Hedonisk modell

1. Hedonisk modell Föreläsning Lund, 10/2-2011 Mats Wilhelmsson Centrum för bank och finans (KTH) Institutet för bostadsforskning (Uppsala universitet)

2. 10 februari 2011 • Förmiddag • Föreläsning två artiklar • Eftermiddag • Presentation av sex artiklar • Två grupper

3. (1) Varför använda sig av hedonisk metodik? • Värdera kostnader och nyttigheter • Alla varor och nyttigheter har inte ett (explicit) pris. Vi måste skatta ett (implicit) pris • Två metoder • ”revealed preference” metod • fastighetsmarknaden • ”stated preference” metod

4. (2) Varför använda sig av hedonisk metodik? • Som värderingsmodell • Vi önskar ta fram ett förväntat pris på en fastighet mha historisk prisinformation.

5. (3) Varför använda sig av hedonisk metodik? • Skatta prisutvecklingen på bostadsmarknaden mha historisk prisinformation

6. Gemensamt • Regressionsanalys • Kontrollera för att fastigheter • ser olika ut • ligger på olika platser • har sålts vid olika tidpunkter

7. Prisvariation i rummet • Varför varierar fastighetspriser i rummet? • Dvs. hur kan vi förklara priset om vi använder oss av tvärsnittsdata? • Egenskaper • Fastighetsknutna • Storlek, kvalitet, ålder • Områdesknutna • Positiva och negativa externa effekter • Förekomst av kollektiva varor • Segmenterad marknad • Relationen mellan fastighetens pris och fastighetens egenskaper skattas mha den sk hedoniska regressionen.

8. Den hedoniska regressionen • Den hedoniska regressionsmodellen är baserad på den hedoniska värdemodellen där vi antar att fastighetens pris är en funktion av dess egenskaper. • Den hedoniska regressionen kontrollerar för skillnader i egenskaper mellan fastigheter genom att sätta ett värde på dessa skillnader. • Dvs. vi skattar implicita (hedoniska) priser på egenskaperna. • Haas (1922), Court (1937) ochRosen (1974)

9. Den hedoniska värdemodellen • Egenskaper(Z) • Fastighetsknutna(F) • Områdesknutna (O) • Tidsbundna (T)

10. Den hedoniska teorin Skattade parametrar (koefficienter) I den hedoniska ekvationen är lika med den marginella betalningsviljan , dvs. de hedoniska priserna är lika med hur mycket vi är villiga att offra av andra variabler för att få egenskaperna.

11. Den hedoniska teorin • Första steget: estimera P(Z) • Andra steget: estimera • Det andra steget ger oss • Egenpriselasticitet • Inkomstelasticitet Price z

12. När är den använd? • Värdering/fastighetstaxering • Skatta betalningsviljan på egenskaper • Områdesegenskaper • Golfbanor, högspänningsledningar, sjöutsikt, detaljplaner, närhet till vägar (buller) etc • Fastighetsegenskaper • Storlek, kvalitet, antal rum • Tiden • Indexkonstruktion

13. Artikel 1:“The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses” • Buller är något man är tar hänsyn till i planering av bostäder och infrastruktur. • Buller är av de miljöproblem som är en av de högst rankade i samhället. • Trafikbuller är den vanligaste källan till buller. • Nästan 1,6 miljoner människor I Sverige är påverkade av buller I sin hem. Knappt 20% av dessa bor I bostäder där bullernivån är mer än 65 dBa. • “The objective of the paper is to provide an empirical analysis of the impact traffic noise have on the values of single-family houses.”

14. Buller och störning • 0 decibel gränsen för vad ett friskt öra kan uppfatta • 10 decibel mänsklig andning på 3 meters avstånd • 20 decibel viskningar • 50 decibel kraftigt regn • 60 decibel normalt samtal • 70 decibel vältrafikerad gata på 5 meters avstånd • 75 decibel tvättmaskin • 80 decibel dammsugare på 1 meters avstånd • 85 decibel stadstrafik • 90 decibel hårtork, gräsklippare • 100 decibel traktor, slagborr på 2 meters avstånd • 110 decibel konsert, motorsåg på 1 meters avstånd • 120 decibel ambulans, knall från åska • 130 decibel gränsen för smärta • 140 decibel fyrverkeri, gevärsskott på 1 meters avstånd • 150 decibel jetmotor på 30 meters avstånd, kan orsaka fysisk skada • 200 decibel människor kan dö

