Intermediate Accounting I

1. IntermediateAccounting I Asst.Prof. Dr. Panchat Akarak Tel. 08-1724-09xx p.thipnew1@hotmail.com School of Accounting Chiangrai Rajabhat University

2. มาตรฐานการบัญชีไทย TAS# 40 มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 (ปรับปรุง 2552)เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Property Investment) มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป

3. หัวข้อสำคัญ มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประกอบด้วย • ความหมาย (Definition) • การรับรู้รายการ (Recognition) • การวัดมูลค่า และ (Measurement) • การเปิดเผยข้อมูล (Presentation and Disclosure)

4. หัวข้อสำคัญ มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • สังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยครอบคลุมถึง • การวัดมูลค่าของส่วนได้เสียของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ถือไว้ภายใต้สัญญาเช่าการเงินในงบการเงินของผู้เช่า และ • การวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงบการเงินของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าดำเนินงาน

5. ความหมาย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน หรืออาคาร หรือส่วนของอาคาร (ส่วนควบอาคาร) หรือทั้งที่ดินและอาคาร) ที่ถือครอง (โดยเจ้าของหรือโดยผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) • เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของสินทรัพย์ หรือทั้งสองอย่าง ทั้งนี้ ไม่ได้มีไว้เพื่อ • 1) ใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงาน ของกิจการ หรือ • 2) ขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติ

6. ความหมายอสังหาริมทรัพย์ที่มีเพื่อใช้งานความหมายอสังหาริมทรัพย์ที่มีเพื่อใช้งาน • อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน • หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง (โดยเจ้าของ หรือโดยผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) • เพื่อใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกิจการ

7. การบัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนการบัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • การบัญชีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • กิจการอาจจัดประเภทส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าที่เกิดจากสัญญาเช่าดำเนินงานเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ ถ้าหากว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปตามคำนิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และผู้เช่าใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม ในการรับรู้สินทรัพย์นี้ อย่างไรก็ตาม หากกิจการเลือกจัดประเภทส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดจากสัญญาเช่าดำเนินงานเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแล้วอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่จัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องบันทึกโดยใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม เมื่อกิจการเลือกวิธีการจัดประเภทดังกล่าว

8. แนวคิดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแนวคิดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • แนวคิดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • เกิดขึ้นเนื่องจาก กิจการถืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไว้เพื่อประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของสินทรัพย์หรือทั้งสองอย่าง

9. แนวคิดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแนวคิดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • ดังนั้น • อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจึงก่อให้เกิดกระแสเงินสดที่โดยส่วนใหญ่เป็นอิสระจากสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ของกิจการซึ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน ในขณะที่กระแสเงินสดจากการผลิตหรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ หรือใช้ในการบริหารงานของกิจการ ไม่ได้มาจากเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นแต่ยังมาจากสินทรัพย์อื่นที่ใช้ในกระบวนการผลิตหรือให้บริการด้วย • กิจการจึงควรใช้วิธีปฏิบัติทางการบัญชีที่สอดคล้องกับเจตนาและลักษณะของสินทรัพย์ดังกล่าว

10. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มีดังต่อไปนี้ • ที่ดินที่กิจการถือครองไว้เพื่อหวังกำไรจากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินนั้นในระยะยาว • ที่ดินที่กิจการถือครองไว้โดยที่ปัจจุบันยังมิได้ระบุวัตถุประสงค์ของการใช้ในอนาคต • อาคารที่กิจการเป็นเจ้าของ (หรืออาคารที่กิจการครอบครองภายใต้สัญญาเช่าการเงิน) และให้เช่าต่อด้วยสัญญาเช่าดำเนินงาน (ไม่ว่าจะเป็นหนึ่งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่งสัญญา) • อาคารที่ยังไม่มีผู้เช่าซึ่งกิจการถือครองเพื่อให้เช่าต่อภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงานไม่ว่าจะเป็นหนึ่งสัญญาหรือมากกว่าหนึ่งสัญญาเช่า • อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่อใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอนาคต

11. ตัวอย่าง ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • ตัวอย่างที่ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • อสังหาริมทรัพย์ที่กิจการมีไว้เพื่อขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติหรืออยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่อขาย (ถือเป็นสินค้าคงเหลือ TAS. #2) • อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือพัฒนาให้บุคคลอื่น (ถือเป็นสัญญาก่อสร้างตาม TAS. #11) • อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน (ถือเป็นที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ตาม TAS.#16) รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่กิจการถือครองเพื่อใช้ภายในกิจการในอนาคต อสังหาริมทรัพย์ที่กิจการถือครองเพื่อการพัฒนาในอนาคตและนำมาใช้ภายในกิจการในเวลาต่อมา อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์โดยพนักงาน และอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานรอการจำหน่าย • อสังหาริมทรัพย์ที่ให้กิจการอื่นเช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน

