Dirección General de los Registros del Paraguay

1. Dirección General de los Registros del Paraguay XXVII ENCUENTRO DEL COMITÉ LATINOAMERICANO DE CONSULTA REGISTRAL - 21 al 25 de Julio de 2014 IBARRA - ECUADOR TEMA «PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN» Abog y N.P. Lourdes E. González Pereira Directora General

2. PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN Existe el Principio de Inscripción en la Legislación Paraguaya?

3. Normativas vigentes… • El Código Civil Paraguayo consagra el principio puramente consensualista para el nacimiento de los derechos reales. Basta el mero consentimiento, sin necesidad de tradición o inscripción para que la propiedad se transfiera o el derecho real se constituya. Con respecto a los derechos inmobiliarios la inscripción no es obligatoria y constituye solamente un requisito de publicidad, es decir, una formalidad establecida por la ley para la oponibilidad del acto frente a terceros. • El Art. 1968 del Cód. Civil establece: “La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos translativos de dominio están sujetos a su toma de razón en el Registro de Inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros”

4. Sin embargo, la ley alienta la inscripción: a) al declarar la inoponibilidad frente a terceros de los títulos no inscriptos, b) al consagrar el principio de tracto sucesivo que presupone la previa inscripción de los títulos anteriores para poder inscribir los títulos posteriores y, c) al prescribir que cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales. • Por su parte, el Art. 269 del Código de Organización Judicial dispone: “En el Registro de Inmuebles se anotarán los derechos reales y sus modificaciones o extinciones; los bienes afectados al régimen legal del bien de familia, así como la inhibición, embargo, u otras restricciones al derecho de propiedad. Se anotarán, asimismo, los contratos de locación”

5. Caracteres del Sistema Registral Paraguayo a. DECLARATIVO DE DERECHOS El Registro Público en el Paraguay es del tipo declarativo, es decir, el derecho real nace extra registro. b. NO CONVALIDANTE • La inscripción en nuestro registro no convalida los contratos nacidos nulos • El Art. 293 del Código de Organización Judicial señala: “La inscripción no revalida los actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes”. c. DE INSCRIPCIÓN VOLUNTARIA: La inscripción de los actos jurídicos y contratos es de “carácter voluntario”. La ley no impone a los interesados ni el deber ni la obligación de inscribir los documentos en los Registros, en el sentido de que su incumplimiento acarree una sanción, sino que sencillamente si el documento no se inscribe deja de recibir el beneficio que la “protección registral” les concede.

6. Dirección General de los Registros del Paraguay Evolución de técnicas registrales - Técnica de Transcripción literal íntegra - en Protocolos (1871 - 1930) enSellados registrales (1931 – 1980) - Técnica de Inscripción - extracción de datos principales de títulos de propiedad, adjunto copia del mismo. Ley 879 / 81 Código de Organización Judicial - Técnica delFolio Real en Fichas Móviles o Matrículas y elFolio Real Electrónico (Acordadas 117/87 y 68/97 CSJ) en algunas secciones inmuebles - Asientos registrales enMinutas de Inscripción:1997 a la actualidad: extracción exacta de datos principales de títulos de propiedad en formularios pre-impresos, adjunto copia del título original.

7. Dirección General de los Registros del Paraguay PROCESO DE INFORMATIZACIÓN de ASIENTOS REGISTRALES de la DGRP Sistema Informático Registral (SIR) La DGRP cuenta con un Data Center propio, a cargo de los administradores de sistema y redes, teniendo accesos a través de usuarios autorizados conforme los perfiles requeridos. Desde octubre de 2009, se ha puesto en funcionamiento oficial el Sistema Informático Registral (SIR) de carácter obligatorio para todas las dependencias del Registro Inmobiliario, a fin de crear informáticamente el bien registrable y sus actualizaciones respectivas, como parte integrante del proceso registral.

8. Dirección General de los Registros del Paraguay Circuito de trámites registrales de documentos Notificación de documentos a inscribir. Aplicación del medio informático. Actual ingreso informático de documentos en Mesa de Entradas (desde 1997) Principio de “prioridad registral” - temporal (fecha, hora, minuto, segundo) y numeral (numeración correlativa proporcionada por el sistema informático) Constancia escritao contraseña (en duplicado) con los datos del acto jurídico, bien registrable, profesional y/o solicitante de la presentación, oficina de registración, pago de tributos. - .

