La titularización

1. La titularización Titularización hipotecaria Interfin - BAC

2. ¿Qué es la titularización? • Es una técnica que permite “empacar” activos financieros no homogeneos y vender los flujos que estos producen. • Inversionistas “compran” el flujo de caja períodico. • Rendimientos son de mercado. • El principal requisito es que los flujos de caja sean predecibles y períodicos.

3. ¿Qué permite? Permite accesar fuentes de fondos de mediano y largo plazo, de manera sostenible. Fondear carteras de flujos que de otra manera no se pueden financiar fácilmente. Vender el riesgo de una cartera de activos financieros. Mejorar la estructura de plazos de las instituciones financieras. ¿Que se puede titularizar? Carteras hipotecarias. Préstamos de tarjetas de crédito. Contratos de arrendamiento. Remesas internacionales. Ingresos de concesión de obra pública. Otros flujos de caja regulares. La Titularización

4. Tres participantes son claves en el esquema: Originador: tiene el “pool” de activos. Hipotecas residenciales en este caso. Fideicomiso: administra los activos para cumplir con los objetivos de la titularización. Inversionistas: Compran los títulos emitidos contra el “pool”. Esquema básico de operación. Fideicomiso Inversionistas $ $ $ ¿Cómo se estructura? Hipotecas

5. La estructura • El pool de hipotecas: • 900 hipotecas en US $ y a 15 años plazo. • Tasa revisable de acuerdo con LIBOR. • Fechas de revisión fijas: • 3 de enero, abril, julio y octubre. • LTV definidos. • Máximo 70% del valor de avalúo. • DTI definidos: • Máximo 25% del ingreso neto mensual.

6. “Pass through” mejorado. Dos clases de bonos. Bonos A: Senior. Tasa revisable. 15 años de plazo máximo. Amortizables de manera preferente. AAA: Moodys y S&P. Bonos B: Subordinados No calificados. Intereses son subordinados a los A. Mejoramiento: Subordinación: 20% de subordinación en intereses y principal. Excess spread. Reservas: Primera pérdida: US $2,000,000. Seguros de riesgo político y de inconvertibilidad: Sovereign. Asociado a una reserva de intereses para 18 meses. Seguro residual: XLCA. La estructura

7. Servicio: Lo brindan Interfin y BAC: Cobro y atención de clientes. Reportería mensual. Al fiduciario. Al asegurador. A los inversionistas. Ingresos por servicio. Devengados sobre intereses cobrados. Servicios fiduciarios: Citibank administra los fondos y paga a los inversionistas. La estructura

8. La estructura • Gráficamente: XLCA y Sovereign Reservas Subordinación Int. $ Inversionistas Fideicomiso Pool Amort. $ Hipotecas $ Bonos A

9. Estandarización: La estandarización es un factor importante en reducción de costos. Factores más importantes: Tasa base para ajuste. Fechas de ajuste. Estándares de originación: LTV (avalúos). DTI. Historial crediticio. Zonas y tipos de desarrollo financiables. Banquero de inversión: Experiencia en la región es muy escasa. Problemas para entender sistema registral. No hay “track record”. Complicación para vender los títulos. Negociación de seguros es difícil. Son muy caros. Problemas - experiencia

10. Administración: Reportería. La preparación de los sistemas para emitir los reportes. Estándares de servicio: El “servicer” tiene además un cliente nuevo, y debe cumplir con sus requerimientos. Problemas - Experiencia

11. Definir objetivos claros. Banquero de inversión experimentado. Esquema de compensación debe ser claro. Contacto en el banco dedicado al proyecto. Plazos y costos se fijan desde el principio. Requisitos de información definidos desde el principio. Debe contarse con apoyo de Sistemas. Mantener opciones de mejoramiento abiertas. Aseguradores tienen limitaciones. Mandamientos

12. Modelado • El modelado del paquete es clave para poder tomar decisiones “informadas”.