Parallell seminar 2 – Støtte til å skaffe seg egen bolig

1. KBL BoligkonferanseTrondheim 6-8 mai 2014Parallell seminar 2 – Støtte til å skaffe seg egen boligBerit Nordahl, Norges universitet for miljø og biovitenskap (NMBU) Parallell seminar 2 – Støtte til å skaffe seg egen bolig Statlig og kommunal boligpolitikk, er det blitt et umulig prosjekt?

2. Boligpolitiske styringsredskap og nyboligpolitikk Visjoner Juss Økonomi Politikken ligger i hvordan disse tre virkemidlene kombineres. Et tilbakeblikk kan gi dypere forståelse for disse mulighetene.

3. Styringsredskap og nye boliger Visjoner Juss Økonomi

4. Vår boligolitiske arv -1Bruk av kommunalt eierskap til byggegrunn • Boligunderskuddet etter 2. verdenskrig, en nasjonal bekymring for kraftig prisøkning på boliger og visjon “rimelige boliger for alle” ble forsøkt løst gjennom økt kommunal rolle i tomteforsyningene • Største delen av tomtene som ble brukt for boligformål var i privat eie og det var en uttalt målsetting å øke kommunens andel • En oversikt over selgere av tomter til boligformål viste følgende fordeling. Andel private:1939 1958 2013 Ubearbeidede tomter 98,8 % 93,4 % Seksjonerte tomter 96,4 % 92,2 % 81 % Fasiliterte 86,9 % 72,4 %

5. Vår boligpolitiske arv – 2 Entydig sosial profil på nybyggingspolitikken 1960 – 1980: Boligforsyning med sosial profil Befolkningsvekst, sentralisering & etterslep med knapphet på boliger • Kommunenes offensive rolle i tomtepolitikken med kommunalt tomteoppkjøp, fasilitering, seksjonering og salg til kostpris • Kombinert med subsidierte lån og • Prisklausulering på tomtedelen og den subsidierte delen av byggekostnadene Målsettinger: Rimelige boliger for alle “Ingen skal profittere på andre menneskersboligbehov”

6. Vårboligpolitiskearv – 3Statlig politikk for økt kommunalt eierskap • Norge hadde kredittrestriksjoner helt fram til 1970-tallet • Staten lanserte obligasjoner som kommunen kunne låne på for å finansiere oppkjøp av arealer • kommunene betalte dette ned over 15 -20 år gjennom avdrag • eller de innløste lånene i sin helhet etter 10 år • grunneierne fikk lav skatt på salget, slik at salgsvilligheten økte • Kommunene la infrastruktur, parsellerte arealene og solgte arealene før obligasjonene forfalt – kommunene hadde derfor små eller ingen utlegg. • De fleste kommunene organiserte kjøp og salg i Kommunale (eller regionale) tomteselskaper

7. Vår boligpolitiske arv - 4Fem trinns-politikk for å sikre rimelige boliger for alle • Kommunene kjøpte arealer i LNF-områder der arealene ble verdsatt etter “ikke-boligformål”. Kommunen var fritatt for konsesjonsplikt (arealer over en viss størrelse). • Kommunene kjøpte arealet først og regulerte etterpå • Kommunene regulerte selv og hold av arealer til egne formål (skole, park, barnehage etc.). • Kommunene solgte ut parseller til ulike typer kjøpere til kostpris. (Boligbyggelag, selvbyggere og entreprenører) • Salgene ble kombinert med subsidierte lån til sluttkjøper med klausul i forhold til videresalg.

