Gävle kommuns exploateringsverksamhet i budget och redovisning.

1. Gävle kommuns exploateringsverksamhet i budget och redovisning.

2. Gävles mesta kändisar Bocken Brynäs Furuvik Gevalia

3. Några Gävlefakta • Residensstad i Gävleborgs län • 93 000 invånare • 70 000 invånare i tätorten

4. Den lokala bostadsmarknaden i Gävle • 47 000 lägenheter • Ca 10 000 eller 21% är bostadsrätter • Ca 15 500 eller 33% är småhus med äganderätt • Ca 21 500 eller 46% är hyreslägenheter • Få aktörer på bostadsmaknaden • Det allmännyttiga bostadsföretaget AB Gavlegårdarna ägs av Gävle kommun och har ca 16 000 lägenheter (ca 74% av hyresrätterna) samt lokaler främst i anslutning till sina bostäder. • Ganska få som agerar som byggherrar i kommunen • AB Gavlegårdarna, HSB, Riksbyggen, Skanska.

5. Nybyggnation av lägenheter • Antalet nybyggda lägenheter per år sjönk kraftigt i början på 90-talet. • En stor del som byggts sedan 90-talet har varit kategoribostäder för studenter och äldre. • De senaste åren har produktionen av småhus åter ökat, men även flerbostadshusprojekt, främst med bostadsrätter.

6. Organisation Revisorskollegiet Kontor: Revisionskontor Valberedning KOMMUN- FULLMÄKTIGE Nämnd Kommunstyrelse MMP Kommunledningskontor Barn- och ungdomsnämnd Barn & Ungdom Gävle Byggnads- och miljönämnd Bygg & Miljö Gävle Kultur- och fritidsnämnd Kultur & Fritid Gävle Omvårdnadsnämnd Omvårdnad Gävle Socialnämnd Socialtjänst Gävle Teknisk nämnd Tekniska kontoret Gävle Utbildnings- och arbetsmarknadsnämnd Utbildning & Arbete Gävle Överförmyndarnämnd Valnämnd Kommundirektör

7. Exploateringsprocessen • Åtgärd som syftar till att anskaffa, bearbeta och iordningställa råmark för bostads- och industriändamål. • Ett avgränsat område enligt detaljplanekarta. • Processen kan indelas i följande faser: Direktiv Förstudie Avslut Investering Genomförande Planering

8. Effekter i redovisningen

9. Exploateringsbudget Exploateringsprojektet beräknas totalt ge inkomster på 9 600 tkr och utgifter på 8 731 tkr. Nettoexploateringsinkomsten uppgår till 869 tkr. Försäljningen beräknas ske år 2008 och 2009. Nettoexploateringen visar betalningsströmmarna och har betydelse för kommunens likviditet och upplåningsbehov.

10. Exploateringsbudget Utgifterna för exploateringen avser antingen anläggningstillgångar som ska vara kvar i kommunens ägo eller det värde som avser tomter som ska säljas. Detta styr hur tillgången ska klassificeras och redovisas i kommunens balansräkning.

11. Exploateringsbudget Anläggningstillgångarna aktiveras i balansräkningen i takt med att de upparbetas, på samma sätt som för kommunens övriga investeringsverksamhet. Efter färdigställande överlämnas dessa till ansvarig enhet, normalt Trafik och Park. Avskrivning och internränteberäkning av anläggningstillgången påbörjas vid drifttagande. Kapitaltjänstkostnader för anläggningstillgången (investeringen) belastar ansvarig enhets och därmed kommunens resultat.

12. Exploateringsbudget Den del av utgiften som inte avser kommunens egna anläggningstillgångar avser förädlingen av de avgränsade tomter som ska säljas. Dessa utgifter värderas som en omsättningstillgång i kommunens balansräkning fram till att tomten säljs. Fördelningsnyckel fastställs av projektansvarig. Fördelningsnyckeln används vid den månatliga aktiveringen.

13. Exploateringsbudget Vid försäljningstillfället redovisas försäljningssumman som en intäkt i kommunens resultat. Samtidigt ska den omsättningstillgång som finns i kommunens balansräkning avseende de sålda tomterna tas bort. Detta sker genom att det bokförda värdet på de sålda tomterna kostnadsredovisas i kommunens resultat. Bruttoredovisning vid utbyte av prestationer.

14. Exploateringsbudget Exploateringsresultatet som kan avläsas i kommunens resultaträkning består därmed av skillnaden mellan de sålda tomternas försäljningsinkomst och det bokförda värdet på tomterna. Normalt uppstår ett positivt exploateringsresultat för projekten, då tomtpriserna är satta så att de även ska finansiera utgiften för hela eller delar av de anläggningstillgångar som ska betjäna exploateringsområdet.

15. Exploateringsbudget I samband med en tomtförsäljning kan ibland ingå ett åtagande om att göra ytterligare åtgärder på den sålda tomten. Likvidmässigt kan denna åtgärd komma under påföljande år. Kostnaden ska dock redovisas i samband med tomtförsäljningen. Detta sker genom att den beräknade utgiften kostnadsbokförs i resultatet vid försäljningen med en motsvarande avsättning (skuld) i balansräkningen. När åtgärden genomförs och bokförs bokas avsättningen bort från balansräkningen.

