CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004

1. CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004 ANTONIO MAZZA “ PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”

2. Finanziamenti assistiti da garanzie ipotecarie: per l’acquisto di immobili per la ristrutturazione / riconversione di immobili per operazioni edilizie per la sostituzione di altri finanziamenti ipotecari

3. Immobili finanziati: - immobili residenziali - centri direzionali / uffici - centri commerciali / factory outlets - centri logistici - centri di intrattenimento / parchi tematici - multiplex - hotel - case di cura - portafogli immobiliari

4. Costruzione dell’operazione………….. 1. analisi delle esigenze finanziarie del cliente 2. analisi di fattibilità del progetto immobiliare:- analisi dei costi e dei ricavi - analisi dei flussi reddituali - studio di mercato / catchment area - stima del valore dell’immobile 3. analisi di solvibilità dei soggetti coinvolti: - sviluppatore - costruttore - acquirente - conduttore

5. ………..costruzione dell’operazione: Istruttoria tecnica Istruttoria legale 4. analisi del rischio 5. individuazione delle garanzie: - security package - covenants economico-reddituali-finanziari - debt service coverage ratio - rapporti di valore (loan to value ratio, exit yield) 6. definizione del timing dell’operazione 7. delibera / offerta al cliente 8. prosecuzione istruttoria tecnico/legale 9. stipula contratto di finanziamento 10. erogazione / rilascio somma

6. Garanzie Ipoteca di 1° grado Cessione dei canoni di locazione Pegno su azioni / quote della mutuataria Fideiussioni / lettere di patronage Cessione dei diritti delle polizze assicurative Procura a vendere / locare il cespite cauzionale Cessione dei diritti del contratto d’appalto Cessione dei diritti del “performance bond”

7. Covenants - debt service coverage ratio > 110% - loan to value < 80% - altri impegni relativi al mantenimento di determinati rapporti di bilancio: - patrimoniali - finanziari - reddituali

8. Servizi accessori - syndication - securitisation - organizzazione di spin-off immobiliari - asseverazione di progetti immobiliari - consulenza immobiliare: - due diligence - analisi di mercato - valutazioni di immobili

9. Istruttoria del mutuo La norma che definisce il credito fondiario, l’art.38 del D.Lgs. 385/93, parla espressamente di “finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”. L’importo del finanziamento non può superare l’80% del valore dell’immobile da ipotecare. E’ possibile finanziare ricorrendo al credito fondiario in presenza di altre ipoteche; la somma di tutti i finanziamenti residui, più il nuovo finanziamento, non può superare l’80% del valore dell’immobile.

10. Istruttoria del mutuo Istruttoria legale Istruttoria tecnica

11. Istruttoria legale del mutuo L’istruttoria legale ha come obiettivi essenziali tre requisiti oggettivi: accertamento della piena proprietà dell’immobile ipotecando da parte di chi offrirà la garanzia; accertamento sulla libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e privilegi, nonché da ogni altra formalità risultante dai pubblici registri immobiliari comunque pregiudizievole della garanzia ipotecaria; accertamento dei poteri di firma per mutuatari, datore di ipoteca ed altri garanti.

12. Istruttoria legale del mutuo L’istruttoria viene condotta sui seguenti riscontri documentali: a) individuazione del cespite da sottoporre ad ipoteca, solitamente riportato in una nota descrittiva (che viene poi trasfusa sia nel contratto sia nell’iscrizione ipotecaria) con l’indicazione di ubicazione, natura, consistenza, dati catastali e confini dell’immobile cauzionale secondo le prescrizioni dell’art.2826 Cod.Civ. e dell’art.29 della Legge n.52/1985 b) verifica dei titoli di proprietà in base ai quali l’immobile risulta essere intestato al soggetto (persona fisica o giuridica, mutuatario o terzo datore di ipoteca) che presterà la garanzia a favore della Banca; c) verifica delle eventuali formalità pregiudizievoli che, essendo state pubblicate prima dell’ipoteca, possano pregiudicare, in caso di procedura esecutiva immobiliare, il pieno realizzo delle ragioni di credito della Banca. Verifica continuità trascrizione (art. 2650 cc); d) accertamenti dei poteri di firma in capo ai legali rappresentanti delle società (anche alla luce della Riforma del Diritto Societario); e) nel caso di terzo datore di ipoteca e/o fideiussore, verifica dell’interesse a prestare la garanzia.

