HIPOTECA

1. HIPOTECA • CONCEPTO: Es una variedad del “pignus”, en la cual el traspaso de la posesión de la cosa al acreedor no se verifica en el momento mismo del constituirse tal derecho real, sino cuando ya la deuda garantizada haya quedado incumplida. Hasta entonces, la cosa afectada continua en posesión de su

2. CONCEPTO propietario, el cual puede además cambiar, porque nada le impide que con tal gravamen, que la acompaña como una sombra, la cosa enajenada. Incumplida la deuda, comienza sea quienquiera el poseedor de la cosa en tal momento el ejercicio del “ius posedendi” y del “ius distrhendi” por parte del acreedor hipotecario.(ARIAS RAMOS)

3. CONCEPTO • Alberto Brenes Córdoba la define así: “Es un derecho real de garantía constituido sobre un inmueble, para asegurar el cumplimiento de una obligación”.

4. REGULACIÓN JURÍDICA Legislación sobre hipoteca

5. Artículo 409 Código Civil • La hipoteca se constituye en escritura pública por el dueño de un inmueble, para garantizar deuda propia o ajena. • No es necesaria la aceptación expresa de aquel a cuyo favor se constituye la hipoteca.

6. LIMITACIONES PARA HIPOTECAR Artículo 410 Sólo puede hipotecar quien puede enajenar. No son susceptibles de hipoteca: 1. Los bienes que no pueden ser enajenados. 2. Los frutos o rentas pendientes con separación del predio que los produce. 3. Los muebles colocados permanentemente en un edificio a no ser con éste. 4. Las servidumbres, a no ser con el predio dominante 5. Los derechos de uso y habitación. 6. El arrendamiento. 7. El derecho de poseer una cosa en cualquier concepto que no sea el dueño.

7. ARTICULO 415 del Código Civil • El inmueble hipotecado y cada una de sus partes responden, cualquiera que sea su poseedor, al pago de la deuda.

8. ACCESORIOS A HIPOTECA • FRUTOS • MEJORAS,AUMENTOS,ACCESIONES NATURALES O HUMANAS. • INDEMNIZACIONES (EJ: EXPROPIACIONES) • BIENES COMUNES DEL CONDOMINIO. • SERVIDUMBRES

9. NATURALEZA JURÍDICA • La hipoteca es un derecho real accesorio, cuya existencia está condicionada a una deuda por garantizar, que puede ser propia o ajena. • Es un derecho indivisible fundado en la voluntad de las partes que subsiste por completo aún cuando la deuda se haya liquidado parcialmente y se extingue hasta el cumplimiento total.

10. Características de la hipoteca: • 1. Accesoria: Porque es una garantía de una deuda, donde la deuda será el negocio principal y la hipoteca la garantía accesoria. • 2. Indivisible: El bien inmueble que soporta la hipoteca, responderá en su totalidad por la deuda garantizada.

11. Características de la hipoteca: • 3. Especialidad: Se refiere a que siempre que se otorga una hipoteca debe individualizarse el bien dado en garantía y el crédito garantizado, para lo cual debe indicarse el monto o la suma de dinero por la cuál responde el bien dado en garantía.

12. Características de la hipoteca: • 4. Solemne: Porque debe seguir la formalidad de ser constituida en escritura pública, tal y como lo establece el artículo 409 del Código Civil. • 5. Publicidad: Para que la institución hipotecaria surta efectos frente a terceros y no solo frente a las partes debe ser presentada al Registro Público para su inscripción.

13. Características de la hipoteca: • 6. Prioridad: Se refiere a la jerarquía, se emite por grados. El acreedor hipotecario es privilegiado. Los acreedores hipotecarios gozarán de prioridad según orden en que se vayan constituyendo las hipotecas entre ellos, pero frente a acreedores comunes, los hipotecarios tienen preferencia. En Costa Rica se permite la inscripción hasta grado seis o hipoteca de sexto grado.

14. Características de la hipoteca: 7. Preferencia y acción persecutoria: Referente al derecho de cobro o ejecución del acreedor, es decir las acciones persecutorias de venta y preferencia en el pago. 8. No desposesión: En la hipoteca no se desposee del bien a quien la constituye, el dueño puede seguir explotándola y obtener los frutos.

15. GARANTÍAS DERIVADAS • GARANTÍA DE EJECUCIÓN • GARANTÍA DE INTERESES Y COSTAS • GARANTÍA PERSONAL SUBSIDARIA (En caso de existir saldo al descubierto que no sea cubierto con la garantía).

