Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method )

1. Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Secara harafiah , istilah “ Nilai Lahan atau Tanah “ dan “ Harga lahan atau tanah “ merupakan terjemahan dari istilah yang biasa dipakai dalam membicarakan hal - hal yang berkaitan dengan lahan atau tanah , yaitu “ Land Value “ dan “ Land Price “ . Nilai tanah ( land value ) merupakan suatu pengukuran nilai tanah yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonominya . Jadi dalam hal ini Nilai Tanah adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung memberikan nilai produktifitas dan kesuburan , sehingga secara langsung tanah tersebut dapat berproduksi berfungsi sebagai tanah perkotaan , pertanian atau perkebunan

2. Harga Tanah Adalah penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasaran lahan . Dari gambaran di atas dapat dikemukakan bahwa antara nilai tanah dan harga tanah akan mempunyai hubungan fungsional . Harga tanah ditentukan oleh nilai tanah atau harga tanah akan mencerminkan tinggi rendahnya Nilai Tanah . Dengan demikian maka harga tanah merupakan fungsi dari nilai tanah atau dengan perkataan lain tinggi rendahnya harga tanah akan dapat diatur oleh perubahan pada Nilai Tanah

3. Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method ) Metode ini digunakan bila tanah yang akan ditentukan nilainya terletak pada daerah yang telah berkembang atau daerah yang sedang berkembang , data harga pasar yang wajar didaerah sekitarnya sulit diperoleh dengan kondisi pasar yang baik , tetapi data harga jual tanah yang telah dikembangkan tersedia dengan cukup baik dan mudah diperoleh . Bila lokasi yang dinilai akan dikembangkan sebagai perumahan atau bangunan rumah toko ( ruko ) , rukan ataupun jenis Properti lainnya , diharapkan telah memiliki site plan yang telah disetujui oleh yang berwenang dimana tanah terletak .

4. Dalam penilaian ini , pada tinjauan lapangan dan bentuk tanah harus mempunyai potensi untuk dikembangkan , baik sebagai daerah pemukiman , pertokoan , maupun daerah Industri . Tanah harus terletak pada daerah pemukiman , pertokoan , perindustrian . Tanah harus terletak pada daerah yang relatif ideal yaitu mempunyai jalan masuk , dekat jalan utama , angkutan umum mudah diperoleh . Suatu Properti dapat dikatakan mempunyai potensi untuk dikembangkan ( development potensial ) , jika dengan dikeluarkannya modal , properti tersebut menunjukkan adanya kemampuan memiliki elemen nilai.

5. Secara umum dapat dikatakan bahwa ada 3 ( tiga ) macam kemungkinan dimana kemampuan elemen nilai akan muncul , antara lain : • Dalam hal tanah kosong atau tanah mentah , yang telah atau kemungkinan besar akan dapat memiliki ijin mendirikan bangunan ( IMB ) . Daerah yang peruntukkannya bukan merupakan daerah penghijauan . • Dalam hal tanah telah dibangun dan telah memiliki ijin mendirikan bangunan ( IMB ) tetapi akan diubah tujuan penggunaannya . Perubahan atas penggunaannya ini dimungkinkan mendapatkan ijin mendirikan bangunan . • Dalam hal tanah telah memiliki ijin mendirikan bangunan ( IMB ) tetapi bangunan akan dibongkar untuk diperbarui .

6. Dari ketiga kasus tersebut di atas pendekatan penilaian yang sesuai adalah Pendekatan data pasar , tetapi pada kenyataannya sangat sulit diperoleh Pembanding data harga jual yang sejenis ( direct comparable sales ) , untuk tanah dengan luas tertentu , dalam daerah tertentu , dalam daerah pengembang tertentu atau developer tertentu yang merupakan modal berusaha . Ingat bahwa usaha di bidang Real Estate / Developer tidak dapat terlepas dari tanah , yang merupakan inti usaha di bidang Properti . Selain hal tersebut , pada umumnya data pasar / data harga jual / beli yang tersedia sangat besar perbedaannya , yang mana ini merupakan ciri yang utama untuk daerah yang sedang berkembang .