13. Istruttoria legale del mutuo L'istruttoria potrà considerarsi chiusa soltanto allorché siano stati documentalmente dimostrati tutti i passaggi di proprietà trascritti nel ventennio e tutte le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie contro i proprietari succedutisi nello stesso periodo.

14. Istruttoria legale del mutuo Scelte organizzative per poter portare a termine l'istruttoria legale: 1) analisi dei titoli e delle certificazioni ipotecarie (o visure presso le Conservatorie) interamente a cura di addetti interni alla Banca; 2) acquisizione di relazioni notarili attestanti la proprietà e libertà degli immobili cauzionali.

15. Istruttoria legale del mutuo LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE Con la relazione notarile preliminare il professionista può fornire lo stato degli immobili da ipotecare, dopo l’esame dei documenti catastali, dei titoli di proprietà e delle risultanze di quanto pubblicato nei registri immobiliari (Agenzia del Territorio)

16. Istruttoria legale del mutuo LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE La relazione notarile preliminare potrà avere, a scelta della Banca, la forma di mera attestazione sullo stato attuale dell'immobile, o la forma "storica“ di elencazione estesa di tutti i proprietari succedutisi nel ventennio con indicazione dei relativi titoli di proprietà.

17. Istruttoria legale del mutuo Nella Dichiarazione del Notaio abbiamo poi una duplice attestazione, di solito resa con assunzione di responsabilità professionale, da cui si evince: La piena proprietà dell’immobile a favore del soggetto e dei soggetti che nel contratto, sia quali contraenti il finanziamento sia quali terzi datori d’ipoteca, consentono la costituzione dell’ipoteca La conferma se i Beni cauzionali siano gravati o meno da precedenti formalità o privilegi pregiudizievoli all’ipoteca, che qualora sussistano devono essere dettagliatamente descritti dal notaio, non solo quanto agli estremi di pubblicazione ma anche con riferimento agli importi ad essi relativi

18. Istruttoria legale del mutuo La relazione notarile contiene le seguenti attestazioni: - i dati anagrafici o sociali essenziali del mutuatario e del terzo, eventuale, datore di ipoteca; - la descrizione degli immobili cauzionali; - le risultanze dell’ispezione presso gli uffici del Catasto, della Conservatoria dei RR.II. e di ogni altra struttura competente sia quanto alla titolarità dei beni cauzionali, sia quanto alla capacità degli stessi di costituire o meno valida ed efficace garanzia reale ipotecaria di primo grado.

19. Istruttoria legale del mutuo Sulla base di questa attestazione la Banca è già in grado di poter stipulare il contratto di finanziamento nella forma di contratto unico o di contratto condizionato, mentre l'erogazione o il rilascio della somma dal deposito cauzionale avviene con l'aggiornamento della relazione stessa fino alla data in cui è avvenuta l'iscrizione dell'ipoteca consentita con la stipula del finanziamento.

20. Istruttoria legale del mutuo Con la relazione notarile definitiva, da acquisire dopo la stipula del contratto, il notaio completa tutte le indagini e gli accertamenti già avviati con quella preliminare. Nella dichiarazione finale si effettua in sostanza l'aggiornamento di quanto già attestato con la relazione notarile preliminare.

21. Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni • Problema relazione notarile “abbreviata” o “ventennale”; • Norme fondamentali: artt. 553 e seguenti in materia di reintegrazione delle • quote riservate ai legittimari (coniuge, figli naturali e legittimi, ascendenti • legittimi); • Azione di riduzione proposta dai legittimari e/o aventi causa per reintegrare • la loro quota.

22. Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni • Per DONAZIONI: • Riduzione delle donazioni. Non è possibile rinunciare a tale diritto finché vive il donante, né con dichiarazione espressa né con assenso a donazione. • Le donazioni il cui valore eccede la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione. • Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da pesi/ipoteca, salvo che la domanda di riduzione sia trascritta 10 anni dopo apertura della successione. • Il terzo acquirente dell’immobile donato può liberarsi dell’obbligo della restituzione pagando l’equivalente in denaro.

23. Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni • DONANTE IN VITA: • E’ necessario effettuare una valutazione globale del suo patrimonio in chiave prospettica sulla base degli scenari che si aprirebbero in caso di successione; • Costituisco l’ ipoteca sull’immobile donato quando ritengo sia remota l’ipotesi di esperibilità – azione riduzione; • Fideiussione donante e legittimari per scoraggiare azione riduzione.

24. Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni • Altre garanzie: • Fideiussione bancaria / assicurativa • Deposito cauzionale presso Notaio • Mutuo dissenso (art. 1372 cc) • Il contratto non può essere sciolto se non per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Le parti del contratto di donazione pongono fine al contratto al fine di ripristinare l’originaria situazione giuridica. • Problemi giuridici e fiscali.

25. Istruttoria dei finanziamenti in presenza di donazioni/successioni • DONANTE MORTO: • Valuto la remota esperibilità dell’azione di riduzione (valutazione dei beni caduti in successione); • Sono decorsi 10 anni dalla morte del donante (art. 2698 n. 8 cc); • Ottengo una rinuncia dei legittimari o aventi causa all’azione di riduzione.

26. Problema della revocazione delle donazioni per ingratitudine o sopravvenienza dei figli • Il donatario deve restituire i beni in natura e se alienati deve restituire il valore (art. 807 cc); • nessun pregiudizio per terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda di riduzione; • il donatario che, prima della domanda di trascrizione ha costituito diritti reali che diminuiscono il valore, deve indennizzare il donante della diminuzione di valore sofferta dei beni; • soluzione: fideiussione donante.

27. Acquisto immobile per successione • Procedere all’accertamento degli eredi con atto notarile • tacita • Fare accettare l’eredità • espressa • espressa con beneficio di inventario (entro 10 anni dall’apertura della successione) La denuncia di successione non è accettazione di eredità. • Successione legittima – Successione testamentaria • Verificare proprietà dell’immobile in capo all’erede • Problema azione riduzione per legati • Continuità trascrizione ed accettazione eredità – art. 2648

28. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario I finanziamenti bancari, se di durata superiore a 18 mesi, fruiscono del regime agevolativo previsto dagli art. 15 e seg. del D.P.R. 601/73. In luogo delle ordinarie imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali, dette operazioni scontano un'unica imposta pari allo 0,25% (imposta sostitutiva) dell’importo erogato. Per le aperture di credito si calcola sull’ammontare del fido concesso. I finanziamenti ipotecari non soggetti a sostitutiva scontano un’imposta di registro dello 0,5% sull’importo del finanziamento ed una imposta ipotecaria (sull’importo iscritto) del 2%. Presupposto oggettivo Presupposto soggettivo Copertura dell’imposta Problema della cessione dei crediti e delle sindacazioni Problema della durata del finanziamento: possibilità di estinguere prima dei 18 mesi a condizione che tale anticipata estinzione sia collegata a circostanze di fatto obiettivamente accertabili e non rimesse al mero arbitrio della Banca. ./..

29. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario Legge 30 luglio 2004 n. 191 che ha convertito il decreto legge 12 luglio 168 n. 2004 Testo originario della legge (entrato in vigore il 1° agosto 2004) “Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, l’aliquota si applica nella misura del 2% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti di cui all’art. 15 erogati in ciascun esercizio” ./..

30. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario Testo attuale dopo la conversione del decreto legge 220/2004 con la legge 19 ottobre 2004 n. 257: “La legge si interpreta nel senso che l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali non ricorrano le condizioni per le agevolazioni prima casa previste dal D.P.R. 131/1986” ./..

31. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario • I finanziamenti bancari a medio e lungo termine scontano a titolo di imposta • sostitutiva: • aliquota del 2% ove siano contratti per finanziare iniziative del mutuatario per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di edifici abitativi il cui proprietario non sia nelle condizioni prescritte dalla legge per avvalersi delle agevolazioni fiscali prima casa; • 2. aliquota dello 0,25% per tutti gli altri casi. ./..

32. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario • Condizioni per trattamento fiscale per acquisto prima casa: • l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; • l’acquirente non deve essere titolare dei suindicati diritti relative a case di abitazione acquisite con agevolazione nell’intero territorio nazionale; • l’acquirente deve risiedere (o deve stabilire la residenza antro 18 mesi dall’acquisto) nello stesso Comune ove è ubicata la casa acquistata (oppure deve svolgere in quel Comune la sua attività lavorativa); • l’abitazione trasferita deve essere abitazione non di lusso. ./..

33. Regime fiscale delle operazioni di credito fondiario • Sarebbero pertanto estranei all’aumento di imposta: • i finanziamenti per l’esercizio di attività di impresa o professionale; • i finanziamenti che non siano finalizzati ad acquistare costruire o ristrutturare la • “seconda casa”. • Problema dell’assoggettabilità dell’accollo ad imposta di registro o del recupero della sostitutiva del 2% (qualora non ricorrano per l’acquirente i presupposti dello 0,25%) • Risposta negativa poiché l’accollo costituisce parte del prezzo di compravendita, una modalità di pagamento del prezzo e quindi sconta l’imposta relativa al contratto di compravendita.

