Giới thiệu tổng quan về các tranh chấp đất đai ở Đức

1. Giới thiệu tổng quan về các tranh chấp đất đai ở Đức GS. (em.) TS. TS. Ulrich Battis, Đại học Tổng hợp Humboldt Berlin, luật sư, Of Counsel Gleiss Lutz20-3-2012

2. Nội dung • Điều 14 Hiến pháp – Bảo đảm quyền sở hữu • Trưng thu (Điều 14 III) • Quy định nội dung và giới hạn quyền sở hữu (Điều 14 I 2) • II. Xã hội hóa (Điều 15) • III. Các quy định về quy hoạch đô thị • IV. Các quy định về quy hoạch chuyên ngành • V. Các quy định về quy hoạch phát triển không gian

3. I. Điều 14 Hiến pháp • 1. Điều 14 Kh. 1 Hiến pháp bảo đảm quyền sở hữu và quyền thừa kế. Nhà lập pháp thiết kế quyền sở hữu, gồm nội dung và các giới hạn Ở đây, nhà lập pháp cũng phải định hướng theo yêu cầu tính xã hội tại Điều 14 Kh. 2 Hiến pháp. • 2. Việc trưng thu là một công cụ của nhà nước nhằm mục đích tạo hàng hóa cho mình. Theo Điều 14 Kh. 3 Hiến pháp, chỉ cho phép làm việc này nhằm phục vụ lợi ích cộng đồng và chỉ tiến hành bằng luật pháp hoặc dựa trên một đạo luật quy định về cách thức và mức độ đền bù. Việc đền bù được xác định trên cơ sở cân nhắc các lợi ích của cộng đồng và lợi ích của người liên quan.

4. 3. Vào thế kỷ 19, trưng thu là thiết chế pháp lý được thiết kết bằng các luật về trưng thu, đặc biệt là phục vụ việc xây dựng đường sắt và đường bộ, để xây dựng các kênh đào, nhà máy điện và các đường tải điện. • Các quy định chi tiết nhất về trưng thu được ghi tại các điều 84-122 Bộ luật xây dựng đối với việc trưng thu phục vụ quy hoạch đô thị. • 4. Cần phân định việc trưng thu với việc xác định nội dung về nghĩa vụ đền bù mà Tòa án Hiến pháp Liên bang do việc giới hạn lại và thể thức hóa khái niệm quốc hữu hóa đã xây dựng cho kín kẽ như là nghĩa vụ đền bù của nhà lập pháp khi có những thay đổi các quyền sở hữu hiện hành, ví dụ như việc đưa nước ngầm ra khỏi khái niệm sở hữu mà không có đền bù nhưng lại cho phép cơ quan hành pháp có những can thiệp nhằm mục đích bảo vệ di tích hay bảo vệ thiên nhiên với điều kiện có đền bù.

5. 5. Điều 15 Hiến pháp cho phép chuyển đất đai, tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất thành sở hữu chung hoặc các hình thức kinh tế chung khác vì mục đích quốc hữu hóa, nhưng phải có đền bù, việc đền bù phải theo Điều 14 Kh. 3 Câu 3,4 Hiến pháp.

6. III. 6. BộluậtXâydựngđiềuchỉnhcáctranhchấpsửdụnggiữatưnhânvớinhauthông qua quyhoạchchỉđạoxâydựng, vídụnhưdoanhnghiệpcôngnghiệpvớidânsốngbêncạnh, giữatưnhânvànhànước, vídụnhưđườngdẫnvàođườngcaotốcvàdânsốngbêncạnh. • Cốtlõicủaquyhoạchchỉđạoxâydựnglàquyếtđịnhquyhoạch mang tínhsángtạo. Quátrìnhthựchiệnquyềntự do bốtríquyhoạchnàyđượcdiễngiảitrongluậtvàđồngthờiđượcsắpđặtvềmặtpháplýbằngyêucầucânnhắctạiĐiều 1 Kh. 7 BộluậtXâydựng: • „Khixâydựngcácquyhoạchchỉđạoxâydựng, cầncânnhắcgiữacáclợiíchcôngcộngvàlợiíchtưnhânvàgiữacáclợiíchđóvớinhaumộtcáchcôngbằng.“

