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen • Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten-inefficiëntie

15. Aanpak Nijmegen Hybride aanpak • Eigenaren & belanghebbenden input • Rollenspel & Simulatie • Ontwerp Expertteam • Terugkoppeling Eigenaren & belanghebbenden • Bestuurlijk draagvlak zoeken Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

16. Westzijde stationsgebied Nijmegen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Uitwerking drie varianten / scenario’s: • Kwaliteit openbare ruimte • Verkeersafwikkeling • Maximaal Uitgeefbaar

17. Westzijde Stationsgebied Nijmegen Stap 1 • Plenair: gezamenlijk vaststellen ambities in gebiedsagenda • Individueel: overleg urbanisator over eigen wensen Eigendom & Gebruik Gebiedsagenda • Wonen: ca. 300 starterswoningen + voldoende parkeerruimte (300) • Commercieel vastgoed: mogelijkheid voor congres/vergaderruimte of shortstay; beperkt retailfuncties bij nieuwe stationsentree. Voldoende parkeerruimte • Infrastructuur: Kiss & Ride voorziening bij stationstunnel; realisatie noord-zuidgerichte fietsverbinding • Openbare ruimte: aantrekkelijk en verkeersveilig stationsplein westzijde; groene elementen langs belangrijke wegen. groen lint langs spoor • Parkeren: Huidig aantal parkeerplaatsen P+R behouden; voldoende ruimte voor (gedeeltelijk) overdekte fietsenstalling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

18. “Maximaal uitgeefbaar” Inbrengsituatie 30% uitgeruild Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

19. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

20. Verrekening – Optimaal uitgeefbaar Factor: verhouding tussen waarde toegedeelde grond minus overheidsgrond gedeeld door waarde van het blok bij inbreng Factor moet >1 zijn! Nut: voordeel dat gerechtigde heeft van de herverkaveling in de vorm van ligging en positionering van perceel, ontsluiting van perceel en verhouding tot openbare voorzieningen Geschat in drie klasses (is prijs opdrijvend) Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

21. E2 D E1 B K A E3 Deelruiling 1 D B K A Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

22. E4 G E2 F D E1 C Deelruiling 2 G F C D Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

23. Simulatie Stedelijke Herverkaveling Wat gaat we doen? • Fictieve case naspelen middels rollenspel • Begeleid door Kadaster • Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling • Uitkomst evalueren & prijs uitreiken Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

24. Stedelijke herverkaveling Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Aandachtspunten • Fysiek geweld is niet toegestaan! • Probeer in de rol te blijven; analyseren is voor de borrel! • Tijdschema is strak, luister naar de Kadasterman/vrouw Voor de case geldt: • Past binnen voorliggend Omgevingsplan & anterieure invulling Grex • Verrekening naar rato inbrengwaarde (= marktwaarde bestaande bestemming) • Cijfers zijn gegeven – gaat om de simulatie! • Succes hangt af van de uw inzet

25. Stedelijke herverkaveling - Groepen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Groep A (Johan Groot Nibbelink) • Paul van Dijk Akro Consult • Aad van Klaveren Gemeente Alphen a/d Rijn • Klaas Pit Gemeente Hoorn • Nico Lansink Rotgerink GroenWiel B.V. • Marion Cremers-van As  Provincie Limburg • Martijn van Hoogenhuijze Gemeente Lansingerland • Jaap de Zeeuw Ruimtewerk • Rein Jonkhans Provincie Overijssel

26. Stedelijke herverkaveling - Groepen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Groep B (Sanne Holtslag-Broekhof) • Jeroen Krijgsman Brabantse Ontwikkelings Maatschappij • Joris van Berkel Gemeente Alphen a/d Rijn • Gerhard Bos Gemeente Hoorn • Thomas Kanters Industriële Kring van Etten-Leur / Kanters Investeringen & Beleggingen • Gert Timmerman Schiphol Real Estate • Koen Wagemakers Wagemakers Ruimtelijke Ontwikkeling • Karin de Vries Aiber • Thijs Herngreen Gemeente Bussum

27. Stedelijke herverkaveling - Groepen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Groep C (Marc van Geene) • Maarten Kruisselbrink BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving B.V. • Henk Wijnsma Gemeente Apeldoorn • Dick Heesterbeek Gemeente Old-Ambt • Peter Nieland Locatus • Sander Wessels Securitas • Tim Meeuwsen Kragten • Matthijs Betlem BOM • Wieland Claes Universiteit Hasselt

28. Stedelijke herverkaveling - Groepen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Groep D (Maartje Lof) • Han Olden Expertisecentrum Stedelijke Dynamiek en Duurzaamheid • E. Wijnroks Gemeente Doetinchem • Huub van Uum Gemeente Oldenzaal • Edwin Markus Markus Raadgevend Makelaars voor Wonen & Werken • Jolanda van Rensch Stadsregio Arnhem/Nijmegen • Thea Kraaij Gemeente Nijkerk • Tom Bullens Vollmer & Partners

29. Stedelijke herverkaveling - Groepen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Groep E (Martin Tillema) • Frank Frowijn FF Advies • J. Meilof Gemeente Doetinchem • Gert Peter Vos Gemeente Zaanstad • Laureen Geuther Overmorgen • Oscar König Steeds • Arie Pieter Vos Gemeente Schiedam • Pieter Draaijer Seinpost

30. Stedelijke herverkaveling - Groepen Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling Groep F (Charlotte Gillet) • Chris Schaapman Gemeente Alphen a/d Rijn • Tom Brons Gemeente Hoorn • Casper de Canne Gemeente Zaanstad • Rogier van Aaken Provincie Gelderland • Gerko van Nes Van Nes Vastgoed • Irma Lissberg-Grondstra Gemeente Enschede • Joost Houtkamp Provincie Overijssel