16. TIPOS DE HIPOTECAS • LEGAL: Gravámenes hipotecarios implícitos a favor del Estado y las municipalidades que existen sobre todos los bienes inmuebles del país, para garantizar el cumplimiento del pago de determinados impuestos a cargo de propietarios morosos.

17. TIPOS DE HIPOTECAS • TRADICIONAL O DE TASA FIJA Es la figura de la hipoteca tradicional que garantiza un crédito con plazo, monto e interés fijado previamente por las partes, para que el deudor con cada pago que realice, cancele el interés del saldo adeudado a la fecha del pago y parte del principal. De tal forma que al realizarse el último pago, el saldo adeudado sea cero.

18. TIPOS DE HIPOTECAS • DE TASA AJUSTABLE • Es aquella que ajusta periódicamente la tasa de interés que se cobra. Esto se realiza de acuerdo con un índice seleccionado que representa las tasas de mercado de corto plazo y que, representa en mejor forma el costo de financiar la hipoteca. En Costa Rica se utiliza principalmente la tasa básica pasiva (TBP).

19. TIPOS DE HIPOTECAS • La hipoteca de tasa ajustable, es un diseño de hipoteca que fue creado con el objeto de solucionar el problema de desfase al igualar la tasa de la hipoteca con el costo de los activos que se utilizan para financiarla. Por supuesto, manteniendo el "spread" de ganancia de la institución acreedora.

20. TIPOS DE HIPOTECAS • ABIERTA • Es la que garantiza una línea de crédito a favor de un cliente, en la que el banco o persona (física o jurídica) a cuyo favor se constituye la hipoteca, pone a disposición del cliente una cantidad determinada de dinero, que no tiene por qué retirar íntegramente y que tiene carácter revolutivo.

21. TIPOS DE HIPOTECAS • ABIERTA • El deudor sólo deberá pagar intereses por el importe empleado, pactándose devoluciones periódicas de capital e intereses para cada una de las disposiciones efectuadas. El usuario puede volver a disponer del capital, hasta el monto total garantizado con la hipoteca.

22. TIPOS DE HIPOTECAS • INVERSA • Una hipoteca inversa o vitalicia, es un préstamo concedido por una entidad de crédito a un adulto mayor que posee su propia propiedad. Para ello, es necesario que se produzca el registro de la hipoteca y el prestatario debe comprometerse a utilizar la propiedad como residencia principal.

23. TIPOS DE HIPOTECAS • INVERSA • Una hipoteca inversa o vitalicia, es un préstamo concedido por una entidad de crédito a un adulto mayor que posee su propia propiedad. Para ello, es necesario que se produzca el registro de la hipoteca y el prestatario debe comprometerse a utilizar la propiedad como residencia principal.

24. TIPOS DE HIPOTECAS REQUISITOS DE HIPOTECA INVERSA • a. Que el solicitante sea adulto mayor, es decir, el factor edad es determinante. • b. Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas. • c. Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario. • d. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada.

25. TIPOS DE HIPOTECAS INVERSA • El capital prestado puede ser dispuesto de tres formas diferentes, que además pueden combinarse: una sola suma de dinero, una línea de crédito y mediante pagos periódicos o renta fija durante un período de tiempo, o incluso durante toda la vida del titular, es decir de manera vitalicia.

26. TIPOS DE HIPOTECAS DE CÉDULAS O CÉDULAS HIPOTECARIAS El artículo 426 del Código Civil permite que se constituya hipoteca para responder a un crédito representado por cédulas, sin que nadie, ni aún el dueño del inmueble hipotecado, quede obligado personalmente al pago de la deudaRegistro Público.

27. TIPOS DE HIPOTECAS Solo es posible constituir esta clase de gravamen, si el inmueble no se encuentra gravado con hipoteca anterior. Las cédulas hipotecarias son conceptualizadas como títulos valores, y como tales se rigen por los principios de incorporación, literalidad, autonomía, legitimación, y abstracción. Es necesario otorgar escritura pública para constituir la hipoteca de cédulas.

28. LEY DE COBRO JUDICIAL Artículo 8 de la Ley de Cobro Judicial: Las hipotecas comunes y de cédula así como la prendas inscritas debidamente constituyen títulos de ejecución para hacer efectivo el privilegio sobre lo gravado o, en su caso sobre la suma de un seguro, así como para hacer efectivas todas las garantías personales las cuales se entenderán limitadas al saldo en descubierto. Las hipotecas y prendas que por disposición legal no requieran de inscripción, tienen la misma eficacia. IMPORTANCIA : Actualmente con el artículo 8 anterior la hipoteca es declarativa y no es constitutiva. Sin embargo debe ser inscrita para ser oponible a terceros, por lo que es importante el carácter constitutivo.