9. Dirección General de los Registros del Paraguay Circuito de trámites registrales de documentos Notificación de documentos a inscribir. Aplicación del medio informático. -CALIFICACION REGISTRAL – Jefaturas y Registradores de Sección -Egreso o Salida informática de documentos en Mesa de Salidas La calificación de documentos es notificada al presentador y/o solicitante (certificados e informes de condiciones de dominio y documentos sujetos a inscripción) -Sistema de Consultas de Usuarios por números de ingresos y fechas, pudiendo conocerse el estado actual del trámite y en caso de ser observado o el rechazo (nota negativa), el motivo del mismo, o su inscripción definitiva .

10. Dirección General de los Registros del Paraguay Calificación Registral Documentos simples y complejos - Realizada por Jefaturas y registradores a fin de determinar la inscripción del acto jurídico presentado, de conformidad a las leyes vigentes y reglamentaciones; y en forma derivada, en recurso administrativo elevado a la Dirección del Registro Inmobiliario y sucesivamente a la Dirección General de los Registros Públicos y el Tribunal de Apelación Civil y Comercial. -Calificación de forma, según lo dispuesto y reglamentado legalmente para cada especie de derecho y registro, tanto en calificaciones simples o complejas; ladocumentación es observada a fin de subsanar los defectos formales. -Dpto. de Asesoría Legal DGRP – estudios e investigación de casos complejos, en su caso, elevando denuncias por supuestas irregularidades a las autoridades judiciales. .

11. Normativas legales aplicables en materia de calificación registral Código de Organización Judicial y Leyes Modificatorias

12. El Art. 320 del C.O.J. dispone cuanto sigue: “Al pie de todo título que se inscriba en el Registro de Inmuebles o en el de las Hipotecas, el Jefe de la Sección pondrá una nota, firmada por él, que exprese la especie de la inscripción que se haya hecho, su fecha, la Sección de Registro, tomo y folio en que se encuentran, el número de la finca y el de la inscripción realizada. En caso de que a juicio del Jefe de Sección no pueda ser inscripto un título, pondrá al pie del mismo una nota negativa fundada, de la que podrá recurrir el interesado ante la Dirección de la oficina correspondiente, y si ésta dispusiera la inscripción, se hará bajo su responsabilidad. Si la Dirección, la denegare, el interesado tendrá recurso, sucesivamente, para ante el Director General de los Registros y el Tribunal de Apelación en lo Civil, si la decisión de aquél fuese igualmente denegatoria”

13. Ley Nº 2.903/2.006…. “Si el testimonio del instrumento presentado para su inscripción careciera de algunos de los recaudos formales, el Jefe de Sección lo devolverá al interesado para que éste proceda a subsanarlo en el plazo de treinta días, durante el cual subsistirá la reserva de prioridad. Esta ampliación de reserva será computada desde la fecha de expedición por mesa de salida de la observación consignada. Vencido éste plazo se perderá la reserva de prioridad, pudiendo ser subsanados los defectos detectados, en cualquier tiempo. En todos los casos en que el Registro no inscribiese el documento, se anotará automáticamente en forma provisional, por un plazo no mayor a noventa días o hasta que recaiga resolución firme y ejecutoriada en caso de apelación, vencido el cual, el Registro procederá a inscribirlo definitivamente o levantar la anotación provisional, según corresponda.”

