управляющий партнер SMT Developments Сергей Маринин

1. Выработка региональных стратегий для развития ТРЦ управляющий партнер SMT DevelopmentsСергей Маринин

2. Рассматриваемыевопросы • Исходные условия при формировании концепции • Оценка перспективности возведения торгового центра • Выбор стратегии развития • Обоснование концепции • Региональные особенности • Учет условий конкуренции

3. 1. Исходные условия при формировании концепции

4. Основные причины процесса девелопмента торгового центра: • Девелопером - под формирование или расширение сети • Владельцем недвижимого имущества или земельного участка - с целью получения дохода или увеличения эффективности использования • Инвестором – с целью инвестирования в недвижимое имущество

5. Базовые условия: В первом случае – требования соответствующие формату (или набору форматов) сети: • Маркетинговые • Экономические • Технологические Во втором случае – основные характеристики недвижимого имущества (участка): • Расположение • Площадь • Конфигурация и рельеф • Окружающая застройка • Функциональные характеристики зданий • Другие В третьем случае – требования к возвратности и доходности инвестиций и других особенностей финансирования, обусловленные: • Составом арендаторов и условиями арендных договоров • Масштабностью проекта • Наличием кредитной истории и доступностью заемных средств • Другими факторами

6. 2. Оценка перспективности возведения торгового центра

7. Основные этапыоценки перспективности : • Сравнительный анализ городов (регионов), представляющих наибольший потенциальный интерес, по основным социально-демографическим, макроэкономическим и другим показателям • Анализ конкретного города, включая макроэкономику, социально-демографические показатели, состояние бюджетной сферы, розничной торговли и услуг, рынка торговой недвижимости • Изучение административно-территориальной структуры города, географических, социально-демографических, транспортных и поведенческих особенностей отдельных районов • Выбор перспективных районов и изучение потенциальных участков • Углубленный анализ участков • Маркетинговый анализ по заданным критериям

8. 3. Выбор стратегии развития

9. Стратегия развития формируется исходя из: • Ограничений и требований девелопера • Правовых особенностей • Рыночных факторов (состояния спроса и конкуренции) • Доступности земельных ресурсов и физических параметров конкретных участков • Технологических требований и возможностей • Экономических требований и условий финансирования

10. 4. Обоснование концепции

11. Анализфакторов, которые определяют стратегию: • Цели девелопмента и других требований девелопера • Анализ зонирования территорий прав и ограничений по использованию земельного участка • Изучение рынка включая: • спрос на товары и услуги • спрос на торговую недвижимость • конкуренцию • Подбор и изучение земельных участков, подбираемых под девелопмент, включая: • Стратегические характеристики • Локальные характеристики • Оценка требуемых технических условий и анализ альтернативных технологических возможностей • Анализ экономический эффективности проекта

12. 5. Региональные особенности

13. Региональные особенности: • Численность и структура населения • Располагаемый душевой доход • Потребительское поведение • Географическая структура города • Административные факторы и особенности правого регулирования • Близость к другим крупных городам • Другие

14. 6. Учет условий конкуренции

15. Влияние конкуренции на экономическую эффективность проекта Отрицательное влияние это: • Рост общего уровня обеспеченности торговыми площадями • Общий рост качества недвижимости • Повышение разнообразий и качества отдельных торговых форматов и концепций торговых центров • Поглощение конкурентами спроса на недвижимость со стороны мало копируемых торговых операторов Положительное влияние это: • Популяризация торговых центров и преодоление инерции потребительского поведения • Давление на сегменты косвенной конкуренции • Разнообразие сетей с широко копируемыми форматами • Возможность использования синергии для конкурирующих центров и внешних якорей для теневых форматов

16. Спасибозавнимание