12. การรับรู้รายการ • การรับรู้รายการ • กิจการต้องรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์ เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไข ทุกข้อต่อไปนี้ • 1. มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่กิจการจะได้รับประโยชน์เชิง เศรษฐกิจในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 2. สามารถวัดราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่าง น่าเชื่อถือ

13. การวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการการวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการ • การวัดมูลค่าเมื่อรับรู้รายการ • กิจการต้องวัดมูลค่าเมื่อเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยราคาทุน (Cost) • ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้มาโดยการซื้อ ประกอบด้วย ราคาซื้อ และรายจ่ายโดยตรงใดๆที่เกี่ยวกับการจัดหาสินทรัพย์ ได้แก่ค่าธรรมเนียมวิชาชีพสำหรับบริการทางกฎหมาย ค่าภาษีในการโอนสินทรัพย์ และต้นทุนในการทำรายการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

14. ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่รวมรายการต่อไปนี้ • ต้นทุนก่อนการดำเนินงาน(ยกเว้นรายจ่ายที่จำเป็นเพื่อทำให้อสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในสภาพพร้อมที่จะใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์ของผู้บริหาร) • ขาดทุนจากการดำเนินงานที่เกิดขึ้นก่อนที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีผู้เข้าครอบครองในระดับที่วางแผนไว้ • จำนวนสูญเสียที่เกินปกติจากวัตถุดิบ ค่าแรงงาน หรือจากทรัพยากรอื่นๆ ที่เกิดขึ้นในการก่อสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ • กิจการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยการผ่อนชำระ กิจการต้องบันทึกราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่าที่เทียบเท่ากับการซื้อด้วยเงินสด ผลต่างระหว่างราคาเทียบเท่าเงินสดและจำนวนเงินที่ต้องจ่ายชำระทั้งหมดให้รับรู้เป็นดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุของการได้สินเชื่อ

15. การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการการวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ • การวัดมูลค่าภายหลังการรับรู้รายการ • กิจการต้องใช้นโยบายการบัญชีโดยสามารถเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม หรือ วิธีราคาทุน และต้องใช้นโยบายการบัญชีนั้นกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดของกิจการ แต่กิจการอาจเลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมหรือวิธีราคาทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดที่นำไปเป็นหลักประกันหนี้สินซึ่งทำให้การจ่ายคืนหนี้สินนั้นขึ้นตรงกับมูลค่ายุติธรรมหรือผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่ระบุไว้ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนดังกล่าวและเลือกใช้วิธีอื่นสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เหลือทั้งหมดก็ได้

16. การใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม • กรณีที่กิจการใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม • หลังจากรับรู้รายการเมื่อเริ่มแรกแล้ว กิจการที่เลือกใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมต้องวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วยมูลค่ายุติธรรม โดยไม่หักต้นทุนในการทำรายการที่อาจเกิดขึ้นในการขายหรือจำหน่ายสินทรัพย์นั้น หากส่วนได้เสียในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่าตามสัญญาเช่าดำ เนินงานถูกจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน กิจการจะต้องใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทุกรายการเท่านั้น • ทั้งนี้ กิจการต้องรับรู้ผลกำ ไรหรือขาดทุนที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในกำไรหรือขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น โดยมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต้องสะท้อนถึงสภาพตลาด ณ วันสิ้นรอบระยะเวลารายงาน

17. การใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) • กรณีไม่สามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างน่าเชื่อถือ (ซึ่งน่าจะเกิดขึ้นได้น้อยมาก) กิจการต้องวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีราคาทุนที่กำหนดให้ถือปฏิบัติตาม TAS. #16 โดยสมมติให้มูลค่าคงเหลือของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่ากับศูนย์ • หากกิจการใช้วิธีวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรมแล้ว กิจการต้องใช้วิธีมูลค่ายุติธรรมในการวัดมูลค่าอย่างต่อเนื่องจนกว่าจะมีการจำหน่าย(หรือจนกระทั่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นกลายมาเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน หรือกิจการเริ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อขายตามลักษณะการประกอบธุรกิจตามปกติในภายหลัง) แม้ว่ารายการในตลาดที่เทียบเคียงกันได้จะเกิดขึ้นน้อยลงหรือหาราคาตลาดได้ยากขึ้นก็ตาม

18. การใช้วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) • รับรู้เริ่มแรกด้วยราคาทุน • วันสิ้นงวดใช้ราคายุติธรรม (ราคาตลาด) • ไม่คิดค่าเสื่อมราคา • รับรู้ผลต่างกำไร/ขาดทุนที่ไม่เกิดขึ้นในงบกำไรขาดทุน • งบแสดงฐานะการเงิน • สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน • อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน-ราคายุติธรรม xx • งบกำไรขาดทุน • รายได้/ค่าใช้จ่าย • กำไร/ขาดทุนที่ไม่เกิดขึ้น xx