14. El resultado de la calificación registral de los documentos puede ser: • Positiva: Inscripción o anotación • Negativa: No inscripción…No anotación • Con Nota de Observación: Caso de defectos formales subsanables En cualquiera de los casos debe observarse el plazo máximo de expedición establecido en la Ley N° 2.903/2.006: • 10 días corridos para Certificados e Informes Registrales: Tales tipos de documentos solo pueden ser calificados positiva o negativamente por el Registro…No se admite la observación de los mismos. • 20 días corridos para Escrituras Públicas o Documentos de origen Judicial o administrativo

15. ASPECTOS A CALIFICAR: La competencia del Registrador para entender en la calificación del título La calidad inscribible del título (art. 269 del C.O.J.) La adecuación del documento al asiento registral: titular, derecho y objeto; La existencia de obstáculos  que emanen de la partida o asiento en la que deberá practicarse la inscripción; Si el título ingresó dentro del plazo de reserva de prioridad del certificado de condiciones de dominio, y si existen documentos pendientes de registración relativos al asiento, que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción; El cumplimiento de la forma instrumental establecida en la ley para el acto o derecho que pretenda la toma de razón;

16. La existencia de causales de nulidad y anulabilidad de los instrumentos públicos en general y de las escrituras públicas en particular (Arts. 376, 377, 378 y 396 del Código Civil y otras disposiciones contenidas en leyes complementarias); La existencia de causales de nulidad y anulabilidad del acto jurídico siempre que éstas sean manifiestas y resulten del mismo título (Arts. 357 y 27 del Código Civil); Verificar la competencia material y territorial del funcionario público o notario que autorice el documento; Verificar la representación invocada por los otorgantes conforme a lo que resulte del documento, de la partida o asiento registral vinculado al acto materia de inscripción y de la certificación obtenida del Registro de Poderes, si correspondiere;

17. Verificar que el notario haya solicitado y consignado en el cuerpo de la escritura los certificados previos exigidos por ley para la autorización de escrituras que creen, modifiquen o transmitan derechos reales y si la fecha del otorgamiento del acto está conforme al plazo de reserva de prioridad o de validez de los certificados mencionados en el titulo; Verificar el pago de tasas judiciales y especiales establecidos en la ley y de los demás tributos que graven el acto jurídico siempre que la ley no disponga de otra manera; Verificar la existencia de otros derechos reales, restricciones de dominio, gravámenes, medidas cautelares y anotaciones preventivas propiamente dichas con prioridad sobre el derecho que pretende inscripción o que impidan la registración del documento.

18. Verificar que se hayan acompañado al documento a ser inscripto o registrado: • Minuta de inscripción firmada y sellada por el autorizante, • El número de fotocopias o copias autenticadas debido para cada asiento afectado a la solicitud, • El certificado catastral de Inmuebles, cuando correspondiese, • El comprobante de pago de tasas y de otros tributos que afecten el acto jurídico y, • OJO: En cuanto a los certificados exigidos por leyes tributarias, a saber: Cumplimiento Tributario Municipal, Cumplimiento Tributario Fiscal y Constancia de no ser contribuyente, no se requerirá su presentación sino simplemente se verificará si fueron mencionados e individualizados en el cuerpo de la escritura.

19. De las “Observaciones” “Si el testimonio del instrumento presentado para su inscripción careciera de algunos de los recaudos formales, el Jefe de Sección lo devolverá al interesado para que éste proceda a subsanarlo en el plazo de treinta días, durante el cual subsistirá la reserva de prioridad. Esta ampliación de reserva será computada desde la fecha de expedición por mesa de salida de la observación consignada. Vencido éste plazo se perderá la reserva de prioridad, pudiendo ser subsanados los defectos detectados, en cualquier tiempo”

20. De las Notas Negativas: “En todos los casos en que el Registro no inscribiese el documento, se anotará automáticamente en forma provisional, por un plazo no mayor a noventa días o hasta que recaiga resolución firme y ejecutoriada en caso de apelación, vencido el cual, el Registro procederá a inscribirlo definitivamente o levantar la anotación provisional, según corresponda”

21. REFLEXIONES FINALES

22. Nadie puede discutir la trascendencia, gravedad y delicadeza de la función calificadora, y, el responsable de vigilar el correcto y equilibrado desenvolvimiento de la oficina registral es el Registrador. Su esfuerzo tiene que dirigirlo con mucha prudencia, tacto y marcada ecuanimidad, evitando, en su exigente función de calificador, que nada le haga incurrir en excesos o que, en sentido contrario, pueda llegar al defecto que puede impulsar cualquier acto de ligereza.

23. Dirección General de los Registros del Paraguay