嘉联地产 2013 年 7 月市场月报

嘉联地产2013年7月市场月报

本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。申明注：本报告中如无特别注明，所有数据均为备案口径

嘉联地产2013年7月市场月报 市场资讯一级市场二级市场开盘总结市场总结

一、多家银行房贷提至基准利率 优惠取消审批放缓 6月以来，由于流动性收紧，不少银行房贷趋紧、利率提高，甚至取消了房贷利率优惠政策。许多城市首套房利率优惠都已“放空”，而且审批时间加长，难度加大。由于资金紧张，多数银行越来越惜贷，个别银行甚至暂停了贷款业务。此前大多能够享受利率9折甚至85折优惠的银行，现在基本已经再难觅优惠了。因为实体经济不景气，不少银行在信贷规模上管控很严，有的还通过一些方法腾出信贷规模，部分股份制银行都毫无操作空间。嘉联点评：在“钱荒”的影响下，银行流动性收紧，不仅取消了首套房利率优惠，而且放贷审批放缓，意味着购房者贷款难度上升，抑制了部分的购房需求。对于购房成本的抬升，下半年销量增速下滑是确定的，有流动性收紧的影响，也有去年高基数的因素。

二、成都三环土地均价破6000 高性价比楼盘迎来热销 7月10日中铁建以6000元/平方米溢价100%夺得成华区北湖7号地块，不仅使得北湖7号地块成为今年的总价最高，还让城北三环区域的地价首次站上了6000元/平方米。在此之前，武侯区半边街、金牛区土桥、青羊区万家湾等区域的地块均拍出了6000元/平方米以上的高价，随着城北三环边高地价的出现，预示着成都整个三环区域土地均价已经突破了6000元/平方米的关口。不仅仅是地价，三环区域的房价也涨势惊人。整个三环周边区域的房价都有明显的上涨，并且东南面的涨幅巨大，涨幅均超过了20%。嘉联点评：随着2012年末楼市的逐渐回暖，新房成交量的不断上升，开发商手中的土地储备明显不足的问题逐渐显现。为了增加土地储备，各品牌房企更是展开了一轮又一轮的夺地战，导致楼面地价创新高。“面粉贵了、面包也贵”所以该区域的楼盘价格上扬是意料之中的。在严调控的机制下，如不控制土地成本，房价定也高企难下。 5

三、成都地铁7号线31个站点位置出炉 2016年建成？日前，成都地铁官方网站公布了《成都地铁7号线环境影响报告书》环评简本（以下简称《报告书》）。7号线为我市首条地铁环线，全长38.6公里，沿线串联了火车北站、火车东站、火车南站3个重要的铁路交通枢纽，最大设计运输能力可达5.58万人次/小时。《报告书》详细公布了沿线31个站点的具体位置，以及与其他线路换乘的车站。据了解，地铁7号线将在今年下半年全面启动，预计2016年上半年建成。嘉联点评：7号线站点增至31个将绕2.5环一圈，7号线的建成展示着，成都市地铁骨干网将形成。交通便利性、交通通达性、交通可达性缩短了人们的心理的空间距离。当然地铁也赋予了沿线楼盘价值的潜力，随着地铁的站点的落定，沿线楼盘的热度也将提升。 6

四、上半年土地出让金增幅明显 楼面均价创新高 " 据相关报告称，上半年土地供需明显好于去年，出让金增幅尤为突出。预计下半年全国商品房销售面积仍将好于去年，全年增长超过10%，达到12.6亿平米的历史高位；全国销售均价涨幅从上半年的超过10%降至8%左右。数据监测：2013年上半年，全国300个城市各类土地累计推出7.7亿平方米、成交6.2亿平方米，同比增幅分别为13.2%和11.4%，其中住宅用地成交面积同比增长34.0%；土地总出让金超过1.1万亿元，同比大幅增长64.1%，其中住宅、商办用地同比增幅超过73%。楼面均价为2011年以来最高水平，溢价率增长显著。2013年上半年，全国300个城市各类用地楼面均价为1078元/平方米，同比上涨36.6%。其中住宅用地楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31.3%。嘉联点评：今年上半年虽受新“国五条”影响，政府推地速度放缓，其中优质土地也引得开发商竞相追逐，地方楼面底价创新高的消息频出，整体土地出让金及楼面地价均增加。在如此利好的形势下，下半年全国商品房的销售面积仍将好于去年，但增速将放缓。 7

五、央行放开贷款利率管制 加速地产行业优胜劣汰央行决定，自7月20日起，全面放开金融机构贷款利率管制，这意味着，今后企业和个人在寻求商业银行的信贷支持时，其贷款利率可以与银行讨价还价。在全面放开金融机构贷款利率之余，央行也特别强调，将继续严格执行差别化住房信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，即个人房贷最低只能是基准利率的七折。嘉联点评：利率市场化推进的速度快于大家预期,利率市场化会导致投资回报率的下降，市场的需求将会以刚需为主，导致房屋配置从超配资产变为标配资产。利率市场化将会继续推动行业分化，集中度提升。未来在银行开发贷方面，一部分贷款体量比较大的开发商可能会有更多的议价话语权，有助于降低其融资成本，但小开发商很难享受到这样的优惠，或将加剧房地产行业优胜劣汰。 8

