KENTSEL DÖNÜŞÜM ve GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDE YENİ FIRSATLAR

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM ve GAYRİMENKUL GELİŞTİRMEDEYENİ FIRSATLAR GYODER SEMİNER PROGRAMI 28 Şubat, Çarşamba-İstanbul IMP A.Faruk GÖKSU www.kentselyenileme.org farukgoksu@gmail.com

2. Vizyon çalışması, • Stratejik Plan, • Entegre Stratejik Plan • Kurumsal Kimlik, • Kurumsal Yapılanma, • Stratejik İletişim Yönetimi, • Proje Ortaklık modelleri, • Kentsel Dönüşüm Projeleri, • Mahalle Yenileme, • Kapasite Artırma ÇAL I ŞMA KONULARI Araştırma Arazi ve Proje Geliştirme Proje Finansmanı Proje Yönetimi • Arazi Geliştirme, • Proje Geliştirme, • Proje Yönetimi, • Proje Finansmanı, • Gayrimenkul Geliştirme Stratejileri, • Menkulleştirme, • En İyi Arazi Kullanım Kararı, • Marka Stratejisi Geliştirme, Pazarlama Sözleşme Yönetimi

3. Kamu Özel Kamu Özel Halk Halk UZLAŞMA YOK UZLAŞMA

4. YENİ GÜNDEM • Kentsel Risklerin Azaltılması • Kentsel Dönüşüm/Yenileme • Ekonomi, Eşitlik, Ekoloji (3 E) • Kentsel, Kurumsal, Kültürel (3 K) • Transfer Alanları • Stratejik Planlama • Vizyon • Stratejik Hedefler • Stratejik Ortaklık • Kamu-Özel • Kamu-Özel-Sivil Örgütler • Proje finansmanı • İpotekli kredi • Proje kredisi • Gayrimenkul sertifikası • İmar Hakları Sertifikası • Çapraz Finansman • Kentsel Toprağın Yeniden Kullanımı • En İyi Kullanım Kararları • Mülkiyet Toplulaştırılması • Yoğunluk Dağılımı • Proje ve Arazi Geliştirme • Senaryo • Uzlaşma • Güven • Yenilikçi Yöntemler • Toplulaştırma, • Transfer, • Menkulleştirme,

5. Bina Hasarları (JICA-Senaryo C) • Can Kaybı (JICA-Senaryo C) • Can kaybı 87,000 kişi, • Nüfusun % 1.0’i, • Ağır yaralı sayısı 135,000 kişi, • Bahçelievler, Fatih ve Küçükçekmece’de, ölü sayısı 6,000’den fazla, • Adalar % 9.3 ile en yüksek ölüm oranını göstermektedir.

6. YIK: YIKTIRMAM YAP:YAPTIRMAM YAPI GÜVENLİĞİ CAN GÜVENLİĞİ

7. KENTSEL RİSKLER • A-Yapı Riskleri • B-Doku Riskleri • Dar Yollar • Patlayıcı-Yanıcı Kullanımlar • Sosyal Donatı Eksikliği

8. Yapı kalitesi • Zemin durumu • Tehlikeli Kullanımlar • Kullanım Uyumsuzluğu • Ulaşım (Dar Yollar) • Açık Alan Yetersizliği • Tsunami • Altyapı • Yoksulluk • Diğer YAPI RİSKİ Kentsel Doku Riski ENTEGRE RİSK ANALİZİ YAŞANABİLİRLİK

9. YAŞANABİLİRLİK

10. EYLEM PLANLARI Kentsel Risklerin Azaltılması ACİL EYLEM PLANI (ACEP) Yeni Yaşam Alanlarının Yaratılması MAHALLE EYLEM PLANI (MAYEP) ENTEGRE EYLEM PLANI FATİH GELİŞİM EYLEM PLANI (FAGEP) Kentsel Gelişmenin sağlanması

11. KENTSEL DÖNÜŞÜM • Kentsel sorunların çözümünde; ekonomik,mekansal ve toplumsal koşulları dikkate alan kapsamlı bir eylem planlama sürecidir. • Ekonomi, • Eşitlik, • Ekoloji, • Kamu, özel ve yerel işbirliği • İnsan ve Vizyon Odaklı

12. YENİ YASAL DÜZENLEMELER

13. YENİ YASAL DÜZENLEMELER 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Yasası 5215 Sayılı Belediye Yasası 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası 5226 Sayılı Yasa ile Bazı Kanunlarda yapılan Değişiklikler 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Yasası 5228 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarına Yapılan Bağış, Yardım ve Harcamalara ilişkin Vergi Muaffiyetine Dair Yasa 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması

14. YENİ YASAL DÜZENLEMELER Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı Yıpranmış Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması İskan amaçlı Kamulaştırma Alan Yönetimi İmar Hakları Aktarımı Yenileme Alanı

15. YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI HAKKINDA KANUNUN( 5366)UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

16. Amaç Madde 1- Bu Yönetmeliğin amacı,yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması ile ilgili esas ve usulleri düzenlemektir.