19. การใช้วิธีราคาทุน (Cost) • กรณีที่วัดมูลค่าโดยใช้วิธีราคาทุน • กิจการต้องวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วยแนวทางที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่16 (ปรับปรุง 2552) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ • เว้นแต่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เข้าเงื่อนไขการจัดประเภทเป็นสินทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อขาย (หรือรวมอยู่ในกลุ่มสินทรัพย์ที่รอจำหน่ายซึ่งจัดประเภทเป็นถือไว้เพื่อขาย) ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 5(ปรับปรุง 2552) เรื่อง สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่ถือไว้เพื่อขายและการดำเนินงานที่ยกเลิก

20. การใช้วิธีราคาทุน (Cost) • กิจการต้องวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดด้วยแนวทางที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่16 (ปรับปรุง 2552) เรื่อง ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ แสดงในงบการเงินดังนี้ • งบแสดงฐานะการเงิน • สินทรัพย์-ราคาทุน xx • หัก ค่าเสื่อมราคาสะสม xx • ค่าเผื่อการด้อยค่าสะสม xx • งบกำไรขาดทุน • ค่าใช้จ่าย.- • -ค่าเสื่อมราคา xx

21. การโอนอสังหาริมทรัพย์การโอนอสังหาริมทรัพย์ • การโอน • การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังบัญชีอื่นๆ หรือโอนจากบัญชีอื่นๆ มาเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อาจมีรูปแบบดังต่อไปนี้ • เริ่มมีการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเอง ทำให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน • เริ่มมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อมีไว้ขาย ทำให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปเป็นสินค้าคงเหลือ • สิ้นสุดการใช้งานอสังหาริมทรัพย์ภายในกิจการเอง ทำให้มีการโอนจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • เริ่มสัญญาเช่าแบบดำเนินงานกับกิจการอื่น ทำให้มีการโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

22. การบัญชีเกี่ยวกับการโอนอสังหาริมทรัพย์การบัญชีเกี่ยวกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ • การบัญชีเกี่ยวกับการโอนหมวดอสังหาริมทรัพย์ • การโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรมไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานหรือสินค้าคงเหลือ ให้ใช้มูลค่ายุติธรรม ณ วันที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานเป็นราคาทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่จะบันทึกตาม TAS. #16 หรือ TAS. #2 • การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องปฏิบัติตาม TAS. #16 จนถึงวันที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้งาน ผลต่างให้รับรู้ในรายการกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่นที่แสดงในส่วนของเจ้าของในงบแสดงฐานะการเงิน

23. การบัญชีเกี่ยวกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ (ต่อ) • การโอนจากสินค้าคงเหลือไปเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่จะบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรมกิจการต้องรับรู้ผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่โอน กับมูลค่าตามบัญชีก่อนการโอนในกำไรหรือขาดทุนสำหรับงวด • เมื่อกิจการเสร็จสิ้นการก่อสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างขึ้นเองที่จะบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม กิจการต้องบันทึกผลต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ณ วันเสร็จสิ้น กับมูลค่าตามบัญชีก่อนหน้านั้นในกำไรหรือขาดทุนสำหรับงวด

24. การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ • การจำหน่าย • กิจการต้องตัดรายการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนออกจากงบแสดงฐานะการเงินเมื่อกิจการจำหน่ายหรือเลิกใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นอย่างถาวร และคาดว่าจะไม่ได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจากการจำหน่ายอีก • ผลกำไรหรือขาดทุนที่เกิดจากการเลิกใช้หรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้องพิจารณาจากผลต่างระหว่างจำนวนเงินที่ได้รับสุทธิจากการจำหน่ายกับมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์นั้นและต้องรับรู้กำไรหรือขาดทุนในงวดที่เลิกใช้หรือจำหน่ายสินทรัพย์นั้น (เว้นแต่เป็นกรณีขายและเช่ากลับคืนแบบสัญญาเช่าการเงิน)

25. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ตัวอย่างที่ 1 • บริษัทนกน้อย จำกัด และบริษัทย่อยมีรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ ดังนี้ A ที่ดินที่ถือไว้เพื่อใช้ในอนาคตที่ยังไม่ได้ระบุวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน Bอาคารว่างที่ตั้งใจให้เช่าตามสัญญาเช่าดำเนินงาน C ที่ดินเปล่าที่ถือครองโดยบริษัทย่อยที่ทำธุรกิจบ้านจัดสรร D อสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยบริษัทนกน้อยซึ่งใช้ในการผลิตสินค้า E อาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทแมวน้ำซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทนกน้อย โดยบริษัทแมวน้ำได้ให้บริการรักษาความปลอดภัยกับลูกค้าด้วย

26. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ต่อ) คำตอบ • ข้อ (A), (B), และ (E) ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตาม TAS#40 ทั้งนี้ การที่เจ้าของอาคารสำนักงานจัดให้มียามรักษาความปลอดภัยและการบริการบำรุงรักษาให้แก่ผู้เช่าที่ใช้อาคารสำนักงานนั้น ถือเป็นการให้บริการเสริมอื่นๆ แก่ผู้ครอบครองสินทรัพย์ของกิจการ กิจการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้หากบริการเสริมนั้นเป็นส่วนประกอบที่ไม่มีนัยสำคัญในการจัดการโดยรวม จึงถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • ข้อ (C) ถือเป็นสินค้าคงเหลือ ตามTAS # 2 และ • ข้อ (D) ถือเป็น ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ตามTAS #16

27. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • ตัวอย่างที่ 2 • บริษัทแมวน้ำ จำกัด เป็นกิจการจดทะเบียนแห่งหนึ่งที่ทำโครงการศูนย์การค้าขึ้น • โดยหลังจากที่วิจัยตลาดอย่างถ้วนถี่แล้ว บริษัทตั้งใจจะถือครองไว้ให้เช่า แทนที่จะขายออกไป • โดยในปัจจุบันมีผู้ลงทุนรายหนึ่งพยายามเจรจาขอซื้อโดยให้ราคาที่น่าพอใจ และเพิ่มราคาอย่างต่อเนื่องตลอดห้วงเวลาของการก่อสร้าง • ภายหลังจากก่อสร้างเสร็จเพียงไม่กี่เดือน บริษัทสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้ทั้งหมด และเริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี 25x1 • ต้นทุนในการก่อสร้างทั้งสิ้นเท่ากับ 100 ล้านบาท • โดยบริษัทได้ว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระมาประเมินราคาอาคาร โดยอาคารมีมูลค่าตามการประเมินดังนี้

28. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ต่อ) ทั้งนี้ ผู้ประเมินราคาให้ความเห็นว่าอายุการใช้งานของอาคารเท่ากับ 10 ปี และมีราคาคงเหลือ 10 ล้านบาท ให้ทำ ถ้าหากกิจการใช้วิธีราคายุติธรรม จะมีผลกระทบกับงบกำไรขาดทุนอย่างไร ถ้าหากกิจการใช้วิธีราคาทุน จะมีผลกระทบกับงบกำไรขาดทุนอย่างไร

29. คำตอบวิธีราคายุติธรรม (Fair Value)

30. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ต่อ) • คำตอบ วิธีราคาทุน (Cost value) • ตามวิธีนี้กิจการต้องคิดค่าเสื่อมราคาเป็นค่าใช้จ่าย ดังนั้น ค่าเสื่อมราคา ในแต่ละปี 9 ล้านบาท คำนวณดังนี้ ราคาทุน100 MB หัก ราคาคงเหลือ 10 MB มูลค่าคงเหลือ 90 MB อายุการได้รับประโยชน์ 10 ปี 90/10=9MB

31. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน • 1 มกราคม 25x5กิจการซื้ออาคารเพื่อการลงทุนในราคา 100 ล้านบาท จ่ายค่านายหน้า 1 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ที่กู้มาซื้ออาคาร 5 ล้านบาท • คำถาม ราคาทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่าใด ? • คำตอบ ราคาทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน-อาคาร= 100+1=101 • อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไม่รวมดอกเบี้ยจ่าย

32. ตัวอย่าง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (ต่อ) • 1 มกราคม 25x5กิจการซื้ออาคารเพื่อการลงทุนในราคา 100 ล้านบาท จ่ายค่านายหน้า 1 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ที่กู้มาซื้ออาคาร 5 ล้านบาท • คำถาม ราคาทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่าใด ? =101 ล้านบาท • 31 ธันวาคม 25x5 มูลค่ายุติธรรมของอาคาร 120 ล้านบาท รายได้ค่าเช่าในปีนี้ 6 ล้านบาท กิจการใช้ราคายุติธรรมในวันสิ้นงวด • คำถาม กิจการจะต้องปรับปรุงราคาอย่างไร ? • คำตอบ รับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงราคา 120-101=19 • Dr.อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน-อาคาร 19 • Cr.กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงราคาสินทรัพย์ 19

33. การแสดงรายการในงบแสดงฐานะการเงินการแสดงรายการในงบแสดงฐานะการเงิน • สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน-ราคายุติธรรม 120 การแสดงรายการในงบไรขาดทุน • รายได้อื่น รายได้ค่าเช่าสังหาริมทรัพย์ 6 กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงราคาสินทรัพย์ 19

34. The End TAS # 40 Property Investment