15. Design av studien • Under antagandet att negativa externa effekter kapitaliseras i fastighetspriserna så har vi använt en hedonisk modell. • Mikrostudie (area 300 x 300 meter) • Förort till Stockholm • 1986-1995 • Närhet till en större väg (Bergslagsvägen) • Ungefär 300 fastigheter har sålts under perioden av totalt 1000 (vissa har sålts flera gånger) • (30% omsättning på 10 år) • Resultat: Närhet till genomfartsvägen kapitaliseras I fastighetspriserna upp till 30 %.

16. 300 meter 1000 meter NA SA

17. Oberoende variabler

18. Buller variabeln

19. Ekonometrisk analys • Modelspecifikation Price = b0 + b1. living area + b2. lot size + b3. age + b4. quality + b5. corner + b6. park + b7. FPI + b8. HV + b9. BBV + b10. VV + b11. SA + b12. SAliving area + b13. SAquality + b14. SAnoise + b15. SAlot size + b16. noise + b17. Noiseexp + ei • Log-linjär specification

20. Resultat

21. Resultat

22. Sammanfattning • Bullereffekten är stor. • Statistiskt och ekonomiskt signifikant • Den empiriska analysen tyder på att I genomsnitt så minskar värdet på en fastighet med 0,6% per decibel eller med hela 30% om vi jämför en fastighet som är utsatt för buller med en som inte är det. • Den samhällsekonomisk nyttan att slippa buller värdera till 8000 kronor per person och år vid ljudnivåer över 72 dBA.

23. Artikel 2:“Household Consumption Pattern of Housing Attributes: A Linear Expenditure System with Hedonic Prices” • Att skatta det första steget innebär att vi får en skattning av det implicita priset på en punkt på efterfrågekurvan. • För att kunna skatta betalningsviljan korrekt krävs det att vi har kunskaper om pris- och inkomstkänsligheten hos hushållen. • “The objective of this research is to demonstrate a new approach to how income and own-price elasticities for housing attributes can be estimates.”

24. Första och andra steget • Första steget: Bostadspriser är en funktion av dess egenskaper  skattar hedoniska priser • Andra steget: De hedoniska priserna är en funktion av kvantitet, inkomst och socioekonomiska attribut. • Dock problem med andra steget • Simultant beslut – samtidigt som man bestämmer sig för hur mycket “storlek” man köper bestämmer man det implicita priset man måste betala. • Två möjligheter att kontrollera för detta • Antag en nyttofunktion • Analys av flera marknader • Ekonometriskt problem: endogeneity. OLS kräver exogenitet – inte uppfyllt här • Instrument variabel teknik.

25. Teoretisk modell Nyttofunktion: Inkomstrestriktion: Första-ordningens villkor:

26. Få attribut

27. Funktionsform Box-Cox transformation: Olikafunktionsformer Linjär==0 Log-linjär==1 Semi-log linjär=1 and =0 Inverse semi-log linjär =0 and =1

28. Första steget

29. Implicita priser och socioekonomiska egenskaper

30. Andra steget Basbehov Budgetandelar Om inkomsten ökar med 1%, kommer efterfrågan på bostadsarea att öka med 0,5 %. Om det implicita priset ökar med 1 %, kommer efterfrågad kvantitet av bostadsarea att sjunka med 0,5 %.

31. Sammanfattning • Viktigt att skatta andra steget • Få gör det då man sällan har egenskaper på köparen • Pris- och inkomstkänslighet kan användas • Samhällsekonomiska bedömningar • Planering av bostäder och bostadsområden • Resultatet här tyder bland annat på • Ökar inkomsten med 1 procent så ökar bostadsefterfrågan med 0,5 procent. • Buller och bostadsarea är relativt pris- och inkomstkänsligt • Personer med högre inkomster är villiga att betala mer för att slippa buller. • Inkomstkänsligheten är större om du har barn • Även barnfamiljer är villiga att betala mer för att slippa buller. • Har du låg LTV så är du mindre inkomstkänslig