16. Exploateringsbudget De bokförda värdena på tillgångarna visar hur värdet på anläggningstillgångar (ackumulerat anskaffningsvärde) som ska kvarstå i kommunens ägo tillförs. Omsättningstillgångar visar hur värdet på exploateringsfastigheten ökar fram till försäljning, då detta värde bokas bort. Efter försäljning finns en avsättning i balansräkningen som avser ett framtida åtagande på sålda tomter. Denna avsättning bokas bort då åtgärden genomförs.

17. Exploateringsverksamheten sammanfattas i kommunplanen (Kommunens budget)

18. Frågeställningar i samband med budgethantering • Hur hanteras de från exploateringsverksamheten tillförda anläggningstillgångarna? • Tillförs kommunens nettoinvesteringar • Tillgångarna överförs till Tekniska kontoret i samband med att dessa färdigställs. Avskrivning enligt plan påbörjas när dessa tas i bruk. • Tekniska kontoret får budgetkompensation för kapitaltjänst- och driftkostnaderna för de tillkommande anläggningstillgångarna. • 100 procentig självfinansiering av kommunens nettoinvesteringar inom skattefinansierad verksamhet (finansiellt mål). Försäljningsinkomster för sålda tomter finansierar anläggningstillgångar.

19. Frågeställningar i samband med budgethantering • Hur hanteras exploateringsverksamheten i resultatbudgeten? • Inkomst för försäljning budgeteras som intäkt (oavsett om realisationsvinst eller förlust uppstår). • Beräknade bokförda värden på sålda tomter budgeteras som kostnad. Hur stor del av det bokförda värdet tillhör budgeterad försäljning? • Nettot utgör kommunens exploateringsresultat. • Exploateringsresultatet frånräknas kommunens finansiella mål att årets resultat ska uppgå till minst 2 procent av kommunens intäkter från skatt, generella bidrag/utjämning.

20. Redovisning av exploateringsverksamhet • Exploateringsverksamheten projektredovisas. • Koddel ”projekt”. 2:a i första positionen. • Varje exploateringsområde/etapp ges ett eget projektnummer. • Samtliga inkomster och utgifter bokförs på projektet i koddel ”slag”.

21. Redovisning av exploateringsverksamhet • Aktivering av anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. • Aktivering i balansräkningen sker månadsvis. • Slag 3996 på aktuellt projekt krediteras mot balansräkningens anläggningstillgångar. • Slag 3998 krediteras mot balansräkningens omsättningstillgångar. • Anläggningstillgångar redovisas i anläggningsregistret

22. Redovisning av exploateringsverksamhet • Aktivering av anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. • Erfarenheter • Kan vara svårt att kommunicera en relativt komplicerad redovisning. Detta gäller främst vid budgetering men även i samband med redovisning. • Kan vara svårt att fördela upparbetade utgifter mellan anläggningstillgångar och omsättningstillgångar på ett korrekt sätt. • Nödvändigt att ha genomgång av exploateringsprojekten inför årsslutet. • Redovisningen medför en manuell hantering vid uppdatering av anläggningsregistret.

23. Redovisning av exploateringsverksamhet • Försäljning av exploateringsfastighet. a) Försäljningsinkomsten förs kontinuerligt (månadsvis) ut i resultatet. b) Samtidigt bokas det bokförda värdet på de sålda tomterna bort från balansräkningens omsättningstillgångar. c) De bokförda värdet kostnadsbokförs dessutom i resultaträkningen. • a) Slag 3997 på aktuellt projekt debiteras mot resultaträkningens slag 372. • b) Slag 3995 på aktuellt projekt debiteras mot balansräkningens omsättningstillgångar. • c) Slag 3997 på aktuellt projekt krediteras mot resultaträkningens slag 772.

24. Redovisning av exploateringsverksamhet • Sammanfattning av redovisningseffekter att utläsa på projektnummer 2xxxx. • Nettoexploatering : slag 3 – 8 (exkl slag 39) • Anskaffningsvärde • Anläggningstillgångar slag 3996 • Omsättningstillgångar slag 3998 • Bokförda värden på sålda tomter slag 3995 • Exploateringsresultat slag 3997

25. Redovisning av exploateringsverksamhet • Vad kan vi göra för att utveckla redovisningen av vår exploateringsverksamhet? • Förtydliga och förenkla sambanden mellan exploateringskalkylen som upprättas av projektansvarig och exploateringsbudgeten och dess redovisningseffekter. • Minska den manuella hanteringen vid uppdatering av anläggningsregistret mm

26. Redovisning av exploateringsverksamhet • Skapa en grundstruktur för hur vi använder koddelen ”projekt” för exploateringsverksamheten. • Skapa en modell för exploateringskalkyl där projektansvarig anger de beräknade inkomsterna och utgifterna per exploateringsområde och där denna kalkyl automatiskt uppdaterar uppgifter till exploateringsbudgeten och dess effekter på kommunens balans- och resultaträkning.

27. Struktur för projektkod (5 positioner) • 2xx Anger huvudområde (exploateringsområde) • 2xxx Anger delområde eller etapp • 2xxxx Anger åtgärd • 2xxx0 Fördelning av gemensamma kostnader (ej budget) • 2xxx1–4 Åtgärder för Va • 2xxx5 Åtgärder på gator (anl.tillgång) • 2xxx6 Åtgärder i park (anl.tillgång) • 2xxx7 Åtgärd för belysning (anl.tillg) • 2xxx8 Åtgärd fri disp (anl.tillg) • 2xxx9 Åtgärder på tomt (oms.tillg)