Immobilien-Rating

1. Immobilien-Rating Finance Day 2002 des CoFaR Center of Finance and Risk Managementder Johannes-Gutenberg-Universität Mainz 25. November 2002

2. Immobilien-Rating • 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe, Teilmodelle • Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings • Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Offene Fragen • Fazit und Ausblick

3. Rating • (Systematisches) Verfahren zur Beurteilung von Personen, Gegenständen oder Situationen mit Hilfe von Skalen (Everling/Heinke) • Beispiele: • Warentests/Gourmet- und Hotelführer • Schulnoten • Ausfallrisiken von Krediten an Unternehmen und Personen • Ökologische Qualität von Produkten oder Unternehmen • Fonds • Immobilien • Absicht: Entscheidungshilfe für Aktivitäten mit Fehlentscheidungsrisiko • Oder: Verbesserung der Informationslage über künftige Zielerreichungsgrade (nicht nur über Risiken!)

4. EK-Geber/Käufer FK-Geber Unternehmen/ Immobilie Person Fonds Markt Objekt Person Markt Objekt Person Markt Immo Bereiche des Immobilien Rating

5. Funktionen des Immobilien-Rating • Allgemein: (s.o.) Verbesserung der Informationslage über künftige Zielerreichungsgrade • Was interessiert Fremdkapitalgeber: Gefährdungspotential • Fähigkeit zur Rückzahlung von Krediten (Cash Flow-Verläufe) • Werthaltigkeit„Nachhaltige Qualität (= mittelfristige Verkäuflichkeit) zu angemessenem Preis“ (HVB) • Was interessiert Eigenkapitalgeber (zusätzlich): Erfolgspotential • Wert- und Renditeentwicklung • Anlagerisiko (Wert- und Renditeschwankung) Was interessiert Immobilienunternehmen: Kostensenkungspotential • „Faire“ Beurteilung der Objektchancen und –risiken ohne Aufschlag für Informationsrisiken • Quintessenz: Prinzipiell großer Bedarf an Immobilien-Rating wenn Ansprüche erfüllbar sind wenn Nutzen > Kosten

6. Immobilien-Rating • 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe, Teilmodelle • Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings • Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Offene Fragen • Fazit und Ausblick

7. Gestaltungselemente eines Immobilien-Rating

9. Forward Looking Approach (Torto Wheaton Research) Ansatz zur Prognose von Teilmarktentwicklungen und zur Messung von Immobilienrisiken. Er basiert auf einem ökonomischen Modell des Immobilienmarktes. Es werden gleichzeitig die Angebots- und die Nachfrageseite der Immobilienmärkte erfasst. Neben den Einflüssen der allgemeinwirtschaftlichen Faktoren werden im Modell die Zusammenhänge zwischen den Bau- und Immobilienmarktgrößen, wie beispielsweise die Bautätigkeit, die Leerstandsquote, die Mietenhöhe etc., berücksichtigt. Die Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten gilt wegen der beobachtbaren Immobilienzyklen als teilweise vorhersehbar. Das eigentliche Risiko von Immobilieninvestitionen beschränkt sich dann auf die Unsicherheit über die Prognosen. Anhand des Modells ist es möglich, die erwarteten Prognosefehler in Höhe und Wahrscheinlichkeit zu schätzen und in Form von Bandbreiten anzugeben. Je breiter diese Intervalle ausfallen, desto höher ist das Risiko.

10. Alternative Risikoverständnisse Rendite/Wert Rendite/Wert Rendite/Wert 0 0 0 0 t t t Risiko II: Unsicherheit der Inputgrößen Risiko? Risiko I:Streuungsrisiko Zusätzlich ließe sich über die Berücksichtigung des informationslogischen Risikos nachdenken: Unsicherheit über die Unsicherheit

11. Prognose der Marktentwicklung: Forward Looking Approach (Torto/Wheaton) Definition der Unsicherheit

12. Idealtypische Gestaltungselemente eines Immobilien-Rating

13. Immobilien-Rating • 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe, Teilmodelle • Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings • Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Offene Fragen • Fazit und Ausblick

14. Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Generell: Geringer Grad an wissenschaftlicher Dokumentation, daher Modelle meist nicht (exakt) beurteilbar • Züblin Immobilien Rating™ • HypoVereinsbank • FERI/TÜV Süddeutschland