34. Istruttoria tecnica Stimare un bene immobiliare significa determinarne il valore espresso in quantità monetaria.in altre parole:riportare il grado di utilità di un bene economico ad una data quantità monetaria

35. Istruttoria tecnica • In Italia sono diffusi principalmente tre differenti criteri di stima: • di mercato • al costo di costruzione • finanziario (D.C.F.)

36. Istruttoria tecnica • Criterio di mercato Approccio commerciale Esprime il valore di un determinato bene per comparazione dei prezzi espressi in transazioni di beni assimilabili a quello oggetto di stima

37. Istruttoria tecnica • Criterio di mercato Principio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di beni similari che presentino lo stesso grado di utilità.

38. Criterio di mercato Percorso metodologico Identificazione di elementi di comparazione (ubicazione, destinazione d’uso, consistenza, stato di conservazione, etc.); selezione del campione di riferimento sulla base degli elementi di cui al punto precedente; identificazione delle unità di misura (prezzo per superficie lorda o netta, prezzo per posto letto, etc.); individuazione di fonti attendibili e raccolta dei dati; determinazione del valore, anche tramite un processo di rettificazione che tenga conto di eventuali differenze. Istruttoria tecnica

39. Criterio al costo di costruzioneApproccio tecnico Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione Istruttoria tecnica

40. Criterio al costo di costruzionePrincipio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al costo di acquisto di un’area edificabile e ai costi indispensabili per la realizzazione di un bene immobiliare con le caratteristiche e l’utilità desiderate. Istruttoria tecnica

41. Criterio al costo di costruzione Percorso metodologico Stima del valore dell’area (metodo della comparazione); determinazione del costo pieno di costruzione (costi diretti e indiretti, oneri finanziari e profitto del promotore); stima dei fattori di deprezzamento. Valore = A + C + OF + P +/- deprezzamento Istruttoria tecnica

42. Criterio finanziario Approccio economico Esprime il valore di un determinato bene in funzione dei flussi di reddito che sarà in grado di generare Istruttoria tecnica

43. Criterio finanziarioPrincipio Un acquirente razionale non è disposto a pagare per un bene un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene immobiliare sarà in grado di produrre. Istruttoria tecnica

44. Criterio finanziario Percorso metodologico Individuazione dell’ orizzonte temporale; Stima dei flussi di cassa lordi e netti durante l’arco temporale fissato; stima del presumibile valore finale di realizzo (capitalizzazione diretta del reddito); determinazione del tasso di attualizzazione K; attualizzazione dei flussi di cassa generati alla data della stima. Istruttoria tecnica

45. Istruttoria tecnica Stimare immobili da costituire in garanzia Determinarne il valore di mercato e il valore cauzionale

46. Istruttoria tecnica Valore di mercato • Indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) del bene immobiliare. E’ determinato nel presupposto dei seguenti assunti: • libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà; • una ragionevole conoscenza da parte di entrambi i contraenti dei possibili usi e delle caratteristiche della proprietà, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato; • l’ipotesi che la proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore.

47. Istruttoria tecnica Valore cauzionale Indica la frazione di valore di un bene immobiliare che esprime l’importo massimo finanziabile tenendo conto della sua commerciabilità futura, degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali di mercato, dell’uso corrente e dei possibili usi appropriati alternativi.

48. Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Definizione di coefficiente patrimoniale: Coefficiente patrimoniale Capitale a disposizione di una banca/rischi cui questa è esposta =

49. Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II • In sostanza ogni volta che la Banca concede un finanziamento deve accantonare una quota di capitale a garanzia dei rischi cui essa è esposta raggiungendo un coefficiente patrimoniale minimo, indicato dal Comitato di Basilea. • Più il rischio dell’operazione aumenta, più è necessario accantonare capitale a garanzia dei rischi, più il costo dell’operazione, in termini di spread, deve aumentare a parità di redditività dell’operazione.

50. Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II Nell’ accordo di Basilea del 1988, vengono presi in considerazione due soli rischi: 1 2 Rischio di credito Rischio di mercato Il coefficiente patrimoniale in Basilea I, deve essere non inferiore all’8%.