Kontraktereg

1. Eenheid 6 Pacta de Contrahendo Kontraktereg

2. Leeruitkomste: • Verduidelikwatbedoel word met die begrippactum de contrahendoen onderskeihierdiebegrip van andervorme van voorkeurkontrakte. • Bespreek die regsaard van die opsiekontrak. • Lys en bespreek die vereistesvir die opsiekontrak. • Bespreekkortliks die breuk van die opsiekontrak en die remedies beskikbaaraan ‘n party watskadegely het as gevolg van sodanigebreuk.

3. Lys voorbeelde van voorkeurkontrakte. • Verduidelikkortlikswatbedoel word met die begrip “voorkeurreg”. • Bespreek die vereistes van ‘n voorkeurreg. • Onderskeitussenopsies en voorkeurkontrakte.

4. Bestudeer: • Hutchisonet al pp 65-76. • Venter v Bircholtz • Hirschowitz v Moolman • Ficksburg Transport (Edms) Bpk v Rautenbach • De Jager v Burger • Dettman v Goldfain

5. Pacta de Contrahendo • KONTRAK GEMIK OP DIE SLUITING VAN ‘n ANDER KONTRAK. • Voorbeelde: • Opsiekontrak; • Voorkeurkontrak.

6. Opsiekontrak: Beperkaanbieder se bevoegdheidomaanbodterugte trek. • Voorkeurkontrak: Skepvoorkeurregnamens ‘n persoonviraangaan van ‘n andersoortkontrak, SOU SO PERSOON BESLUIT OM HOEGENAAMD SO KONTRAK TE SLUIT. • Behelsslegs ‘n regomaantedring op die samewerking van die ander party tot die sluit van die substantiewekontrak.

7. Partye het reeds wilsooreenstemmingbereik, maarwilniedadelikkontrakteer. • Biedbeskerming teen latereweieringom die kontraktesluit. • Pacta de contrahendomoetonderskei word van pre-kontraktuelereelings.

8. Pre-kontraktuelereelings: • Pre-kontraktuelereelings het geenverbintenisregtelikeeffeknie. • Sluit in: • Memoranda van verstandhouding; • Hoofde van ooreenkoms; • Ooreenkomste in beginsel; • Briewe van bedoeling.

9. Doel van pre-kontraktuelereelings: • Om vertrouetebewerkstellig, • deurtoegewydheid tot die aangaan van die kontraktedemonstreerdeur die partye, • of omenigevordering in onderhandelinge op rekordteplaas. • Verskaf ‘n hersiening van vorderinggemaakdeurprokureurs;

10. identifiseeruitstaandefaktore; • voorsien basis virverderevordering tot ‘n bindendeooreenkoms • Gevolge van reelings hang af van die interpretasie van hulterme in die konteks van omstandighede.

11. Corbett AR in Hirschowitz v Moolman: • “’n Pactum de contrahendois ‘n ooreenkomsom in die toekoms ‘n kontraktesluit” • Dus: Kontrakgemik op die aangaan van ‘n anderkontrak.

12. Opsiekontrakte: • Regsaard: • “’n Regskonsepwat ‘n kontraktussen twee partye, die OPSIEGEWER en die OPSIENEMER/HOUER, beslaan, om ‘n aanbodomtekontrakteerooptehou.” • Kontrakwatsubstantieweaanbodoophou: Opsiekontrak.

13. Onderskeiopsiekontrak van die substantiewekontrak. • Opsiekontrak is NIE substantiewekontrak met opskortendevoorwaardenie. • Venter v Birchholtz:

14. Opsiekontrak is uniekekontrak. • Word opgedeel in aanbodomtekooptesame met ‘n ooreenkomsom die aanbodstaandetehouvir ‘n bepaaldetydperk. • Geenopskortendevoorwaardebestaannie. • Die uitoefening van die opsie is nie die voldoeningaan ‘n voorwaarde van die kopernie.

15. Word verbintenisgeskepdeuropsiekontrak? • Ja: Opsiehouer het regdatopsiegewersyaanbodsaloophouviraanname. • Opsiegewer het verpligtingaanbodoopttehouvirmoontlikeaanname en skep van kontrak.

16. Opsiehouerontvangookregsbeskermdemag/bevoegdheidom ‘n substantiewekontraktesluitdeuruitoefening van die opsie.

17. 2.Vereistes viropsiekontrak. • Moet voldoenaanalgemenevereistesvirkontrakte, asook: • 1. Die objek van die opsiemoetduidelikomskryf word. • 2. Die prys/koste van die objekmoetbepaald/bepaalbaarwees. • 3. Wyse van betalingvirobjekmoetbepaaldwees. • 4. Tydsduurwaarbinneopsieuitgeoefenmoet word, moetbepaaldwees.

18. Partyemagooreenstem op wysewaaropsubstantieweaanbodaanvaarmoet word. • De Jager v Burger and Another: • FEITE: • Appellant het aan B ‘n opsieomtekoopverleenomhaaraandele in sekereonroerendeeiendomtekoop.

