Novinky v právní úpravě týkající se bydlení leden až červen 2006

1. Novinky v právní úpravě týkající se bydleníleden až červen 2006 REM Summer 2006

2. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • Přehled novinek: • zákony • 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu • 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) • 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) • 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění • 177/2006 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů • 161/2006 Sb., kterým se mění zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky

3. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • Přehled novinek: • Nařízení vlády: • Povodně 2002 • 236/2006 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 394/2002 Sb., o poskytnutí finanční pomoci v oblasti bydlení fyzickým osobám postiženým povodněmi v roce 2002, ve znění nařízení vlády č. 234/2005 Sb. • 237/2006 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 395/2002 Sb., o poskytnutí nenávratné finanční pomoci v oblasti bydlení fyzickým osobám nebo obcím postiženým povodněmi v roce 2002 na úhradu nákladů spojených s odstraněním stavby pro bydlení • 151/2006 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek • 28/2006 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let • 146/2006 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 28/2006 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let • 63/2006 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu

4. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů • jednostranné zvýšení může pronajímatel uplatnit v období 31.3.2006 do 31.12.2010, zvýšit vždy max. 1x ročně počínaje 1.1.2007; • jednostranné zvýšení za 12 měsíců nesmí být vyšší než stanovený maximální přírůstek; • oznámení jednostranném zvýšení nájemci musí být písemné, obsahovat zdůvodnění zvýšení (vazba na maximální možný přírůstek); • vazba na sdělení Ministerstva pro místní rozvoj uveřejňovaná ve Sbírce zákonů – základní ceny za 1 m2, cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2, maximální přírůstky atd.; • povinnost platit vyšší nájemné vzniká dnem uvedeným v oznámení o zvýšení, nejdříve však 1. dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 měsíců od doručení oznámení nájemci; ve stejné lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného; • stanoveny výjimky, na které se zákon nevztahuje (př. pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům PO založené za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty, dotovaná družstevní výstavba)

5. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • změna občanského zákoníku („OZ“)– zvláštní ustanovení o nájmu bytu: • nově možno sjednat dobu nájmu i jako dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele • nový § 686a – umožňuje využít depozit • Právo pronajímatele požadovat při sjednání nájemní smlouvy depozit • Musí být složen na zvláštní účet u peněžního ústavu, který je společný pro všechny nájemce, • Maximální výše: trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (tzv. služby), • povinnost nájemce doplnit výši depozitu po jeho oprávněném čerpání – do 1 měsíce, • po skončení nájmu povinnost vrátit deposit (jeho zůstatek) s příslušenstvím nájemci; • není řešena povinnost zvýšení depozitu v případě zvýšení nájmu či záloh (např. inflace); • nelze použít na jiné pohledávky než na nájem či úhradu služeb, pokud nejsou pravomocně přiznány soudem, rozhodčím soudem či písemně uznány nájemcem • nelze použít ustanovení 676 odst. 2 OZ o automatickém prodloužení doby nájmu v případě, kdy nájemce byt užívá po skončení doby nájmu a pronajímatel nepodá žalobu na vyklizení do 30 dnů po skončení nájmu • možno dohodnout, že pronajímatel předá byt k nájmu ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání a nájemce sám provede úpravy bytu, současně s tím vymezí svá vzájemná práva a povinnosti • povinnost byt užívat řádně výslovně stanovena i pro osoby, které byt užívají spolu s nájemcem + nájemce povinen písemně oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které s ním v bytě žijí, a to do 15 dní od změny – nesplní-li ani do 1 měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností

6. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • změna občanského zákoníku – zvláštní ustanovení o nájmu bytu - pokračování: • § 696 OZ – nájemné sjednáváno dohodou při uzavírání smlouvy nebo v průběhu jejího trvání, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak (dříve bylo stanoveno zvláštním právním předpisem); způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis (dříve úhrada nebo záloha placena spolu s nájmem, nebylo-li účastníky dohodnuto nebo právním předpisem stanoveno jinak); • Změna přechodu nájmu – vnuci přeřazeni do jiné kategorie – nyní musí splňovat podmínku odkázanosti výživou nebo péče o společnou domácnost nepřetržitě alespoň 3 roky před smrtí nájemce, i když soud může 3 roky v konkrétním případě „zkrátit“; na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti až po uzavření nájemní smlouvy (vyjma vnuků), přechází nájem z důvodu péče o společnou domácnost nebo odkázanost výživou jen v případě, že se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; • nájem sjednaný na dobu výkonu práce pro pronajímatele skončí posledním dnem měsíce následujícího po měsíci v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně práci pro pronajímatel vykonávat • je-li nájem sjednaný na dobu výkonu práce pro pronajímatele a nájemce přestane vykonávat práce pro pronajímatele z vážného důvodu – změní se nájem na nájem na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž přestal práce pro pronajímatele vykonávat; vážný důvod je zejména starobní nebo invalidní důchod, posudek od lékaře, výpověď pronajímatele z důvodů organizačních změn

7. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • změna občanského zákoníku – zvláštní ustanovení o nájmu bytu – pokračování: • Výpověď: • písemná; • musí v ní být uvedena lhůta, v níž má nájem skončit, která nesmí být kratší 3 měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce; • výpovědní doba začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení; • Není nutné přivolení soudu, pokud: • 1) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; • 2) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3 OZ (depozit); • 3) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; • 4) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas; • 5) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba. • obrana nájemce: do 60 dnů podat k soudu žalobu o neplatnosti výpovědi – do doby vydání pravomocného rozhodnutí není nájemce povinen se vystěhovat; • v takovéto výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení o možnosti podat do 60 dnů žalobu o neplatnosti výpovědi k soudu, závazek pronajímatele poskytnout bytovou náhradu, vznikl-li na ní nárok. • Pronajimatel je povinen při vyklizení poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle bodů 3 nebo 4, může soud na návrh nájemce, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt.

8. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • změna občanského zákoníku – zvláštní ustanovení o nájmu bytu – pokračování: • Výpověď: • S přivolením soudu, pokud: • 1 potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; • 2 jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; • 3 je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat; • 4 jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat. • Ve výpovědi musí být uveden důvod a výpovědní lhůta • povinnost pronajímatele uhradit náklady na stěhování, pokud výpověď z důvodu 1, 3 a 4 výše uvedeného bodu • nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů uvedených pod bodem 2 a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.

9. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • změna občanského zákoníku („OZ“)– zvláštní ustanovení o nájmu bytu - pokračování: • Podnájemní smlouva • stanovena neplatnost podnájemní smlouvy uzavřené bez písemného souhlasu pronajímatele; • podnájemní smlouva musí být písemná; • musí v ním být výslovně uvedeno, že podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu • přechodná ustanovení – novela neovlivní výpovědi z nájmu podané do její účinnosti; úprava regulace podnájmu se vztahuje na podnájemní smlouvy uzavřené po účinnosti novely (31.3.2006)

10. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • 161/2006 Sb., Zákon, kterým se mění zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony • přechodný pobyt občanů EU upraven v § 87a • nadále vydávána potvrzení o přechodném pobytu, nikoliv povolení • potvrzení vydáno tomu občanu EU, který: • zde hodlá pobývat po dobu delší 3 měsíců a • neohrozil bezpečnost státu nebo závažným způsobem nenarušil veřejný pořádek • pro vydání potvrzení nutno předložit mimo jiné doklad potvrzující zajištění ubytování na území ČR • potvrzení o přechodném pobytu je veřejnou listinou, pro katastr nemovitostí akceptovatelná namísto průkazu o povolení k pobytu

11. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • 177/2006 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů • zákon stanovuje povinnosti provozovatelům či vlastníkům kotlů, zařízení sloužících pro vytápění, klimatizačních systémů nebo zařízení na rozvod tepelné energie; • výjimkou jsou vlastníci či provozovatelé kotlů či vnitřních rozvodů tepelné energie umístěných v rodinných domech, bytech a stavbách pro individuální rekreaci s výjimkou případů, kdy jsou provozovány výhradně pro podnikatelskou činnost; • tyto osoby jsou povinny zajistit jednorázovou či pravidelnou kontrolu těchto zařízení, v rozsahu stanoveném zákonem či prováděcím právním předpisem, která musí být provedena k tomu autorizovanými osobami; • Zákonem je zároveň zaváděn tzv. průkaz energetické náročnosti budovy, kterým se dokládá zajištění splnění požadavků na energetickou náročnost budovy a splnění porovnávacích ukazatelů stanovených prováděcím právním předpisem a českými technickými normami. Tento průkaz, ne starší 10 let, musí stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků budovy přiložit jako součást dokumentace vyžadované např. při výstavbě nových budov nebo, za určitých podmínek, při větších změnách dokončených budov. Zákonem jsou opět stanoveny výjimky z této povinnosti; • Sankce, které mohou být uloženy za jednotlivá porušení povinnosti, jsou v případě fyzických osob stanoveny maximální částkou 200.000,- Kč avšak v případě právnické osoby či fyzické osoby – podnikatele až částkou 5.000.000,- Kč.

12. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • 151/2006 Sb. nařízení vlády, kterým se mění nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek • Provedené změny v podstatě pouze sladili text již vydaných vzorových stanov společenství vlastníků jednotek s novelizovaným, aktuálně platným zněním korespondujících ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů • K rozhodnutí společenství o zajištění provedení stavebních úprav spočívajících v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu není vyžadován souhlas všech členů společenství, ale pouze jejich tříčtvrtinové většiny. • (viz § 11 odst. 5 ZVB: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“)

13. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • 63/2006 Sb. Nařízení vlády o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu • upravuje poskytování dotací fyzickým a právnickým osobám ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu • musí se jednat o statické poruchy, konstrukční vady apod., jde o některé typy bytových domů postavených 1950 – 1990 na území ČR • žadatelem FO nebo PO jako vlastník nebo spoluvlastník bytového domu nebo společenství vlastníků; vlastník jednotky žadatelem jen v domech, kde společenství ze zákona nevzniklo • dotace jen v případě, kdy vydáno pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o provedení neodkladných zabezpečovacích prací na domě a zhotovitel opravy musí splňovat určitou kvalifikaci spočívající v zavedení odpovídajícího systémů řízení jakosti • dotace max. 1x na tutéž opravu, max. 40% skutečně vynaložených nákladů a zároveň max. 55.000,- Kč na 1 byt v panelovém domě • opravy musí být provedeny do 2 let od poskytnutí dotace

14. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení • 28/2006 Sb. Nařízení vlády o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let • upravuje úvěry na modernizaci bydlení – i družstevní byty, pokud je nájemce; čerpáno ze Státního fondu rozvoje bydlení • možné pro manžele do 36 let nebo osobu, která nežije v manželství, pokud se stará o nezletilé dítě, nelze opakovaně • občané ČR, za určitých podmínek EU, EHP, Švýcarsko, třetí státy – trvalý pobyt • do splacení obecně nesmí dojít k převodu vlastnictví a musí sloužit k trvalému bydlení • max. 150.000,- Kč, 2% úroková sazba ročně, splatit max. do 10 let

15. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení Richard Gürlich advokát GÜRLICH & Co. Politických vězňů 19 110 00  Praha 1 tel.: + 420 222 101 591 fax: + 420 222 101 590 mobil: +420 604 233 118 mailto: gurlich@akrg.cz; gurlich@golegal.cz http: www.akrg.cz; www.golegal.cz

16. Novinky v právní úpravě týkající se bydlení