Download
1 / 26
260 likes | 363 Views
Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo ir nuolatinės techninės priežiūros praktika Asociacijos prezidentė V.Prunskienė. Administravimą ir priežiūrą vykdančių įmonių veikla pagal ekonominės veiklos rūšies klasifikatorių.
E N D
Daugiabučių namųbendrojo naudojimo objektųadministravimo ir nuolatinės techninės priežiūros praktikaAsociacijos prezidentė V.Prunskienė
Administravimą ir priežiūrą vykdančių įmonių veikla pagal ekonominės veiklos rūšies klasifikatorių Nekilnojamojo turto operacijos už mokestį ar pagal sutartį ir bendros nuosavybės būsto valdymo paslaugos
. Pastatyta trijų ar daugiau būstų 2000-2007m. • pastatų –796 • butų – 27226 • naudingas plotas 1881,5 (tūkst.kv.m) Naujos statybos pastatai sudaro apie 3% viso gyvenamojo fondo.
Vadovaujantis Civilinio Kodeksonuostatomis nuo 2001 07 01 daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektai valdomi : • įsteigus bendriją; • sudarius jungtinės veiklos sutartį; • savivaldybės administracijos direktoriui paskyrus bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Valdant daugiabučius namus bendrijai,administratoriui ar jungtinės veiklos atstovui tikslas yravienodas: • atlikti visus veiksmus,būtinus bendrojo naudojimo objektams (turtui) išsaugoti ir jų naudojimą pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Administratoriai atlieka funkcijas numatytasadministravimo nuostatuose. • Nuostatuose funkcijos numatytos administratoriams vienodos, tačiau patys administravimo tarifų dydžiai ir jų taikymo būdai yra skirtingi. Administravimo tarifas taikomas: • visiems namams vienodas; • kiekvienam namui skirtingas,nes diferencijuojamas pagal statybos metus,aukštų skaičių,turimą įrangą ir kitus kriterijus.
Gyvenamojo namo administravimui, kurio plotas 2000kv.m.tenka per mėnesį • kai tarifas 0,01Lt - 20Lt.lėšų; • kai tarifas 0,24Lt - 480 Lt lėšų.
Gyvenamojo namo nuolatinei priežiūrai, kurio plotas 2000kv.m.tenka per mėnesį • kai tarifas 0,05Lt - 100Lt lėšų; • kai tarifas 0,45Lt - 900 Lt.lėšų.
Palyginus tenkančias išlaidas bendrojo naudojimo administravimui ir nuolatinei priežiūrai iškyla daug klausimų, • kodėl tarifų dydžiai yra skirtingi, kiekviename mieste; • ar įmanoma įvykdyti funkcijas numatytas administravimo nuostatuose, kai tarifo dydis 0,01Lt; • ar galima įgyvendinti privalomuosius reikalavimus vykdant nuolatinę bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, kai tarifo dydis 0,05 Lt; • ar šios funkcijos iš vis atliekamos arba jos gali būti atliktos profesionaliai.
Tarifų skirtumai susidaro: • nes nėra vieningos tarifų arba metodikos skaičiavimo tvarkos; • nėra vienodų standartų arba darbų klasifikatorių, normatyvų, kuriuose būtų tiksliai sureglamentuotos administravimo paslaugos bei nuolatinės priežiūros darbai ir jų apimtys; • nes kiekvienas administratorius tarifus skaičiuoja pagal skirtingus išlaidų straipsnius ir apimtis. • tarifų dydis priklauso nuo politinių sprendimų, bet ne nuo pastatų techninės būklės.
Neturint pakankamai lėšų administravimui arba nuolatinei priežiūrai nėra galimybės atlikti visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimą pagal paskirtį užtikrinti, tada praktiškai atliekama tik: • dalis administravimo ir nuolatinės priežiūros funkcijų; • avarijų likvidavimo ir lokalizavimo darbai; • ir kt. būtinos paslaugos ar darbai reikalingos namo funkcionavimui. Nėra galimybės siekti kokybiškos paslaugos, nes kokybiškos paslaugoms atlikti reikalingos didesnės sąnaudos. • Todėl susidaro daug problemų, neaiškumų ir pretenzijų dėl veiklos vykdymo.
Butų savininkai reiškia pretenzijas(administratoriui, savivaldybei ir kt. institucijoms) • dėl darbų neatlikimo arba atliktų darbų blogos kokybės, kainos, termino; • dėl informacijos nepateikimo apie namo gautas pajamas ir išlaidas, atliktus darbus; • dėl to,kad nežino kokie darbai numatyti ir kokios jų apimtys yra administravimo ir nuolatinės priežiūros tarife. • ir kitais klausimais.
Galimi problemų sprendimo būdai • Pakeisti, papildyti ir patobulinti teisės aktus, kurie reglamentuojadaugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimą ir nuolatinę techninę priežiūrą. • Būtina patvirtinti kartu su pavyzdiniais administravimo nuostatais pavyzdines formas ir tvarkas : • bendrojo naudojimo objektų aprašo; • namo pajamų – išlaidų ataskaitų; • sutarčių dėl priežiūros su butų savininkais ir tiekėjais; Susirinkimo protokolo; • Balsavimo biuletenio; • Metinių ir ilgalaikių planų • kainų arba tarifų skaičiavimo metodiką arba tvarką, • nuolatinės techninės priežiūros ir administravimo darbų apimčių aprašus;. • Siekiant užtikrinti profesionalų valdymą ir priežiūrą reikalingas nuolatinis mokymas vadybininkų ir prižiūrėtojų. • Būtina ugdyti savininkų ir naudotojų savimonę tinkamai naudoti turimą turtą, • Plėsti visuomęnės informavimą, taikyti informavimui naujas technologijas ar specialiai parengtas programas.
Būtina nustatyti administruojamų namų normas vadybininkui; • Nes dabartiniu metu nėra reglamentuota kiek namų turi administruoti vadybininkas; • Kai kuriuose miestuose 1 vadybininkui tenka –nuo 50 iki 100, ar tai realu ar šis darbas gali būti atliekamas profesionaliai; • ir kt.
Šias problemas galima išspręsti tik kompleksiškai dalyvaujant: • Lietuvos Respublikos Vyriausybei; • Aplinkos ministerijai; • Visuomeninėms organizacijoms; • Savivaldybėms; • Administratoriams; • Butų savininkams. Problemų sprendimui būtinos žinios, patirtis, lėšos ir vieninga sistema.
Pastatų atnaujinimui,remontui reikalingos • kaupiamosios lėšos; • Valstybės ir savivaldybės parama • ir kt. priemonės; • Būtina patvirtinti kaupiamųjų lėšų panaudojimo tvarką.
