Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006

1. Besuch einer Polnischen Delegation am 28.09.2006 Herzlich Willkommen in Berlin Referent: Dipl.-Ing. Thomas Sandner

2. Thema Überblick über die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland

3. Einleitung Grundstückswerte sind kein Selbstzweck. Sie sind Entscheidungshilfe und wirtschaftlicher Faktor vor allem

4. in Verwaltungsverfahren (insb. des Städtebaus) für Teilnehmer des Grundstücksmarktes §§ in der Rechtsprechung für steuerliche Belange Steuern

5. Wirtschaftssystem  Marktwirtschaft Markt ist "Jedes Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage, bei dem Käufe und Verkäufe stattfinden" Einleitung

6. Kaufobjekte Grundstücke, Erbbaurechte Eigentumswohnungen Angebot Verkäufer Käufer Notar Nachfrage Kaufvertrag Preis

7. Grundstückskaufmarkt KaufobjekteGrundstückeErbbaurechtEigentumswohnung Regelfall Baugesetzbuch BauGBallgemeines Städtebaurecht keine Preislimitierung Vertragsfreiheit Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)allgemeine Vertragsfreiheit     GrundbuchrechtFormvorschriften bei Immobilienverträgen Eintragung ins Grundbuch Verkäufer Angebot Käufer Nachfrage  Notar     Sonderfall BauGBbesonderes Städtebaurecht Preislimitierung Eingriffe in Eigentum  sonstige Einflüsse Wirtschaftswachstum Inflation Konjunktur Arbeitslosigkeit Zinsniveau  Kaufvertrag Kaufpreis  GutachterausschussKaufpreissammlung

8. Preis wird bestimmt durch individuelle Wertvorstellungen der Marktteilnehmer - subjektiv- Wert ergibt sich aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation - objektiv - Wertbegriffe "Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen"

9. Informationen über den Grundstücksmarkt Pflicht des Staates ? Preis ? Wert ?

10. Wertbegriffe • Verkehrswertoder "Gemeiner Wert"; bietet im normalen Geschäftsverkehr jedermann, eine klare objektive Wertvorstellung (§ 194 BauGB) • Beleihungswertdient zur Absicherung von Hypotheken und Darlehen; er berücksichtigt dauernde Eigenschaften und nachhaltige Erträge und ist i.d.R. kleiner als der Verkehrswert • Einheitswertist Maßstab für eine gerechte Besteuerung bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt für z.B. die Grundsteuer

11. Gesetzlicher Hintergrund Grundgesetz Artikel 14 Schutz des Eigentums, Wegnahme nur gegen Entschädigung Baugesetzbuch § 192 ff (GAA = Marktbeobachtung) Baugesetzbuch § 194(Verkehrswertbegriff)

12. Gutachterausschuss • Grundstücksmarkt der Bundesrepublik war bis 1960 durch Preisstoppverordnung von 1936 geprägt, d.h. kein freier Grundstücksmarkt • 1960 Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes und gleichzeitig Aufhebung der Preisstoppverordnung • Erfordernis das nunmehr freie Marktgeschehen transparent zu machen • Einrichtung von Gutachterausschüssen

13. Gesetzlicher Hintergrund BauGB § 199 Ermächtigungen zum Erlass von Rechtsverordnungen Bundesgesetzgeber Wertermittlungsverordnung - WertV - Landesgesetzgeber Durchführungsverordnung zum Baugesetzbuch - DVO-BauGB

14. Gutachterausschuss Unabhängiges Kollegialgremium aus Sachverständigen für die Grundstücksbewertung Sachverständige entstammen vor allem den Berufen: • Architekt • Bauingenieur • Vermessungsingenieur • Immobilienkaufmann/-frau • Bankkaufmann/-frau • Wirtschaftsingenieur und haben sich auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung vertieft und besitzen Erfahrung

15. Zusammensetzung des Gutachterausschusses Vorsitzender Bediensteter der Finanzbehörde ehrenamtliche weitere Gutachter

16. Gutachterausschuss Aufgaben: • Führung der Kaufpreissammlung • Ermittlung von Bodenrichtwerten • Marktberichte • Ableitung für die Wertermittlung erforderlicher Daten • Verkehrswertgutachten

17. Kaufpreissammlung § 195 Baugesetzbuch (1) 1 Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden...

18. Informationsfluss Kaufpreissammlung Kaufverträge Kaufpreis- sammlung Vergleichspreise für die Verkehrs- wertermittlung § 13 WertV Marktanpassungs- faktoren § 7 WertV Bewirtschaftungs- daten § 16 DVO-BauGB Grundstücksmarkt-berichte § 20 DVO BauGB Informationen über den Grundstücksmarkt Bodenrichtwerte § 196 BauGB Liegenschafts- zinssätze § 11 WertV Umrechnungs- koeffizienten § 10 WertV Bodenpreis- indexreihen § 9 WertV

19. 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ... die Automatisierte KaufpreissammlungAKS MarktInfo - Berlin  1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

20. 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin ... die Automatisierte KaufpreissammlungAKS MarktInfo - Berlin  1996 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

21. Die Umsatzzahlen des Berliner Grundstücksmarktes für 2005

22. Entwicklung der Jahresumsätze von 1999 bis 2005

23. Verteilung der Kauffälle auf die einzelnen Teilmärkte

24. Bodenrichtwerte • Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den m2 Grundstücksfläche • Bundesweit werden Bodenrichtwerte in folgender Form angegeben: Bodenrichtwert in €/m2 Zustandsmerkmale • Bodenrichtwerte werden mit Hilfe des Preisvergleichs ermittelt

25. Langzeitauswertung der Kaufpreise für eine typ. GFZ von 2,5

26. Bodenrichtwerte Darstellung • BRW-Atlas in analoger Form • BRW-Atlas als CD-ROM • Bodenrichtwerte in GAA Online

27. Auszug aus dem Bodenrichtwertatlas 1.1.2006

28. 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Die Internet-Adresse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin www.Gutachterausschuss-Berlin.de  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

29. 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Gründe für den Internetauftritt Bundesweite Präsentation des Gutachterausschusses Bereitstellung der Produkte des Gutachterausschusses Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit Erhöhung der Aktualität und der Tranzparenz des Grundstücksmarktes Abruf von Grundstücksmarktinformationen rund um die Uhr Einfache Bezahlung über Online-Payment  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

30. 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

31. 1 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin  Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr - V F 43 -

32. Wertermittlungsverfahren Wertermittlungsverordnung - WertV Vergleichs- wertverfahren Ertragswert- verfahren Sachwert- verfahren Die Auswahl eines dieser Wertermittlungsverfahren hängt von der Einzelfallgestaltung ab, außerdem müssen die Markt- gepflogenheiten beachtet werden für Grund und Boden, aber auch geeignet für Ertrags- und Sachwertobjekte, falls Vergleichspreise vorhanden Bebaute Grund- stücke, die als Geldanlage Ertrag abwerfen sollen, z.B. Mietwohnhaus- grundstücke, Einkaufszentren Bebaute Grundstücke, die der Eigennutzung dienen und keine Rendite abwerfen oder die als Stand- ort für einen gemeinnützigen Zweck dienen, z.B. Kranken- häuser, Einfamilienhausgrundstücke

33. Zusammenfassung • Für die Preisfindung, insbesondere auf dem Immobilienmarkt, sind umfangreiche Kenntnisse über das Marktgeschehen von entscheidender Bedeutung • Hierfür liefert der Gutachterausschuss wichtige Entscheidungshilfen

34. Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit