Optimal Financing Strategies for WKO Projects in Sustainable Development

1. Exploitatie van WKO projecten 10-04-2019 Overwegingenrondom financiering

2. ENGIE Energy Solutions • EES investeert in lokale energieprojecten waaronder (vaak) WKO: • Design-Build-Finance-Maintain-Operate • Nieuwbouw of overname (DBFMO) • Utiliteit, woningbouw, industrie • “Off balance” financiering • Volledige outsourcing: integrale ontzorging tot en met de energiemeter • Aflevering van energie in de gewenste vorm: warmte, koude, elektriciteit, stoom, perslucht etc.

3. Waarom WKO • Doorgaans: duurzaamheid • Ambities gebouweigenaar / verhuurbaarheid • Ambities / doelstellingen huurder (MVO) • Behalen EPC-eis (nieuwbouw) • Gasloos bouwen • Voorwaarden • WKO kan in principe “altijd” • Beste match bij: • Goede balans warmte/koude • Enige schaalgrootte (bijvoorbeeld 10.000+ m²) • Lagere verwarmingstemperaturen

4. Waarom outsourcing van WKO? • Twee drijfveren van vastgoedontwikkelaars/-eigenaars voor WKO outsourcing: • Richten op eigen “core business” • investeren in eigen bedrijfsproces • operationeel richten op eigen bedrijfsproces, en complexiteit rond WKO “buiten de deur” houden • Split-incentiveprobleem: • hogere investering, maar de lagere operationele (energie-)kosten vallen bij de eindgebruiker.

5. Outsourcing van WKO: split-incentive • Complexere technologie – professioneel beheer noodzakelijk om technische, financiële en juridische prestaties te borgen • hoger investeringsniveauvgl. met gasketels enkoelmachines • Lagere directe productie-kosten (energiegebruik) • Oplossing: breng de energiekosten voor de eindgebruiker naar niveau “NMDA”. Gebruik resulterende marge voor dekking extra kapitaalslasten Split-incentive: degene die investeert plukt niet de (financiële) vruchten van de investering Kosten en opbrengsten onevenredig verdeeld tussen ontwikkelaar en eindgebruiker

6. Financieel concept energy outsourcing

7. Kostenopbouw afnemers • Particulieren (woningen) • Warmtewet (ACM) • Gabaseerd op gas • Vastrecht warmte: vaste kosten, meetkosten, kosten afleverset (ca. EUR 450) • Leveringstarief per GJ (EUR 23,53) • Koude (vooralsnog) niet gereguleerd • Zakelijke afnemers (> 100kW) • Geen warmewet (meer vrijheid) • Evt. andere verdeling vaste – variabele kosten (in lijn met productie) • Doorgaans gebaseerd op NMDA, in voorkomende situaties afwijking mogelijk • Ontwikkelaar vraagt soms initieel hogere tarieven (vanwege aansluitbijdrage) en komt daar later op terug (vanwege verhuurbaarheid)

8. Rendement, terugverdientijd? • Exploitant / energieleverancier • Over het algemeen wordt WKO goed binnen de tijd terugverdiend • Vanwege schaalvoordelen doorgaans beter rendement bij grotere projecten • Bij kleinere projecten drukt overhead zwaarder en is er minder aandacht energieprestaties, functioneren etc. • Vastgoedeigenaar / ontwikkelaar • Afhankelijk van projectgrootte is een aansluitbijdrage verschuldigd • Afweging in relatie tot altenatieven (triple glas, PV, etc.) • Verhoging marktwaarde/verhuurbaarheid • Gebruiker • Energie afnemer betaalt “marktconforme kosten” (NMDA)

9. Exploitatiethema’s • Energie-inkoop • O.a. indexatie; match inkoopmix vs. verkoop • Energetisch rendement • Inzet van verschillende opwekkers, efficient draaien installatie • Service en onderhoud • Leveringszekerheid • SLA en meten, communicatie onderbrekingen, boetes, noodvoorziening • Juridische aspecten (belangrijk) • Eigendom installatie, leegstand, boetes/aansprakelijkheid, etc. • Subsidies (niet enkel van toepassing bij exploitatie) • EIA, ISDE

10. Succesfactoren • Contractering / onderhandeling kan tijdrovend zijn, maar wel belangrijk • Laatste tijd wel meer “standaardcontracten”, gewenning in de markt, meer begrip bij afnemers • Controle over design en build; TCO benadering • Maak het zo eenvoudig mogelijk (ook voor overzicht tijdens exploitatiefase), denk aan onderhoudsgemak • Regeltechnisch ontwerp, deellast, etc. • Vroegtijdig afnemers informeren (al tijdens verhuurproces) • Heldere richtlijnen inz. eisen afnemersinstallatie

11. Bedanktvooruwaandacht