8. Vår boligpolitiske arv – 5Endringene på 1980-tallet 1980 – 2000:Avvikling av prisregulering • Økende velstand, bedring i samfunnets økonomi, ingen knapphet på kreditt etc. • Den allmenne subsidieringen spilte en stadig mindre rolle, og prisregulering avviklet • For eneboliger (andelen som var subsidier) • For frittståendeborettslag (seksjoneringsloven) • For boligkorporasjonens boliger • Husbankens rolle i finansiering av boligforsyningen reduseres Målsettinger: En klar boligsosial dreining: fokus på vanskeligstilte grupper

9. Vår boligpolitiske arv – 6 Prisreguleringens problem og avvikling • Boligbyggelagene: “Cost cover principle”, kompensere eieren av en enhet for deres utlegg, men hindre dem fra å kunne ta ut prisstigningsgevinst • Selveiermarkedet: Verdisetting av restverdien av husbanklånet (som var subsidiert) • Ingen priskontroll etter at dette lånet var betalt • Norge fikk så et gap mellom prisene i det regulerte markedet og prisene i selveiermarkedet, som i økende grad var vanskelig å håndtere • Penger under bordet reduserte legitimiteten til prisreguleringen • To alternativer: Bryte relasjonen mellom kjøper og selger • Avvikle prisreguleringen

10. Vår boligpolitiske arv – 7Etter oppheving av prisreguleringen Pris boom, og kraftig fall i etterspørselen - mange kommuner satt med lån på tomter de ikke fikk solgt. Konkurser i tomteselskapene Kommunene tapte store penger Departementene sluttet å oppfordre kommunene til å sitte med tomtereserver osv. Kommunene hadde nok annet å bruke penger på

11. Vår boligpolitiske arv – 8Markedet løser tomteforsyning og boligprising 2000 – 2010: Markedsdreiningen i boligbyggingspolitikken • Kommunene hadde trukket seg tilbake fra tomteforsyningen • Private hadde ”overtatt” detaljplanleggingen • Markedspris ble rådende prinsipp for • I privat leiesektor • I kommunens utleieboliger • Kommunalt forkjøpsrett Visjonene endres: «Uten knapphet og med økende velstand klarer markedet å forsyne befolkningen med boliger» «Boligpolitikken for vanskeligstilte skal gå gjennom individuell støtte og i praksis først og fremst gjennom bruktmarkedet»

12. Hva er vår boligpolitiske framtid? 2010 – 2020: Er det behov for en ny variant av en sosial profil i nybyggingspolitikken? • Hva er utfordringene nå? • Regional ulikhet • Ulikhet på tvers av generasjoner • Byer med stort arbeidskraftbehov skal bosettes i et eie-dominert marked med høy inngangs terskel • Lite og kostbart privat utleiemarked • Lite og sterk behovsprøvd offentlig utleiemarked • Finnes det elementer i tidligere tiders boligpolitikk som vi bør se nærmere på?

13. Hva er vår boligpolitiske framtid?Bae lange linjer viser effekten av politikken

14. Vår boligpolitiske framtid - Mye er bra for mange • Norge har klarte å produsere en meget stor andel nye boliger og å øke boligkonsumet i etterkrigstiden • Etter den store boligdugnaden har konsumet vokst ytterligere og vi har verdens høyeste boligdekning og boligstandard • Men – det er noen skyer på himmelen: • Ulikhetene i boligkonsumet er økende, til tross for politiske målsettinger om det motsatte • I byene er konsentrasjonen av ikke-norske innvandrere svært høy i noen boligområder og ikke tilstede i andre: vi ser tendenser til boligsegregering • Nasjonalt er gapet i boligpriser mellom sentrum og periferi mobilitetshemmende og ulikhetsskapende • Boligprisene øker jevnt over

15. Styringsredskap og nyboligpolitikken Visjoner Juss Hvordan er kombinasjonen av juss – i betydning av reguleringsautoritet og økonomi i betydning av tomtekjøp og salg i dag? Økonomi

16. Hvor mye tomteareal egnet for boligbygging eier kommunene i dag? Hvordan bruke tomter som kommunene eier eller kjøper i dagens boligmarked og under dagens boligpolitiske regime? Jfr. 19 % av boliger som ble solgt siste 7 år ble oppgitt å være oppført på grunn som hadde vært i kommunalt eie

