Werte von Immobilien

1. Werte von Immobilien Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner Referat in drei Teilen Alfred Baumgartner baumgartner netzwerk

2. Werte von Immobilien • im Allgemeinen • im Speziellen • an Beispielen baumgartner netzwerk

3. Werte von Immobilien im Allgemeinen Kosten (effektiv) • Bauland (absolut) • Baukosten, Gebühren und NK Preise (objektiv) • Kosten • Risiken, Provisionen und NK Wert (subjektiv) • Substanz • Lage / Nutzen / Erträge • Markt baumgartner netzwerk

4. Verkehrswert Bundesgerichtliche Umschreibung Zwischen- und Hilfswerte Landwert Realwert Mietwert Ertragswert Mischwert etc. Werte von Immobilien im Allgemeinen baumgartner netzwerk

5. BGE 103 IA 103 „Als Verkehrswert gilt der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.“ BGE 128 I 240 „[…] gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.“ Werte von Immobilien im Allgemeinen baumgartner netzwerk

6. Werte von Immobilien im Allgemeinen Keine Verkehrswerte sind: • Belehnungswerte • Bankenverkehrswerte • Versicherungswerte • Fiskalische Werte • Liquidationswerte • Fortführungswerte • Liebhaberwerte (-preise) baumgartner netzwerk

7. Werte von Immobilien im Allgemeinen Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert! Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993 Schätzungsauftrag Obergericht baumgartner netzwerk

8. Altersentwertung Wirtschaftliche(Qualität und Standard) Technische(Alterung, Abnützung und Vernachlässigung) Minderwerte(Schäden) Kapitalisierungssatz Basiszinssatz (Eigen- und Fremdkapital) Zuschläge(Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rück-stellungen und Mietzinsrisiko) Korrekturen(ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile) Werte von Immobilien im Allgemeinen baumgartner netzwerk

9. Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsobjekte • Land • Wohnbauten • Geschäfts- und Gewerbebauten • Öffentliche Bauten • Industrielle Bauten und Anlagen • Spezialobjekte baumgartner netzwerk

10. Werte von Immobilien im Allgemeinen Schätzungsmethoden • Statistische Methoden • Ertragswertmethoden • Sachwertmethoden • Mischwertmethode • Lageklassenmethode baumgartner netzwerk

11. Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

12. Landwert(absolut oder relativ) Neuwert Altersentwertung Zeitwert Abbruchreife Abbruchobjekt Ertragswert DCF-Wert Statistische Werte Versicherungswerte Versicherungsdeckungen Abgrenzungen Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

13. absoluter Landwert unüberbaut 880 m² 500.00 Fr./m² 440’000.00 Fr. überbaut abz. Abbruch- und Entsorgungskosten relativer Landwert lageabhängige Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert Lageklassenmethode: Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

14. Werte von Immobilien im Speziellen Neuwert BKP 2 Gebäude • Wohnhaus • Garage • Lagergebäude BKP 4 Umgebung BKP 5 Nebenkosten baumgartner netzwerk

15. Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung (technische Entwertung) baumgartner netzwerk

16. Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

17. Werte von Immobilien im Speziellen Altersentwertung bis 50% • Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT • Paritätische Lebensdauertabelle • aber Achtung: Abbruchreife ab ca. 50% Abbruchobjekt ab ca. 75% baumgartner netzwerk

18. Zeitwert Neuwert abzüglich Altersentwertung Zeitwert Relativer Landwert Wird mit der Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert) Realwert Zeitwert zuzüglich relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

19. Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

20. Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

21. Werte von Immobilien im Speziellen Hedonische Methode Summe aus den bewerteten Eigenschaftsmerkmalen! • Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt • objektive und subjektive Eigenschaften • bis zu 50 Variablen • statistische Datenbank • ETW und EFH, neu auch MFH baumgartner netzwerk

22. Werte von Immobilien im Speziellen Versicherungswerte AGV • Einschätzung nach SIA 116(Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung) • Neuwert / Zeitwert 35%(Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen) http://www.ag.ch/sar/output/default.htm?/sar/output/673-353.htm baumgartner netzwerk

23. Versicherungsdeckung GVB GVB Standard GVB Plus GVB Top GVB Plus Top http://www.gvb.ch/gvb/de/versichern/zusatzversicherung.html Abgrenzung GVZ AbgrenzungsrichtlinieGebäude- und Fahrhabe-Versicherung http://www.gvz.ch/versicherung/Abgrenzung/tabid/310/language/de-CH/Default.aspx Werte von Immobilien im Speziellen baumgartner netzwerk

24. Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel • Einfamilienhaus mit Garage • Baujahr 1960 • Wohnhaus mit Anbau • Baujahr 2005 baumgartner netzwerk

25. Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel baumgartner netzwerk

26. Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel baumgartner netzwerk

27. Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel baumgartner netzwerk

28. Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel baumgartner netzwerk

29. Werte von Immobilien am konkreten Beispiel • Gebäudeplatz und Umgelände • Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude • Baujahr 1994 • Verkehrswertschätzung für den Verkauf • Mischwertmethode • Nutzungsreserve baumgartner netzwerk

30. Schätzungsauftrag Auftragsanalyse Besichtigung, Beurteilung, qualitative Wertung Berechnungen Erstellung Schätzungsgutachten Abgabe und Erläuterung Die Berechnungsblätter Excel-Tabelle Die Verkehrswertschätzung Word-Dokument (PDF) Werte von Immobilien am konkreten Beispiel baumgartner netzwerk

31. Werte von Immobilien Besten Dank für Ihr Interesse baumgartner netzwerk