Anleger aufgepasst- Die Risiken von Immobilien-Tokens

1. Anleger aufgepasst: Die Risiken von Immobilien- Tokens DieBlockchain-TechnologiesolleineInvestition inImmobilien günstiger, transparenter und leichter zugänglich machen. Doch die meisten Anlagen auf dem Markt sind in Wahrheit tokenisierte Schuldverschreibungen. Als Investor hat man nur wenigRechte.AuchsonstsolltenSiedieRisikenderImmobilien-Tokenisierungnicht unterschätzen. DieTokenisierungerlaubtes,eine Immobilieinvielekleine Anteilezuzerstückeln. Anleger in der Schweiz können deshalb schon mit geringem Kapitaleinsatz ein Real Estate Portfolio aufbauen. Das geht zwar auch ohne Tokens mit offenen Immobilienfonds.Deren Nachteil:Siesind wenigtransparent, weilsiebreit investieren. Was gleichzeitig ihr Vorteil ist. Denn das Risiko vermindert sich durch die Diversifizierung. Investoren merken Mietzinseinbruch Beieinem RealEstateTokenInvestmentdagegenbeteiligensichAnlegeraneiner einzelnen Immobilie.Von derkennen siedannzwardieexakteAdresse.Wenn die Mieteinnahmen ausbleiben, bekommen Investoren das aber auch direkt zu spüren: Der Retun of invest fällt wegen des Mietzinseinbruchs weniger gut aus. Die Blockchain schützt nicht vor Schrottimmobilien

2. Ein weiteres, verbreitetes Argument für die Blockchain: Sie mache Investment- Transaktionen sicher. Es stimmt: Die Blockchain als dezentrales, digitales Buchungssystem speichert Daten so, dass man sie nicht manipulieren kann. Allerdings bewahrt Distributed-Ledger-Technologie Anleger nicht vor riskanten Fehlinvestitionen.Denn:SecurityImmobilien TokenbildenAnteileanImmobilien- Vermögenswerten ab. Das heisst aber noch lange nicht, dass Haus oder Wohnung punkto Verwertungsmöglichkeit ihr Geld wert sind. Auch auf der Blockchain gibt es Schrottimmobilien. Auch Schweizer Investoren sollten sich deshalb genau über die Rahmenbedingungen ihresInvestmentsinformieren.DiesgiltauchbeiDiamanten- Tokens, Auto-Tokens oder beim Kauf von Kunst-NFTs. Die Qualität der Wertanlage ist entscheidend Verbraucherschützer geben zu bedenken, dass Anleger sich nicht von den technischen Vorteilen der Blockchain blenden lassen sollen. Es stimme, dass der technische Ablauf durch Digitalisierung vereinfacht und damit sicherlich auch von den Kosten her optimiert sei, sagt das Verbraucherschutzform. Das habe aber keine Auswirkung auf das eigentliche Projekt. “Bei Security Token muss man unterscheiden zwischen der technischen Abwicklung der Unternehmensfinanzierung und den Chancen und Risiken der Kapitalanlage”, sagt Niels Nauhauser, Vorsorge- und Kreditexperte der Verbraucherzentrale Privatanleger sollten sich ein Projekt deshalb immer sehr genau anschauen. Das Problem: In der Regel bringen sie nicht die Erfahrung und Expertise mit, die für eine korrekteImmobilienbewertung nötigist. Baden-Württemberg in der Welt. MeisthandeltessichbeiImmobilien-TokensumAnteileannachrangigen Schulden, was mit hohem Risiko verbunden ist. Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der Deutschen Wirtschaft Drei Fragen, auf die Sie Antworten haben sollten Wie bei allen Investments kommt es auf die Qualität der Geldanlage an. Anleger sollten sich deshalb drei Fragen stellen: 1.In welche Immobiliein welcherLageinvestiereich? 2.WelchesRisikoistmitdieserspeziellenImmobilieverbunden? 3.Ist die in Aussicht gestellte Rendite angemessen für das Risiko? Anbieter warnen pflichtgemäss vor den Möglichkeiten eines Totalverlusts der Geldanlage. Anleger sollten das ernst nehmen. Denn die Risiken sind durchaus nicht nur theoretischer Natur. “Zumal es rechtlich schwierig ist, das Eigentum an Immobilien auf Tokens aufzuteilen”,sagtProf.Dr.MichaelVoigtländervom Institut der Deutschen Wirtschaft. In den meisten Fällen investieren Anleger derzeit in