17. YAPILANMA HAKLARI KISITLANMIŞ TESCİLLİ TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARI İLE BU VARLIKLARIN KORUMAALANLARINDA BULUNANYADA KORUMA AMAÇLI İMAR PLANLARI İLE YAPILANMA HAKLARI KISITLAMIŞ TAŞINMAZLARIN HAK AKTARIMINAİLİŞKİN YÖNETMELİK(Taslak)

18. Amaç gerçek ve tüzel kişilere ait, yapılanma haklan kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bu varlıkların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar planlarıyla yapılanma haklan kısıtlanan taşınmazlara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünün imar planlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış kendi mülkiyetlerindeki veya üçüncü şahısların mülkiyetindeki alanlara aktarımına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

19. Tanımlar Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz (YHKT): Gerçek ve tüzel kişilere ait, yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bu varlıkların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar planlarıyla yapılanma hakları kısıtlanan taşınmazlara, Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanı(YHKTA): İlgili idarelerce belirlenecek kısıtlanmış yapılanma hakları aktarımına konu yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların bulunduğu alan. Kısıtlanmış Yapılanma Hakları: Yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların onaylı imar ve koruma amaçlı imar planları ile kullandırılmayan ancak çevresindeki korunması gerekmeyen taşınmazlara onaylı imar planlarıyla kullandırılan kullanım ve yapılanma haklarını, Kısıtlanmış Yapılanma Hakkı Belgesi: İlgili idare encümenlerinin aktarıma esas olmak üzere YHKT’ın kısıtlanmış yapılanma haklarının belirlendiği belgeyi,

20. Tanımlar Yapılanmaya Açık Aktarım Alanı: YHKT’lara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısmen ya da tamamen aktarılabileceği, imar planlarında ayrılmış ve nitelikleri bu yönetmelikle belirlenmiş alanları, Aktarım Programı: İlgili idarelerce yapılacak YHKT’lara ait mülkiyet ya da yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünün imar planlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış alanlara aktarımının öncelik sıralamasını ve etaplanmasını gösteren belgeyi, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri: 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 22'nci maddesinin birinci fıkrasının (r) ve (t) bentlerin uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca listeye alınarak değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerini, Rayiç Değer Denkleştirmesi: Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafınca YHKT’ların kısıtlanmış haklarının değerinin, kısıtlanmış yapılanma belgesi ile birlikte piyasa, gelir ve maliyet unsurları dikkate alınarak parasal olarak belirlenmesi işlemini,

21. Tanımlar Menkul Kıymetleştirme: İlgili idare encümenlerinin aktarıma esas olmak üzere yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazların kısıtlanmış yapılanma haklarını hamiline yazılı menkul kıymet kağıtlarına dönüştürmesi işlemini, Kısıtlanmış Hak Menkul Kıymet Belgesi: İmar hakları aktarımına konu YHKT’ın kısıtlanmış imar haklarının miktarını ve niteliğini belirten alınıp satılabilen, ilgili idare tarafından düzenlenecek ve İller Bankasınca basılacak menkul kıymet kağıdını, ifade eder.