7. Dalam banyak kasus penilaian yang berhubungan dengan Investasi suatu Properti , pendekatan yang paling sesuai dan sering digunakan sebagai pengganti dari Pendekatan perbandingan data pasar ( market data approach ) adalah Pendekatan kapitalisasi pendapatan ( Income Approach ) Dengan memperhatikan Pasar Properti dan Investasi atas suatu usaha Properti , pendekatan yang paling sesuai dan sering diterapkan dalam metode penilaian yang merupakan pengembangan dari Pendekatan Pendapatan yaitu Metode Pengembangan Tanah ( land development approach ) dan Metode Penyisaan Tanah ( land residual technique) .

8. Rumus Umum Metode Pengembangan Tanah dan Metode Penyisaan Tanah . Nilai Tanah = Penerimaan Hasil Pengembangan tanah – ( Biaya Pengembangan + Keuntungan ) Penerimaan Hasil Pengembangan tanah adalah semua pendapatan hasil pengembangan tanah . Biaya Pengembangan adalah semua biaya yang dikeluarkan untuk membiayai pengembangan tanah .

9. Contoh : Sebidang tanah yang akan dibeli oleh Developer terletak pada daerah yang sedang berkembang pesat , data pasar penawaran dari tanah disekitarnya sangat bervariasi , data penawaran yang ada sulit dibandingkan sebagai data pasar . Ini disebabkan oleh deviasi data penawaran dari tiap bidang tanah yang ditawarkan , sehingga sulit dilakukan penyesuaian dalam penilaian dengan Pendekatan perbandingan data pasar . Bidang tanah yang akan dibeli sesuai peruntukkannya dapat digunakan untuk pembangunan perumahan , luas tanah seluruhnya 6 ha , dan memenuhi syarat sebagai lahan yang dapat dinilai dengan metode pengembangan tanah .

10. Ketentuan yang berlaku didaerah tersebut tanah effektif : Prasarana & Sarana adalah = 60 % : 40 % . Dari hasil survai lapangan dan perbandingan dengan developer sejenis dapat disimpulkan bahwa tanah ini dapat dikembangkan selama 1 tahun dan setelah itu dapat mulai dilakukan penjualan . Biaya operasi pertahun dianggap tetap , yaitu Rp 250 juta , ( biaya ini termasuk biaya pemasaran , biaya administrasi , umum , overhead dan lain – lainnya ) . Biaya pengembangan termasuk pengurukan , pembuatan sarana dan prasarana diperkirakan sebagai berikut : Tahun ke 1 adalah : Rp 931.000.000,00 Tahun ke 2 adalah : Rp 725.000.000,00 Tahun ke 3 adalah : Rp 575.000.000,00 Keuntungan developer yang wajar 20 % dari Nilai pasar tanah mentah .

11. Bila luas kapling yang direncanakan yaitu 300 m 2 dan 200 m 2 , sedangkan dalam rencana site plan terdapat 40 kapling dengan luas 300 m 2 . Rencana penjualan kapling berdasarkan analisa pasar disekitar lokasi adalah sebagai berikut : Tahun ke 2 adalah : 60 unit luas 200 m2 Tahun ke 3 adalah : 36 unit luas 200 m2 & 24 unit luas 300 m2 Tahun ke 4 adalah : sisanya terjual habis . Harga jual tanah adalah Rp 425.000,00 / m 2 ( tahun ke 2) Kenaikan harga tanah 15 % per tahun . Sedang tingkat diskonto yang dapat digunakan adalah 20 % .

12. Perhitungan : Luas tanah mentah 6 ha . Sesuai ketentuan ditetapkan 60 % yang efektif dan 40 % untuk sarana dan prasarana . Luas tanah efektif = 60 % X 60.000 m 2 = 36.000 m 2 40 kapling dengan luas tanah 300 m 2 . Sisanya adalah = 36.000 – 12.000 = 24.000 adalah kapling 200 m 2 Jadi kapling dengan luas 200 m2 ada = 24.000 : 200 = 120 kapling .