Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering

1. Bureau voor ruimtelijke economie en vastgoedadvisering

2. Wie zijn wij • Onafhankelijk adviesbureau ruimtelijke economie en vastgoed • In 1996 opgericht en voortgekomen uit MKB-Nederland • Jarenlange ervaring, brede expertise, advisering in ruim 350 plaatsen

3. Wat doen wij • Ruimtelijk-economisch onderzoek naar het functioneren van winkelgebieden, stads- en dorpscentra • Advisering over detailhandelsstructuren • Begeleiding van o.a. ondernemers en gemeenten bij herstructureringsprocessen • In opdracht van gemeenten, ondernemers-verenigingen, woningcorporaties en andere marktpartijen

4. Presentatie rapport ‘Prinsenbeek, een analyse van de toekomstmogelijkheden voor het centrum’

5. Aanleiding onderzoek en rapportage • Zorgen bij ondernemers en andere partijen over het toekomstig functioneren van het centrum • Rabobank Hage-Beek heeft MKB Reva benaderd voor een ruimtelijk-economische analyse voor het centrum van Prinsenbeek • Focus in eerste instantie op detailhandel, maar met een brede blik op het centrum vanuit de Prinsenbeekse samenleving

6. Doel • Opstellen ruimtelijk-economische analyse van het centrum van Prinsenbeek • Aangeven sterke en zwakke punten van het huidig functioneren • Aangeven kansen en bedreigingen voor de toekomst • Nadrukkelijk niet bedoeld als centrumvisie, detailhandelsvisie of andersoortige beleidsvisie

7. Onderzoeksmodules • Onderzoeksmodules • Ondernemersonderzoek (schriftelijke enquête en panelgesprekken met ondernemers) • Telefonisch consumentenonderzoek • Passantenonderzoek • Draagvlakanalyse • Analyse ruimtelijke en fysieke structuur • Gesprekken met vertegenwoordigers van een breed scala aan organisaties en instellingen in Prinsenbeek

8. Ondernemersonderzoek

9. Ondernemersonderzoek • Hoofdlijnen • Onderlinge samenwerking moeizaam, komt ook tot uiting in respons op enquête • Weinig knelpunten volgens ondernemers • Omzetontwikkeling goed • Vooral een verzorgende functie voor Prinsenbeek

10. Ondernemersonderzoek • Omzetherkomst • Prinsenbeek 70% • Breda 17% • Etten-Leur 5% • Overige plaatsen 8% • Toeristen 0%

11. Ondernemersonderzoek Omzetontwikkeling afgelopen drie jaar

12. Ondernemersonderzoek Omzetverwachting komende drie jaar

13. Ondernemersonderzoek • Knelpunten in de bedrijfsvoering • Parkeermogelijkheden 33% • Aantrekkelijkheid winkelgebied 25% • Structuur winkelgebied 17%

14. Ondernemersonderzoek • Waardering winkelaspecten • PrinsenbeekGem. • Parkeren doordeweeks 6,5 7,0 • Parkeren zaterdag 6,2 6,0 • Parkeren koopavond 7,3 6,7 • Bereikbaarheid klanten 7,7 7,2 • Bereikbaarheid bevoorrading 7,5 7,1

15. Ondernemersonderzoek • Waardering winkelaspecten • PrinsenbeekGem. • Branchepatroon 6,5 6,5 • Keuzemogelijkheden 6,1 6,4 • Winkelsfeer 6,1 6,2 • Gezamenlijke reclame 3,7 5,1 • Activiteiten winkeliers 5,0 5,6 • Openingstijden 6,3 6,6 • Presentatie winkelvoorzieningen 6,4 6,1

16. Consumentenonderzoek

17. Consumentenonderzoek • Koopkrachtbinding food non-food • Prinsenbeek 89% 37% • Breda 8% 51% • Etten-Leur 2% 9% • Overige plaatsen 1% 3%

18. Consumentenonderzoek Koopgedrag afgelopen twee jaar

19. Consumentenonderzoek • Waarderingscijfers • PrinsenbeekGem. • Parkeergelegenheid 6,5 6,3 • Verkeerssituatie 6,6 6,0 • Bereikbaarheid 7,2 7,0 • Sfeer en gezelligheid 7,2 6,8 • Activiteiten winkeliers 6,9 6,7 • Service en bediening 7,6 7,3 • Uiterlijk van de winkels 7,2 6,9 • Keuze levensmiddelenwinkels 7,6 7,3 • Keuze overige winkels 6,8 6,4 • Veiligheid 7,3 7,0

20. Consumentenonderzoek • Gemiste winkels • Huishoudelijke artikelen 24% • Kleding 16% • Viswinkel 12% • Gewenste maatregelen • Meer winkels 14% • Gezelliger inrichting/verlichting 9% • Omgeving Markt wordt als zeer belangrijk thema ervaren