3. tokenisierte Schuldverschreibungen,nichtinSecurityImmobilienTokens.Das bedeutet, dassdieTokenskeinanteiligesEigentumaneinerImmobilieabbilden, sonderndieRechteaneinerAnleihe, welche dieImmobiliefinanziert. Tokenisierte Immobilie–realesBeispiel Die Tabelle zeigt die initiale Finanzierungsphase der Eigentumswohnungen Mien Boh in Rahlstedt (Hambur). Zu beachten sind die “Kaufkosten”. Dort lässt die Blockchain- Plattform Finexity die Anleger nochmals fast 18 Prozent des eigentlichen Kaufpreises mitfinanzieren. Kaufpreis (inkl. Stellplätze) 1.969.500 EUR Gesamte Kaufkosten 347.586 EUR Kaufnebenkosten* 121.912 EUR Ausstattungskosten 55.000 EUR Rechtskosten 2.380 EUR Strukturierungskosten 46.874 EUR Vermittlungsprovision 82.030 EUR Liquiditätsrücklagen 39.390 EUR Gesamterwerbspreis 2.317.086 EUR Bankdarlehen 1.323.350 EUR Anlegerkapital 993.736 EUR Quelle: Finexity *Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch-/Grundschuldeintragung Token-Besitzer sind nachrangige Gläubiger Dies verleiht dem Investment zusätzliche Brisanz. Denn: “Meist handelt es sich um Anteile an nachrangigen Schulden, was mit hohem Risiko verbunden ist”, sagt

4. Voigtländer.BrechenEinnahmen ausderImmobilie weg,kommteszumTotalverlust oder aus anderen Gründen zu einer Insolvenz, haben nachrangige Gläubiger nämlich eine sehr ungünstige Stellung: Sie bekommen erst Geld, nachdem der Insolvenzverwalteralle anderenausbezahlthat.Unddannistmeistnichtmehrviel übrig. RiskantesInvestmentinImmobilien-Tokens:BeiVerlustenstehtderAnlegermeist schlecht da. Emissionskosten können beachtlich sein Ein Vorteil, den Verfechter der Distributed-Ledger-Technologie anführen: Die Blockchainmache dasInvestieren günstiger.Dasstimmtallerdingsnichtimmer.Dies zeigt das Beispiel eines gerade Eigentumswohnungen in Hamburg. Dort lässt die Blockchain-Plattform Finexity die Anleger nochmals fast 18 Prozent des eigentlichen Kaufpreises für die “Kaufkosten” mitfinanzieren. Rechnet man die Ausstattungskosten – in diesem Fall für Einbauküchen – heraus, sind es immer noch 15 Prozent “ontop”. finanzierten Token-Investments in Tokenisierte Schuldverschreibung inklusive Risiken DasFinexity-Projektzeigtauchbeispielhaft, dassToken-InvestmentsinImmobilien in der Regel in Form von tokenisierten Schuldverschreibungen stattfinden. Und zwar inklusive der oben genannten Bankengläubigeranspruch, der weit über dem eingebrachten Anlegerkapital liegt, bleibt imInsolvenzfall wenigfürdieToken-Inhaberübrig. Gefahren. Denn bei einem FAQ – Häufig gestellte Fragen BekommeichbeieinerImmobilien-Tokenisierung Eigentumsanteile? Derzeit Schuldverschreibungen. Das bedeutet, dass Sie der Token-Kauf Sie nicht zum anteiligen Eigentümermacht.SiesindnuranteiligerInhabervon Rechtenander Anleihe,mitderdasemittierendeUnternehmen denImmobilienkauf finanziert. sind die meisten Immobilien-Tokenisierungen tokenisierte Worinbesteht das Risikovon Immobilien-Tokenisierung alsAnleihe? Tokenisierte Schuldverschreibungen sind sogenannte “nachrangige Darlehen”. Kommt es zu einer Insolvenz des Emittenten, bekommen Sie erst dann anteilig Ihr Geld zurück, wenn alle anderen Gläubiger bedient worden sind. InwiefernsindImmobilien-Tokens nochriskant? Privatanlegern fehlt in der Regel die Erfahrung und Expertise, um den Wert einer Immobiliekorrekteinzuschätzen.Siemüssen sichalso auf dieAngaben im Verkaufsprospekt verlassen. Und die sind nicht immer seriös. https://token-information.com/ch/anleger-aufgepasst-die-risiken-von- immobilien- tokens/