17. Tre måter kommunale tomter brukes på - i markedet 1: Selge til kommersielle utbyggere på bestemte vilkår: • Eksempelvis kreve at en andel boliger skal være rettet mot førstegangskjøpere- dvs. gå lenger enn ha som er mulig gjennom regulering. • Forventningen om prisen for arealet må tilpasses kravene 2: Partnerskap: • Inngå i utviklingsselskap med kommersielle utbyggere for å sikre at en andel av boligene oppføres for målgrupper som kommunen er opptatt av 3: Bytte areal med utbyggere: • Påvirke tilgangen av areal i områder der kommunen ønsker utbygging, men grunneier vil videreføre dagens arealbruk

18. Nærmere om å selge kommunal byggegrunn med bestemmelser om «boligsosial profil» Selge til kommersiell utbygger med bestemmelse om pris til sluttbruker (Sandnesmodellen) Selge til kommersiell utbygger med krav om en andel boliger organiseres som selvbygging (Stavangermodellen) Selge til kommersiell utbygger mot at kommunal stiftelse inngår som partner og får andel til sin (utleie)virksomhet (blant annet i Asker og Bærum) Etter konkurranse, med ordnet forvaltning Poenget er å oppnå sosial mix i nybyggingsprosjekter Uansett krav og modell vil det kost kommunen penger i form av redusert pris for tomtene

19. Styringsredskap og nyboligpolitikken - 2 Visjoner Juss Kommunen kan stille krav om forkjøpsrett, til markedspris Kommunen kan ekspropriere etter regulering, til markedspris Økonomi

20. Styringsredskap og nyboligpolitikken – bør kommunene få sterkere «lut»? Visjoner Juss Flere Europeiske land gir kommunene rett til å kreve at utbyggere tilbyr en andel boliger til redusert pris. Dette er en del av reguleringsbetingelsene Økonomi

21. «Inclusionaryhousing» - her ved eksempel fra England -1 Kommunen stiller betingelser i reguleringsplanen der en andel av boligene skal selges/leies ut til ”below market price”. NB: IKKEbilligbygg, ikke i områder med lav pris! Dersom utbygger ikke aksepterer betingelsene, er dette i seg selv grunn til å avslå reguleringsplanen. Kommunen og utbygger forhandler om hvordan denne andelen best kan organiseres eie-leie tildelingskrav –målgruppe -innretningen på boligene (skreddersøm mulig) Det forhandles om finansieringen og om organiseringen

22. «Inclusionaryhousing» - her ved eksempel fra England -2 Ang: forhandlinger om finansiering: Utbygger avstår en del av egen tomt (10-30 % av arealet) til en organisasjon som bygger og forvalter boligene eller Utbygger bygger boligene og overfører en andel til en organisasjon som forvalter dem. Prisen organisasjonen betaler er resultat av forhandlinger Den som bygger boligene kan søke tilskudd til oppføringen, dersom de kan vise at eget og statlig tilskudd forblir i boligen, og de kan vise at det er stort behov for boliger til økonomisk svake hushold i området

23. Internasjonale modeller kombinerer betinget regulering ogsubsidier til nybygging. Når eie er den valgte formen innebære dette at Finansieringen besørges av boligsøker (70 – 80 %), fond (5 %) og utbygger 15 – 30 %). «Fond-delen» kan være former for oppføringstilskudd eller tilrettelagt toppfinansiering – rimelig lån, lette lånebetingelser «Utbyggerdelen» er at tomt overføres til organisasjonen som skal bygge eller til at utbygger selger til pris der tomtekostnadene er fratrukket «Boligsøker» gjennom å egenkapital og vanlige lånebetingelser for den delen av kostnadene som boligsøker skal betale I Norge i dag må vi endre § 17 i PBE for å kunne krevedette

24. Dokumenter og planer Tilskudd og finansiering Organisering Department ofCommunities and LocalGovernment National Affordable Homes Program (NAPH) Policy statements (PP) Rundskriv Lokale behovs-beskrivelser/ kartlegginger ”Social Housing Grant” (Stat) Utbygger v. rimelig grunn eller annet Individuell finansiering fra boligkjøper Home and CommunityAgency (HCA) Kommune Kommune RP RP RP Bolig-prosjekt Bolig-prosjekt Bolig-prosjekt