21. Passantenonderzoek

22. Passantenonderzoek • Herkomst passanten • Prinsenbeek 75% • Breda 18% • Etten-Leur 3% • Overige plaatsen 4%

23. Passantenonderzoek • Bezoekgedrag • Belangrijkste bezoekreden: dichtbij (56%) • Gemiddeld een korte bezoekduur (40 minuten) • Gem. bezochte winkels: 2 • Bezochte voorzieningen: levensmiddelenwinkel 93%; niet-lev. winkel 31%; horeca 3% • Hoge bezoekfrequentie: 72% komt meerdere keren per week • Auto meest gebruikte vervoermiddel: 43%

24. Passantenonderzoek • Overige uitkomsten • Lagere waarderingscijfers dan gemiddeld: 6,5 (tegenover 6,7 gemiddeld) • Bij de telefonische enquête was het beeld omgekeerd: hoger dan gemiddeld (7,1 tegen 6,8) • Gemiste winkels: huishoudelijke artikelen (34%) en vis (17%) • Gewenste maatregelen: meer parkeerplaatsen (20%) en meer winkels (12%)

25. Draagvlakanalyse

26. Food Non-food Besteding per hoofd € 2.174,- € 3.164,- Koopkrachtbinding 89% 37% Koopkrachttoevloeiing 15% 30% Potentieel aanwezige omzet € 26,2 mln. € 19,2 mln. Gem. omzet per m² vvo € 6.400,- € 2.100,- Haalbaar vvo 4.100 m² 9.100 m² Huidig vvo 3.660 m² 13.625 m² Draagvlakanalyse

27. Draagvlakanalyse • Analyse op brancheniveau • Foodsector: in diverse branches kleine mogelijkheden voor versterking • Oververtegenwoordiging non-food geheel veroorzaakt door tuincentrum • Als deze niet wordt meegeteld, heeft Prinsenbeek een klein detailhandelsaanbod • Verder een wisselend beeld per branche • Kwaliteit van de ondernemer zeker zo belangrijk als kwantitatieve mogelijkheden!!!

28. Conclusies vanuit gesprekken

29. Conclusies vanuit gesprekken • Sterke punten • Grote sociale samenhang • Veel evenementen • Ligging bij grote stad en goede bereikbaarheid • Aantrekkelijke plaats om te wonen • Hoog inkomensniveau • Belang glastuinbouw

30. Conclusies vanuit gesprekken • Minder goede punten • Ontbreken dorpshart • Schril contrast tussen centrum en woonwijken • Behoefte aan dorpshuis in centrum • Ondernemerscollectief zwak • Langere lijnen naar gemeente sinds herindeling

31. Conclusies vanuit gesprekken • Nieuwbouw Markt • Wisselende geluiden • Positief dat woningen worden toegevoegd en dat de Markt aandacht krijgt • Twijfels over bebouwing op de Markt • Plannen passen niet bij karakter Prinsenbeek • Er leeft zorg dat er nog meer ‘verpest’ wordt • Twijfels of er met dit plan het gewenste dorpshart ontstaat

32. Conclusies veldwerk

33. Conclusies veldwerk • Lage betrokkenheid ondernemers • Detailhandel moet het voornamelijk van eigen dorp hebben • Koopkrachtbinding staat onder druk • Betrokkenheid/samenhang dorp niet direct terug te vinden in kooporiëntatie • Twijfels over (toekomstig) functioneren detailhandelscollectief

34. Conclusies veldwerk • Centrum heeft voornamelijk een boodschappenfunctie • Relatief weinig knelpunten volgens ondernemers • Passanten geven een opvallend lage waardering aan het centrum, vooral parkeren en keuzemogelijkheden • Beperkte (kwantitatieve) versterking winkelaanbod mogelijk bij huidige kooporiëntatie • Hogere kooporiëntatie zou meer mogelijkheden bieden voor versterking van het centrum

35. Analyse ruimtelijke en fysieke structuur

36. Ruimtelijke structuur • Vier hoofdpunten ruimtelijke structuur • Ontbreken dorpshart • Verspreide bewinkeling • Weinig samenhang • Onduidelijke verkeersstructuur

37. Fysieke structuur • Hoofdpunten fysieke structuur • Beeldkwaliteit is zeer divers • De Markt mist pleinwanden en is in de beleving te groot • Inrichting Markt draagt niet bij aan vergroting aantrekkelijkheid • Diverse authentieke elementen, maar deze worden niet altijd optimaal benut • Groen vormt een herkenbaar element langs het lint en draag bij aan dorps karakter

38. Ruimtelijke en fysieke structuur Analyse verduidelijkt aan de hand van een wandeling door Prinsenbeek

50. Ruimtelijke en fysieke structuur • De Markt • De Markt mist pleinwanden en is in de beleving te groot • Inrichting Markt draagt niet bij aan vergroting aantrekkelijkheid • Commerciële uitstraling beperkt • Geen duidelijk (functie)profiel • Zwakke westelijke wand