7. 7. Để thực hiện nhiệm vụ của quy hoạch chỉ đạo xây dựng, cân đối giữa các lợi ích tranh chấp với nhau, Điều 1 Kh. 5 Bộ luật Xây dựng quy định các mục tiêu quy hoạch tổng quát và tại Điều 1 Kh. 6 các hướng quy hoạch mang tính cạnh tranh như là các tiêu thức. Các mục tiêu quy hoạch chung chẳng hạn là phát triển quy hoạch đô thị bền vững, sử dụng đất công bằng về xã hội vì lợi ích cộng đồng và bảo vệ khí hậu. Các lợi ích công cộng và tư nhân cạnh tranh với nhau chẳng hạn là những đòi hỏi chung đối với điều kiện sống và làm việc khỏe mạnh, những nhu cầu ở của nhân dân, những lợi ích về văn hóa xây dựng, những lợi ích bảo vệ môi trường, những lợi ích của kinh tế, chống lũ lụt, bảo vệ dân sự và quốc phòng, các lợi ích về kinh doanh và giao thông vận tải.

8. 8. Theo Điều 29 Bộ luật Xây dựng, khả năng cho phép về mặt quy hoạch đô thị đối với mỗi dự án xây dựng được xác định hoặc là theo • Điều 30 Bộ luật Xây dựng – lĩnh vực áp dụng của một quy hoạch xây dựng chi tiết đạt tiêu chuẩn hoặc một quy hoạch xây dựng chi tiết gắn liền với dự án, hoặc • Điều 34 Bộ luật Xây dựng – phần địa điểm được xây cất có liên quan = khu vực nội thất được thiết kế đạt hay không đạt tiêu chuẩn, hoặc • Điều 35 Bộ luật Xây dựng – dự án ở khu vực bên ngoài. • Mỗi diện tích đất ở Đức đều rơi vào một trong ba loại trên .

9. 9. Trong quy định luật chuyên ngành về quy hoạch đô thị có ghi cần phòng chống tình trạng xấu bằng các biện pháp khôi phục và phát triển có sử dụng các công cụ quản lý nhà nước được tăng cường và các khoản trợ cấp của nhà nước cũng như lấy bớt những chênh lệch giá trị đất của tư nhân. Các công cụ quản lý nhà nước như các quy định yêu cầu trong xây dựng, các quy định yêu cầu dỡ bỏ ngày càng được bổ sung bởi các quy trình hợp tác như Thành phố mang tính xã hội, Quận huyện cải thiện điều kiện kinh doanh.

10. IV. 10. Cần phân biệt quy định quy hoạch đô thị cấp địa phương với các quy định quy hoạch chuyên ngành của nhà nước, cái sau điều chỉnh việc cho phép thực hiện các dự án quy mô lớn như đường cao tốc, các tuyến đường sắt , sân bay theo thủ tục phê duyệt quy hoạch. Quyết định phê duyệt quy hoạch là bước kết sau cùng của thủ tục phê duyệt quy hoạch tạo thành cơ sở cho một thủ tục trưng thu.

11. 11. Các dự án quy mô lớn ngày càng gặp phải những vấn đề về sự chấp nhận của người dân (Stuttgart 21). Việc công chúng tham gia vào các quyết định quy hoạch được thể hiện trong các quy định quy hoạch chuyên ngành yếu hơn rõ rệt so với   trong các quy định quy hoạch đô thị (các điều 3, 4a Bộ luật xây dựng) – việc tham gia của công chúng từ sớm. Việc tham gia của công chúng và các cơ quan nhà nước vào quy trình lập kế hoạch cả trong quy định quy hoạch đô thị lẫn trong quy định quy hoạch chuyên ngành được mở rộng dưới tác động của công pháp quốc tế và pháp luật Liên minh châu Âu (Công ước Aarhus).