六、天府新区人口规划出炉 成都分区控制在585万内根据《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《四川省成都天府新区总体规划》和《四川省天府新区成都分区规划》，我市编制完成了《天府新区成都分区人口发展规划》（以下简称“规划”）并通过审查。按照“规划”，到2030年，天府新区成都分区要建设成为西部地区的人口均衡发展示范区，全国最具吸引力的宜居、宜业、宜商的人口发展新区。分区人口规划要控制在585万人左右，按各功能区功能和人口承载力，引导人口合理分布。嘉联点评：房地产业是国民经济发展的重要支柱产业。人口因素是影响房地产发展的一个比较重要的因素。供给和需求是影响房地产发展的重要杠杆。需求则是由人口、有效收入和生活方式或偏好来决定的。所以天府新区人口规划的出炉，更明确了开发的周期，供应量的多少及产品类型等。 9

土地供应 • 2013年7月成都供应土地25宗，总面积为1177亩，供应面积环比下降5.6%。其中14宗位于主城区，5宗位于近郊，6宗位于远郊；就土地用途而言,10宗为住宅兼商业，3宗为商业兼住宅，12宗地为商业用地。

土地供应

土地供应位置标示 4 2 8 12 5 20 9 10 15

土地成交 • 2013年7月，成都共成交土地20宗，成交面积1316亩，环比下降19.7% • 成交土地中，主城区7宗，近郊7宗，远郊6宗。 • 土地市场本月成交量较上月有所下降，成泰伟业以327%的最高溢价率成交，中粮、鑫怡、同新、中铁、自然人、远雄、郑州致方（东原）等均以高于起拍价成交。

土地成交

土地供求走势分析 • 本月成都土地供应与成交虽双双下滑，但多数地块溢价成交，“重质不重量”成为主题。在北改规划的持续推进下，成华区土地供应充足。 • 7月成都的土地市场表现依然较热，各大开发企业争夺激烈，高溢价土地频频出现。8月份有不少“好地”入市，集中区域或将上演争夺战，市场看头连连。

主城区住宅市场 主城区住宅成交情况 • 成交量：2013年7月，成都主城区住宅共成交9518套，同比下降8.3%，环比上升18.3%。成交面积为93.79万平米，同比下降7.1%，环比上升17.3%。 • 今年4月成交出现高峰期以后，持续回落，7月较6月成交虽有所上升，但不及去年同期。受新政影响刚需提前释放，在调控严厉的环境下，成交量下降。主城区住宅成交走势图备注：7月数据来源于成都房管局网站，可能比实际成交值偏大。

主城区住宅市场 各区域住宅成交状况 • 从成都市主城区各区7月成交量来看，高新区成交量居于首位，共2886套，成华区居第二。高新区和成华区面积占总的56%。金牛区成交697套，为主城区最低。单位：万㎡

本月报广投放排名（Top 10） 开发商投放量排行项目投放费用排行 20

嘉联地产2013年7月市场月报 市场资讯一级市场二级市场开盘总结市场总结 21

本月开盘项目 • 本月主要开盘项目44个，其中主城区项24个，成华区开盘个数为10个，占总的42%,锦江区为0个。可见由于北改政策支撑，成华区土地供应充足，推货量也为主城区各区域之首。 • 近郊区主要开盘项目20个，龙泉驿和温江均6个，双流一减往日热度，开盘仅3个。

市场总结 • 宏观层面：利率市场化推进的速度快于大家预期,利率市场化会导致投资回报率的下降，市场的需求将会以刚需为主，导致房屋配置从超配资产变为标配资产。利率市场化将会继续推动行业分化，集中度提升。未来在银行开发贷方面，一部分贷款体量比较大的开发商可能会有更多的议价话语权，有助于降低其融资成本，但小开发商很难享受到这样的优惠，或将加剧房地产行业优胜劣汰。 • 土地市场：2013年7月成都供应土地25宗，总面积为1177亩，供应面积环比下降5.6%。其中14宗位于主城区，5宗位于近郊，6宗位于远郊；就土地用途而言,10宗为住宅兼商业，3宗为商业兼住宅，12宗地为商业用地。成交土地20宗，成交面积1316亩，环比下降19.7%。 • 3. 住宅市场： 2013年7月，成都主城区住宅共成交9518套，同比下降8.3%，环比上升18.3%。成交面积为93.79万平米，同比下降7.1%，环比上升17.3%。今年4月成交出现高峰期以后，持续回落，7月较6月成交虽有所上升，但不及去年同期。受新政影响刚需提前释放，在调控严厉的环境下，成交量下降。

嘉联地产 2013 年 7 月市场月报