22. Kısıtlanmış İmar Haklarının Menkul Kıymetleştirilmesi Madde 9 – İlgili idare encümenlerince belirlenen inşaat alanı cinsinden kısıtlanmış haklar imar planlarıyla aktarım alanı olarak ayrılmış yapılanmaya açık aktarım alanlarına aktarılmak üzere hamiline yazılı menkul kıymet belgelerine dönüştürülebilir. Bu amaca yönelik olarak; yapılanma hakları kısıtlanmış taşınmazlara ilişkin menkul kıymet belgesi düzenlenmesini isteyen ilgili idare bu isteğini İller Bankasına bildirir. İller Bankası bu işlemlerde kullanılacak olan menkul kıymet kağıtlarını kısıtlanmış yapılanma hakkı belgesini esas alarak basar, saklar, veri tabanını oluşturur. İller Bankası tarafından düzenlenen menkul kıymet kağıtlarının bir örneği taşınmaz sahibine, bir örneği de hizmete özel saklanmak üzere ilgili idareye iletilir. İller Bankası menkul kıymet düzenlemiş olduğu taşınmazın menkul kıymet belgesinin bir örneğini ilgili tapu sicil müdürlüğüne göndererek o taşınmazın menkul kıymetlendirilmiş kısıtlanmış imar hakkının tapu kütüğüne işlenmesini sağlar. Kısıtlanmış hak menkul kıymet belgelerinin alımı, satımı, hisselendirilmesi gibi işlemlerin tümü İller Bankası tarafından onaylandıktan sonra tapu kütüğüne işletilir. İlgili idareler isterlerse menkul kıymetleştirme işlemi sonrasında oluşturulan menkul kıymetleri imar planlarında ayrılmış yapılanmaya açık aktarım alanlarında ruhsat vermek için toplayabilir. İlgili idarelerin teklifi üzerine uygun bulunması halinde Sermaye Piyasası Kurulu tarafından bu menkul kıymetlerin değerlerinin belirleneceği ve halka arz edileceği taşınmaz kıymet borsaları oluşturabilir.

23. DÖNÜŞÜM ALANLARI HAKKINDA KANUN TASARISI (Taslak)

24. Amaç MADDE 1- (1) Bu Kanunun amacı, imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve kırsal tüm alanlarda bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak, afetlere ve kentsel risklere duyarlı yaşam çevrelerinin oluşturulması için veya fiziki köhneme ve sosyal ve teknik altyapının yetersiz ve niteliksiz olduğu alanların iyileştirme, tasfiye, yenileme ve gelişimini sağlamak üzere dönüşüm alanlarının tespitine ve dönüşümün gerçekleştirilmesine dair her türlü iş ve işlemler ile ilke ve esasları belirlemektir.

25. İdare, dönüşüm amaçlı imar planı çerçevesinde değerleme yaptırmaya, uygulamaya, mülkiyet haklarının dağıtımına, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, uygulama alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya re’sen yetkilidir. İdarece, dönüşüm amaçlı imar planında değerleme esaslı yöntem uygulanacağının belirtilmesi halinde, dönüşüm alanlarındaki mülkiyet düzenlemelerinde düzenleme alanı içindeki gayrimenkullerin düzenleme öncesi ve sonrası değerleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılarak re’sen belirlenir. Düzenlemeden sonra mülkiyet dağıtımı, düzenleme öncesi ve sonrası değer, temel alınarak idarenin yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra değerleme esaslı yöntem çerçevesinde yapılır. İdare bu dağıtıma göre, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, dönüşüm alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya re’sen yetkilidir. Uygulaması kesinleşmiş ve tapu tescil aşamasında olan gayrimenkullerde daha önce tesis edilmiş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti idarenin talebi ile re’sen terkin edilir. Bu husus ilgili tapu sicil ve kadastro müdürlüklerine iletilir. Değerleme esaslı yöntemin belirlenmesine ve uygulanmasına dair usul ve esaslar idarece çıkarılacak yönetmeliklebelirlenir.

26. Anlaşma sağlanamadığı takdirde bu taşınmazlar hakkında kamulaştırma işlemi yapılır. İtiraz sadece kamulaştırma bedeline yapılabilir. İdare, dönüşüm alanında ikamet edenlerin mağduriyetlerinin önlenmesi için gerekli tedbirleri alır. Dönüşüm alanlarında yapılacak kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırmalardan olup, Bakanlar Kurulu kararı alınmaksızın yapılacak acele kamulaştırma olarak değerlendirilir. Tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile varisi belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı, davalı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve mülkiyetin gayri ayni hak tesis edilmiş olan gayrimenkuller için de yukarıdaki hükümler geçerlidir. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesinde idare veraset ilamı çıkarmaya veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