12. V. 12. Bao trùm lên các quy định quy hoạch đô thị và các quy định quy hoạch chuyên ngành là pháp luật quy hoạch không gian, đó là các quy định mang tính chất điều phối và tổng thể ở cấp Liên bang, bang và cấp vùng đối với các quy hoạch địa phương với việc áp dụng nguyên tắc chạy ngược dòng.

13. Ulrich Battis • Ulrich Battis là chuyên gia về quy hoạch không gian châu Âu và pháp luật xây dựng, quy hoạch và môi trường. Ngoài ra, những trọng tâm nghiên cứu của ông còn bao gồm pháp luật về nghiên cứu khoa học, pháp luật công vụ và các vấn đề về cải cách hành chính (đặc biệt là về tổ chức và nhân sự). Ulrich Battis học đại học ở Münster, Berlin, Tübingen và Speyer. Trong tổ chức Gleiss Lutz, ông làm việc với tư cách là chuyên gia luật từ năm 2009. Ulrich Battis lấy bằng tiến sĩ habil năm 1974 và là giáo sư giảng dạy năm1976 tại Đại học Tổng hợp Hamburg và năm1979 tại Đại học từ xa Hagen, nơi ông làm hiệu trưởng từ năm 1984 đến1993. Từ năm 1993, ông dạy tại Đại học Tổng hợp Humboldt Berlin. Ulrich Battis đã được các giải thưởng sau: Giải thưởng pháp luật xây dựng 1986, Danh hiệu Chevalier de l’Ordre Nationale du Merite do Tổng thống Cộng hòa Pháp phong năm 1993, Bằng tiến sĩ danh dự do Khoa Luật Đại học Tổng hợp Panteion Athen trao tặng năm 2001. Ông nói được tiếng Đức và tiếng Anh. Prof. (em.) Dr. Dr. Urlich Battis Friedrichstr. 71 10117 Berlin T +49 30 800979-121 ulrich.battis@gleisslutz.com www.gleisslutz.com

14. Berlin Gleiss Lutz Friedrichstraße 71 10117 Berlin Deutschland T +49 30 800979-0 F +49 30 800979-979 Düsseldorf Gleiss Lutz Bleichstraße 8-10 40211 Düsseldorf Deutschland T +49 211 54061-0 F +49 211 54061-111 Frankfurt Gleiss Lutz Mendelssohnstraße 87 60325 Frankfurt am Main Deutschland T +49 69 95514-0 F +49 69 95514-198 Hamburg Gleiss Lutz Hohe Bleichen 19 20354 Hamburg Deutschland T +49 40 460017-0 F +49 40 460017-28 München Gleiss Lutz Karl-Scharnagl-Ring 6 80539 München Deutschland T +49 89 21667-0 F +49 89 21667-111 Stuttgart Gleiss Lutz Maybachstraße 6 70469 Stuttgart Deutschland T +49 711 8997-0 F +49 711 855096 Brüssel Gleiss Lutz Rue de Loxum 25 1000 Brüssel Belgien T +32 2 551-1020 F +32 2 551-1039 Budapest Kooperationspartner: Bán, S. Szabó & Partners József nádor tér 5-6 1051 Budapest Ungarn T +36 1 266-3522 F +36 1 266-3523 Prag Kooperationspartner: Kubánek & Nedelka v.o.s. nám. Republiky 1a 110 00 Prag 1 Tschechische Republik T +420 225 996-500 F +420 225 996-555 Warschau Kooperationspartner: Cvak Sp. k. ul. Złota 59 00-120 Warschau Polen T +48 22 22242-00 F +48 22 22242-99 www.gleisslutz.com