29. EJECUCIÓN DE HIPOTECA • Ejecución de la hipoteca: Para que haya ejecución de la hipoteca necesariamente debe existir incumplimiento de la obligación principal.

30. PROCEDIMIENTO • A través de un proceso monitorio podemos ejecutar el cumplimiento de la obligación garantizada con una hipoteca, esté inscrita o no. Además, en el Código Civil se establece que por venta judicial de la hipoteca se debe citar a todos lo acreedores hipotecarios y si es

31. PROCEDIMIENTO por concurso o quiebra de acreedor en primer grado el comprador la recibirá libre de gravámenes , ver art. 417 del Cód.Civil. • La Ley de Cobro Judicial no hace referencia a la renuncia de trámites de juicio ejecutivo.

32. PROCEDIMIENTO • Es muy usual que se renuncien a los trámites del proceso ejecutivo, el acreedor se garantiza que ante el incumplimiento del deudor, podrá acudir al proceso de ejecución pura a solicitar el remate inmediato del bien dado en garantía. • Respecto a la inscripción de las hipotecas toma relevancia el artículo 478 del Código Civil.

33. MODIFICACIÓN DE HIPOTECA • POSPOSICIÓN • Es una condición que tiene el acreedor preferente de posponer su prevalente lugar a otro de fecha posterior, es decir, permutar con el posterior créditos hipotecarios de mayor rango. • Se conoce como posposición en sentido estricto la que refiere a cambios de grado entre dos acreedores que vayan el uno inmediatamente después de otro.

34. POSPOSICIÓN • Se conoce como posposición en sentido amplio la que se da entre dos acreedores inscritos, pero que no sigan inmediatamente uno del otro. • En ambos cada uno asume el grado de otro, sin perjuicio de los otros acreedores inscritos de grado posterior.

35. CESIÓN • El créditohipotecariopuede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte. • Venta o cesióncomprendetodos los derechosaccesorioscomo la fianza o privilegio; con lasrespectivasespecificaciones del caso. Ver art. 1101 y siguientes del Código Civil.

36. CESIÓN • El deudordebe ser notificado (Art. 491 CCC) • Para efectos de tercero solo seráeficazdesde la fecha de la inscripción de la cesión en el RegistroPúblico. • Unavezhecha la notificación el cesionario se subroga en los derechos del primer acreedor y puedeejercitartodaslasaccionesque a favor de éste se produjeron en la inscripción del derecho de hipoteca.

37. AMPLIACIÓN O NOVACIÓN • La novación es un mecanismo que permite modificar potencialmente las condiciones del crédito, sin que se recurra a la extinción de la relación jurídica y la constitución de una nueva en los siguientes supuestos. • Esa novación modificativa puede corresponder a la ampliación o reducción de capital, la prestación o

38. AMPLIACIÓN O NOVACIÓN • modificación de las garantías personales, • alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, • del método o sistema de amortización y • de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

39. DESMEJORAMIENTO • La constitución de la garantía hipotecaria no priva al dueño de la cosa del derecho de usarla, siempre y cuando no lo menoscabe, dado que es suceptible de ocasionar un peligro real o próximo, o bien una disminución en el valor del bien, que reduce de igual modo la garantía hipotecaria que ella sujeta.

40. PRESCRIPCIÓN • Plazo legal de prescripción:10 años. • Según el artículo 471 del Código Civil, no surtirán efecto después de 10 años, en perjuicio de terceros, y al inscribir nuevos títulos el Registro hará caso omiso de tales gravámenes.

41. EXTINCIÓN • 424 del Código Civil;“La hipoteca se extingue con la obligación principal y por todos los medios de las demás obligaciones…” • Se extingue como consecuencia del la extinción del crédito garantizado o bien por causas propias a la extinción de las obligaciones.

42. EXTINCIÓN • Causales de extinción: 1) La extinción de la obligación principal: 2) Resolución del derecho del constituyente. 3)Venta judicial, cuando el comprador deba recibir la cosa libre de gravámenes. 4) Por todos los medios con que se extinguen las obligaciones.

43. EXTINCIÓN • Al ser la hipoteca un negocio jurídico, se extingue también por los medios que se extinguen los demás negocios jurídicos, y que sean compatibles desde luego, tales como la compensación, remisión, confusión, imposibilidad de cumplimiento, etc. • Una vez extinta debe cancelarse el gravamen.