25. «Inclusionaryhousing» - eksempel fra Nederland - 1 Kommunen stiller betingelser i reguleringsplanen om fordeling av boligkategorier (disposisjonsform) i tillegg til andre betingelser Andelen selveie, boligbyggelagsboliger og rene utleieboliger kan være reguleringsbetingelsene – i betingelsene for å få byggetillatelse Boligbyggelagsboligene oppføres og forvaltes av boligbyggelagene, og tilbys boligsøker til fastsatt tariffpris. Boligene går tilbake til boligbyggelaget når husholdet flytter. Boligbyggelagsandelen er svært høy, til tross for en tydelig eierlinje i (nyere) politikk

26. Nederland -2 Modell med sterkt kommunalt eierskap Kommunen stiller betingelser i KOMMUNEPLANEN knyttet til bestemte utviklingsområder Bestemmelsen er at kommunen har forkjøpsrett til alt areal innenfor området. Salg av areal på markedet er da ikke tillatt med mindre arealet er tilbudt kommunen først, og kommunen har vurdert at de IKKE trenger å eie det for å realisere planene. Der kommunen kjøper arealene: - lager de planer, - parsellerer, - bygger infrastruktur og - selger parseller til ulike typer utbyggere – boligbyggelag, (selvbygging) og kommersielle utbyggere

27. Styringsredskap og nye boliger – bør kommunene få sterkere «lut» Visjoner England gir rett til å kreve utbyggerbidrag Nederland gir kommunal forkjøpsrett «på kommuneplannivå» + Rett til å bestemme fordeling av boligkategorier Juss Økonomi I Norge har kommunene svakere bolig reguleringsmyndighet i forhold til nyanserte boligpolitiske målsettinger. Det diskuteres også lite om vi burde revurdere dette

28. Norske kommuner om behov for tyngre reguleringsautoritet Visjoner Juss Økonomi Hva mener kommunene selv om hvorfor de skal bruke tomtekjøp og reguleringsmyndighet for å øke muligheten for vanskeligstilte til å få seg en bolig

29. Resultat fra survey til landets kommuner på oppdrag av KMD Survey sendt ut høsten 2013: Alle kommuner over 7000 innbyggere og alle mellom 2000 og 7000 som har befolkningsvekst på mer enn 6 prosent de siste fem årene Til sammen 179 kommuner fikk skjema digitalt 35 % av de minste kommunene svarte 40 % av de mellom 11 000 og 19 000 41 % av de mellom 20 000 og 49 000 29 % av de over 50 000 Ingen av de største byene svarte (men deres politikk kjenner vi) Lang og enkelt skjema til vanskelig fagfelt: Skjæringspunktet mellom planlegging, kommunens rolle i gjennomføring av byutviklingstiltak og boligpolitikk.

30. Funn 1: Kommunalt eide tomter selges i liten grad for å oppnå boligsosiale målsettinger

31. Funn 2: Kommunalt eide tomter selges i liten grad for å oppnå boligsosiale målsettinger Begrunnelser for å selge tomter til boligformål. N=47

32. Funn 3: Kommunene er delt på hvorvidt de ønsker mer bruk av kommunalt eierskap i boligpolitikken Drøyt halvparten av kommunene kjøper arealer eller ønsker å gjøre det, i underkant av 40 prosent ønsker ikke å bruke eierskap i boligpolitikken

33. Funn 4: Varierte årsaker til at kommunen ikke ønsker å kjøpe arealer til å boligformål

34. Funn 5: Kommunene bruker ikke forkjøpsretten til å kjøpe boliger i nye boligprosjekter Kombinasjonen av konsumrettet støtte til vanskeligstilte og ensidig satsing på bruktmarkedet kan gi segregeringseffekter. Er boligområdene i Norske kommuner (fortsatt) tilstrekkelig homogene til at dette ikke er problematisk?

35. Er mulighetsrommet stort nok? Visjoner Juss Økonomi …Eller mangler vi forståelse for mulighetene som ligger i sterkere reguleringsautoritet og offentlig eierskap?

36. Takk for oppmerksomheten