27. KENTSEL TOPRAĞIN YENİDEN ÜRETİLMESİNDE YENİLİKÇİ YAKLAŞIMLAR

28. İMAR HAKLARI TRANSFERİ (İHTr.) Korunacak Bölge Gelişecek Bölge GÖNDEREN BÖLGE İmar Hakları ALAN BÖLGE $$$$$$$$$$ • Taşınmazın korunacağı bölgenin tasarımı(Gönderen bölge), • Gelişecek bölgenin tasarımı(Alan bölge), • İHTr. Havuzunun hukuki yönünün geliştirilmesi(İHTr. Bankası, sertifika) • İHTr. İşleyiş biçimi, Kaynak: Transfer of Development Rights(Platt 1996)

29. İHT YÖNTEMİNİN AMACI • Gönderen Bölge: • Tarımsal faaliyete devam, • Tarihi Değerin Kullanımına devam, • İHT Satışından Gelir, • Alan Bölge: • Daha fazla yoğunluk, • Daha fazla kazanç, • Kamu: • Tarımsal Toprağın Korunması, • Tarihsel ve Kültürel Değerlerin Korunması,

30. Yerleşmeler Arası İHT ve Menkulleştirme

32. PROJE ORTAKLIKLARI

33. PROJE ORTAKLIĞI PORTAKAL ÇİÇEĞİ VADİSİ-Ankara Ortaklık : Şirket (Belediye-Arsa Sahipleri-Girişimci) Uzlaşma İlkeleri • Mevcut inşaat emsalinin dörtte bire düşürülmesi, • Alanın yaklaşık % 70’i yeşil alan olması, • Arsa sahiplerinden gerek belediye, gerekse şahısların, proje yatırımları için kaynak ayırmamaları, • Proje Geliştirme maliyetinin, girişimci tarafından sağlanması, • Yaratılan değerin, arsa hisseleri oranında paylaşılması, İmar Haklarının Toplulaştırılması Değer Paylaşımı

34. PROJE ORTAKLIĞI • DİKMEN VADİSİ-Ankara • Ortaklık: (Şirket) • Belediye-Arsa Sahipleri (kooperatifler) • Proje Karar Kurulu • Uzlaşma İlkeleri • Gecekondu hak sahiplerine verilecek konut, mevcut parsel ve konut büyüklüğü baz alarak belirlenmesi, • Ortalama büyüklüğün altındakilerin,belirlenen bedeli tamamlamaları, üstünde kalanların ise belirlenen bedeli almaları, • Hak sahiplerine konutlar teslim edilene kadar kira yardımı yapılması, • Vadide, Ankara’lılara hizmet edecek rekreasyon alanı ile kültür merkezi yatırımı gerçekleştirilmesi, • Yatırımın, yurtdışı tahvil satışı ile belediye tarafından yapılması, ancak, proje içindeki ticari yatırımlardan sağlanacak gelirlerle, geri ödemeninsağlanması, • Proje ile ilgili kararların, hak sahiplerinin temsilcileri ve mahalle muhtarlarının da katılacağı, Proje Karar Kurulu tarafından alınması, Değer Paylaşımı Uzlaşma

35. PROJE ORTAKLIĞI • Zafer Plaza Projesi-Bursa • Ortaklık: Belediye-Arsa Sahipleri-Yatırımcı İşbirliği, • Belediye Bşk. Yetki verilmesi, • Uzlaşma İlkeleri • Arsa sahiplerinin, hisseleri oranında, yapılacak yatırımdan pay alması, • Yatırımın, serbest piyasa koşullarında değerlendirilmesi için belediye başkanına vekalet verilmesi, • Projenin karlılığını artırmak için mevcut itfaiye binasının da projeye dahil edilmesi, • Alışveriş merkezinin, yerin altında olması ve üstünde, Bursa’lıların kullanacağı bir meydan gerçekleştirilmesi, İmar Haklarının Toplulaştırılması

36. SONUÇ • Kentsel Dönüşüm, özellikle, büyük kentlerimizde etkili olacak, • Kamu ve Yerel halk arasında Gerilim yaşanacak, • Stratejik ortaklıklar gelişecek, (Kamu-Özel-Sivil Örgüt) • Dönüşüm, yalnızca, kentsel değil, kültürel ve kurumsal olarak da sağlanacak, • Deprem riski yeni potansiyel alan ve ortamlar yaratacak, • Uzun vadeli fon ve kredi mekanizmalarını devreye girecek, • Menkulleştirme süreci başlayacak, ( İHT VE İHTr. Yöntemleri) • Paylaşımın, proje değeri üzerinden yapılması (DOP-POP), • Uzlaşma için çoğunluğun, kamu yararı kabul edilmesi,