HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA

1. HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA Aline Dias de França Bacharel em Direito e Especialista em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Mestre em Direito Civil pela Universidade de São Paulo.

2. DIREITO REAL DE GARANTIA • Atributos: sequela e preferência. • Espécies: penhor, hipoteca e anticrese. • Penhor incide sobre coisa móvel alheia, cuja posse é transferida ao credor, que tem a faculdade promover a sua venda judicial e a preferência na alienação judicial realizada por credores • Anticrese incide sobre coisa imóvel alheia, cuja posse é transferida ao credor para que lhe perceba os frutos e rendimentos e tem o direito de retê-la enquanto a dívida não for paga.

3. HIPOTECA • Conceito É o direito real de garantia sobre coisa imóvel alheia, que se conserva em poder do devedor, tendo o credor a faculdade promover sua venda judicial e o direito de preferência observada a prioridade na inscrição. (GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 384).

4. HIPOTECACaracterísticas • Especialização • Publicidade • Objeto: imóveis (artigo 1.473 do Código Civil) • Forma: escritura pública ou sentença + inscrição • Espécies: convencional, legal e judicial especiais: naval, aérea e vias férreas

5. HIPOTECAExecução Extrajudicial • Regulação: Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966 • Condição: Garantia celebrada com agente fiduciário (instituição financeira ou SFH) • Rito: • Credor comunica o agente fiduciário • Agente notifica devedor em 10 dias para purgar a mora em 20 dias • Não purgada a mora agente realiza leilão público em 15 dias do primeiro edital

6. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA • Conceito É o negócio jurídico pelo qual uma das pares adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-lo quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida a restituição. (GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 386).

7. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIACaracterísticas • Introduzida em nosso sistema para facilitar negócios de crédito e financiar a aquisição de certos bens de consumo. • Fim fiducial – o devedor fiduciante tem a posse do bem dado em garantia • Credor fiduciário tem propriedade restrita e resolúvel A → empréstimo → B ← garantia ← bem

8. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS • Previsão: Lei 9.514/1997 • Conceito: A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (artigo 22 da Lei 9.514/1997)

9. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CARACTERÍSTICAS • Partes: pessoa física ou jurídica • não é privativa das entidades que operam no SFI • Objeto: propriedade plena, bens enfitêuticos, o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso e a propriedade superficiária • não há limite quantitativo • Resolução: com o implemento das obrigações o regime fiduciário é extinto e o fiduciário tem a propriedade plena do imóvel.

10. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CONTRATO O contrato deve conter (artigo 22 da 9514): • o valor do principal da dívida; • o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; • a taxa de juros e os encargos incidentes; • cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

11. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - CONTRATO Também deve conter: • a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; • a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; • cláusula dispondo sobre os procedimentos do público leilão

12. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - EXECUÇÃO • O fiduciante é constituido em mora independentemente de intimação findo prazo de carência constituído no contrato • O fiduciante é intimado para, em 15 dias, pagar a dívida e prestações vincendas + juros e demais penalidades contratuais + despesas de cobrança e intimação • Vencido o prazo sem pagamento é averbada a consolidação da propriedade nas mãos do fiduciário • Após o fiduciário tem 30 dias para alienar o bem em leilão

13. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - LEILÃO • No primeiro leilão o maior lanço deve ser igual ou superior ao preço do imóvel constante do contrato • No segundo leilão o maior lanço deve ser igual ou superior ao valor da dívida + despesas contratuais, seguro, impostos, condomínio • Eventual saldo positivo será entregue ao devedor • Sendo infrutífero o segundo leilão o fiduciário recebe a propriedade definitiva do bem e o devedor terá a quitação da dívida