Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIAL BAYRAMPAŞA 2009

1. Positionnement actuel et perspectives de développement CENTRE COMMERCIALBAYRAMPAŞA 2009 Fahrettin Kerim Gökay caddesi No:245, D:6 Göztepe / Kadiköy Tel 0539 365 04 85 e.ozturk@sad-marketing.com - www.sad-marketing.com CONSEIL . MARKETING . FORMATION PARIS. SAO PAULO . ISTANBUL 23 Rue de la performance 59660 VILLENEUVE D’ASCQ Tel 03 20 815 820 - Fax 03 20 8158 21 etudes@sad-marketing.com - www.sad-marketing.com 1 VAL D’EUROPE - ETUDE CLIENTELE - Juin 2008

2. La Zone de chalandise de Bayrampaşa

3. La zone de chalandise de Bayrampaşa La zone de chalandise

4. La zone de chalandise de Bayrampaşa La zone de chalandise : 4 405 897 habitants Le centre commercial Carrefour Bayrampaşa capte une zone de chalandise très étendue avec 4 405 897 habitants, contre 3 698 177 habitants en 2005. Le chiffre d’affaires du centre est assez répartie sur l’ensemble de la zone. Le centre réalise 1/3 de son CA sur sa zone de proximité (zone 1 à 5) contre 19 % en 2005. * A titre de tendance

5. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation

6. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Consommation des ménages Le détail de la dépense des ménages turcs montre une consommation type d’un pays en développement avec surconsommation en alimentation, alcool et cigarettes et une sous-consommation en culture – loisirs et éducation. Les consommations d’Istanbul et Ankara par rapport à l’ensemble de la Turquie sont quant-à elles plus ressemblantes à la consommation française même si les écarts sont encore importants. Source : Tuik, 2007

7. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Consommation des ménages La dépense des ménages turcs est en progression, et elle devrait se poursuivre avec un niveau de vie qui progresse dans le pays. La consommation a été multipliée par 1,5 entre 2004 et 2007. Source : Tuik, 2007

8. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Analyse des performances du Centre Commercial Le nombre de visiteurs du centre commercial Bayrampaşa est de 6,9 millions et son chiffre d’affaires est estimé à 195 Millions de TL. Le Centre Commercial capte moins bien la consommation de ses clients : il capte plus de 9 % de leur consommation contre 12,3% pour la moyenne des 5 centres étudiés. Entre 2005 et 2009, le centre commercial perd en performance. Indice de performance du Centre 15,9 % 9,1 % Parts de marché – Carrefour Bayrampaşa Parts de marché – Concurrence

9. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Le nombre de visiteurs du Centre Commercial en 2008/2009 Moyenne entrée hebdomadaire : une baisse de -21% entre 2008 et 2009 sur la même période. Moyenne hebdomadaire (Janvier à Avril) : 131 576 158 743 2009 2008

10. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation La commercialisation La commercialisation du centre est semblable à la moyenne des 5 centres étudiés mais elle se différencie par rapport à ses principaux concurrents. Le centre commercial Carrefour Bayrampaşa se distingue d’une part par la sur représentation de l’équipement de la maison et une sous représentation en équipement de la personne.

11. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa

12. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Menaces et opportunités Il faut distinguer la densité de centres commerciaux sur la ville même d‘Istanbul et sur l'ensemble de sa zone de chalandise. En 2005, la concurrence était surtout dense sur la ville mais moins intense sur la zone. Or entre 2005 et 2009, de nombreux centres commerciaux ont été ouverts dans Istanbul. De ce fait la densité a doublé sur Istanbul et elle a été multiplié par 2,5 sur la zone de chalandise. La densification devrait se poursuivre prochainement, avec de nombreuses ouvertures dans Istanbul. A terme, l'intensité concurrentielle sera plus forte sur Istanbul (+ 76%) et sur l'ensemble de sa zone (+ 168%).

13. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Menaces et opportunités (Densité : m²/1000 habitants)

14. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Menaces et opportunités 1 – Les menaces La zone de chalandise actuelle très peu concurrentielle se transforme petit à petit en une zone de concurrence importante. De nombreux projets se construisent sur la zone mais aussi à la limite de la zone de chalandise. Le centre Carrefour Bayrampaşa sera à terme entouré de plusieurs grands centres comme à sa proximité Forum Istanbul (160 000 m²) et ORA (39 000 m²), ou encore Edip Iplik (68 000 m²) à l’ouest, Forum TEM (70 000 m²) au nord, et toute la zone Merter qui connait plusieurs projets de grandes importances comme Forum Merter ( 140 000 m²), Akkom (42 000 m²), … De plus, l’enseigne Carrefour perd sa rareté dans la zone puisqu’il sera présent notamment dans Edip Iplik, Forum Merter, Bahçelievler… Il existe donc une véritable menace sur ce site!

15. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Menaces et opportunités • Face à ses principaux concurrents, notamment les projets Forum Istanbul et ORA, le centre commercial Carrefour Bayrampaşa est sous dimensionné pour résister. • 2 - Les opportunités • Le centre dispose de réels atouts : • - Un hypermarché puissant • Une zone de chalandise très large • Une population de proximité dense La localisation du Centre Carrefour Bayrampaşa est très stratégique et les potentiels environnants sont grands. L’arrivée de Forum Istanbul est incontestablement un impact négatif pour le centre mais avec des accès pratique entre ces deux zones, le centre peut en tirer un avantage par son enseigne Carrefour plus adapté à la typologie de la zone. De même avec le projet ORA, qui vient renforcer l’offre commercial sur la zone.

16. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa Préconisation Face à ses principaux concurrents, notamment Forum Istanbul et ORA, le centre doit se renforcer pour résister. Il devra alors fidéliser d’avantage sa clientèle de proximité et se différencier par sa praticité, sa propreté, et son hypermarché pour faire face au projet Forum Istanbul. Pour limiter les impacts, le centre peut se renforcer en s’entourant de quelques locomotives supplémentaires comme YKM, Boyner, Zara, ou Décathlon, qui permettront d’envisager la création de nouveaux flux. Le centre doit aussi compléter son offre : les enseignes en équipement de la personne (surtout vêtement femme / enfant), une enseigne culture comme D&R sont les secteurs sous représentés. Cependant, il faut aussi considérer les arrivées de Forum Istanbul et ORA comme un renforcement stratégique du site visant à améliorer l’attractivité générale d’un ensemble fédérateur du Grand Istanbul. Pour bénéficier de ses nouveaux flux créer par ces projets, le centre doit trouver le moyen de créer une synergie avec eux.

17. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa La concurrence Projet Tarabya Carrefour Istinye Istinye Park Migros Istinye Dogus Power Center Forum TEM Sapphire Kanyon Akmerkez Metrocity Profilo Astoria Deposite Basak Trump Towers Mass Plaza Istoc Torunlar Ali Samiyen Ispartakule Cevahir Akkoza Forum Istanbul Edip Iplik City’s Carrefour ümraniye ORA NeoCity Aquarium Espri Demirören-Istiklal Carrefour Bayrampasa Hayat Park Buyaka Capitol Real/IKEA Historia MarmaraPark Akkom Taksit Center Kale Center Akasya Real Armoni Sefaköy Carrefour Haramidere Asya Park M1 Real Ömür Plaza Optimum Outlet Kadir Has Marka City Metroport Tansas Koctas Tepe Nautilus Bahcelievler Palladium Migros Pelican Mall City Park Merter Colony Olivium Atrium Ancora Airport Carrefour Icerenköy Town Center Capacity Kozzy Fly Inn Carousel Galleria Yaylada Maltepe Park Centres existants Centres en projets

18. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa La concurrence (Les Centres Commerciaux existants)

19. Les perspectives de développement du Centre Commercial Carrefour Bayrampaşa La concurrence (Les Centres Commerciaux en projets)

20. ANNEXE

21. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Le plan du Centre Commercial

22. Analyse des performances du Centre Commercial et de la commercialisation Les enseignes du Centre Commercial