19. B het toe die respondente as opsiehouersgenomineer. • Die opsie is verleenvir ‘n tydperk van 5 jaar en souverval op 31 Mei 1992 om 06:00 die oggend. • Die finale klousule het die volgendebewoordingbevat:

20. “Die opsiehouerkansyopsieskriftelikuitoefen by wyse van ‘n geskrewekennisgewingdeurvoorafbetaaldegeregistreerde pos watgestuurmoet word voor of op 31 Maart 1992. Sodanigekennisgewing is die voorgeskrewewyse van kommunikasieondanks die feitdatditmoontliknogniedeur die geadresseerdeontvang is nie:

21. Op 30 Maart 1992 het die respondente ‘n dokumentgetekeningevolgewaarvanhulle die opsieuitgeoefen het, en die dokumentafgelewer by die appellant se woningom 21:00 op 31 Maart 1992. • Die appellant het ontkendat die opsiebetydsuitgeoefen is, en aangevoerdatsy die eiendomaan ‘n derde party magverkoop.

22. Respondent voeraandat die woord “kan” in die laasteklousuleaanduidend was dat die pos van aannamedeurvoorafbetaaldegeregistreerde pos nie die enigstewyse van aanname was nie. • ‘n Ewe-voordeligewyse van aanvaardingkonaangewend word, volgensrespondente.

23. Respondentevoerverderaandat die metodewathulleviraannamegebruik het (fisieseaflewering) meereffektief was as die voorgeskreweaanname, en dus as geldige en tydigeaannameaanvaarmoes word.

24. Regsvraag: • Was die wyse van aanname van die respondenteaanvaarbaar, alhoewelditnievoldoen het aan die voorgeskrewewyse van aannamenie?

25. Beslissing: • 1. Daar was twee wyses van aannamevoorgeskryfdeur die kontrak: • 1.1. Werklikekommunikasievoor 06:00 op 31 Maart 1992. • 1.2. Die pos van die aannamedeurvoorafbetaaldegeregistreerde pos voor of op 31 Maart 1992.

26. 2. Indien die respondente van die tweedewysegebruikwoumaak, moeshulleditgedoen het deur die pos van die aanname by wyse van voorafbetaaldegeregistreerde pos, niefisieseafleweringom 21:00 nie. • 3. Die aanname van die opsie is niebetydsuitgeoefennie.

27. Ratio decidendi: • Dit was nie ‘n opsievir die respondent om die opsiefisiesuitteoefenna 06:00 op 31 Maart 1992 nie. • Selfs al was die uitgeoefendewyse van die opsiemeervoordeligvir die opsiegewer as die stuur van die aanname per geregistreerde pos.

28. 3. Nuttigeklousules in opsiekontrak: • Opsiemagnieoorgedra/sedeer word nie. • Insluiting van ‘n teenprestasievir die gee en hou van die opsie. • Klousulewat die vererwing van die opsieverbied.

29. 4. Remedies virkontrakbreuk: • Gereguleerdeuralgemenebeginsels van kontraktereg. • Skadevergoeding. • Terugtrede.

30. Voorkeurregte: • 1. Regsaard: • Kontraktewat die volgenderegteskep: • 1.1. “Reg op eersteweiering”: Voorkeurreg by huur van eiendom. • 1.2. “Voorkoopsreg”: Voorkeurregvir die koop van eiendom. • 1.3. Voorkeurreggeskepdeur ‘n kontrakwataan die koper die regverleenomietsaan ‘n anderteverkoop.

31. 2. Reg van eersteweiering: • Kontrakwatreg van eersteweieringskep, plaasnie ‘n verlpliting op die gewer van die regom die eiendomteverkoopnie. • Sou die gewerwelbesluitom die eiendomteverkoop, het die houer van die reg ‘n voorkeuromdittekoop.

32. “Trigger event” – Breytenbach v Stewart. • Indiengewer van regbesluitomsyeiendomteverkoop, is hyverpligom ‘n aanbodaan die houer van die regtemaak. • Die toestaan van die voorkeurregbepark die gewerdaarvan se bevoegdheidomafstandtedoen van sodanige reg.

33. Vereistesvir die voorkeurreg: • Kontrakwaarinvoorkeurreggeskep word moetaanallevereistesvir ‘n kontrak in die algemeenvoldoen. • Pryswaarteeneiendomgekoopmag word kangestel word of is objektiefbepaalbaar. • Sienproblematiekrakende of voorkeurkontrak die essentialia van die substantiewekontrakmoetvooruitloop.

34. Onderskeid: Opsies en Voorkeurkontrakte • Opsie: Behelsaanbodaangeadresseerdewatdeurlaasgenoemdeaanvaarkan word. • Voorkeurkontrak: Geenaanbodbestaan ten tyde van die gee van voorkeurregnie, en gewer is nieverpligom ‘n aanbodtemaaktensyhy/sybesluitomtevervreemnie. • Sienveralstudiegids pp. 57-58.