15. Züblin Immobilien Rating™ 15 Kriterien Kriterium GewichtStandortqualität Lage/Verkehrsanbindung * * * Wirtschaftsregion * *Gewichtung: 1 – 3 Umgebungsqualität *GebäudeeigenschaftenNoten: 0 - 3 Nutzungsart * Konzeption * *Max. Punktzahl: 66 Nutzungsflexibilität * Renovationsbedarf *22 – 36 P A Zustand Gebäudetechnik *Vermietungssituation37 – 51 P AA Mietermix * Bonität *52 – 66 P AAA Leerstand * Mieterhöhungspotenzial * Betriebskostenüberwälzung *Ertragssituation Nettoertrag * * Eigenkapitalrendite * * *

16. Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Generell: Geringer Grad an wissenschaftlicher Dokumentation, daher Modelle meist nicht (exakt) beurteilbar • Züblin Immobilien Rating™Ziel: Unterstützung von Anlageentscheidungen Markt- und Objektrating, aber nicht getrennt (15 Kriterien) Eng gehaltene Gewichts- und Notenskalen „Expertenmodell“ Andere Gestaltungsparameter und Performance nicht beurteilbar • HypoVereinsbank • FERI/TÜV Süddeutschland

23. Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Generell: Geringer Grad an wissenschaftlicher Dokumentation, daher Modelle meist nicht (exakt) beurteilbar • Züblin Immobilien Rating™ • HypoVereinsbank Ziel: Ermittlung der nachhaltigen Qualität (= Verkäuflichkeit) damit vorrangig Unterstützung der Kreditentscheidungen Skalen an hausinterne Kreditratingskalen angelehnt (10 Stufen) Markt- und Objektrating (aber nicht getrennt) Teilkriterien nicht beschrieben „Expertenmodell“ Keine (explizite) Berücksichtigung des Risikos Andere Gestaltungsparameter und Performance nicht beurteilbar • FERI/TÜV Süddeutschland

24. FERI Immobilienmarkt Rating Das System besteht aus drei Elementen: einer umfangreichen Datenbank für jede Region, einem Prognosemodell und einem Rating-Kalkulationsmodul. Anhand der Datenbank wird mit Hilfe des Modells eine langfristige, 8-jährige Prognose für allgemein- und immobilienwirtschaftliche Größen erstellt. Abhängig von den relativen Änderungen dieser Größen in jedem der 10 betrachteten Jahre (2 historische und 8 prognostizierte Jahren) werden ihnen zwischen 0 (die schlechteste Entwicklung) und 100 (die beste Entwicklung) Punkte zugerechnet. Die Punkte für die einzelnen Jahre und die einzelnen Größen werden mit einer vorab bestimmten Gewichtung summiert. Die Zusammensetzung der Größen und deren Gewichtung hängen vom Typ der Immobilie ab – 8 Teilmärkte werden dabei unterschieden. Das Ergebnis ist eine Punktezahl zwischen 0 und 100, die in das Rating umgewandelt wird. Diese Prozedur wird für jede Region durchgeführt. Das Rating beurteilt das Potential und das Risiko des Marktes. Es ist ein relatives Maß – 50 Punkte bedeuten immer ein durchschnittliches Risiko im Vergleich zu anderen Märkten. Eine Aussage über das absolute Risiko wird nicht getroffen. [1] Vgl. Everling (1999), S. 10.

30. Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Generell: Geringer Grad an wissenschaftlicher Dokumentation, daher Modelle meist nicht (exakt) beurteilbar • Züblin Immobilien Rating™ • HypoVereinsbank • FERI/TÜV SüddeutschlandTyp I: Reines (Teil-)Marktrating, Typ II: Markt- und Objektrating (+ TÜV) Ziel: Urteil über Rendite/Wertentwicklung und Risiko von Investitionen in Teilmärkten + von EinzelinvestitionenAnalytisches Modell, das auf expliziten Marktprognosen aufbautUmfassende DatenbasisMarktmodelle ökonometrisch fundiert (?)„Expertenmodell“Risiken erfasst, Risikotyp und konkrete Erfassung aber nicht nachvollziehbarInsgesamt sicher bestes derzeit in Deutschland verfügbares Modell

31. Immobilien-Rating • 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe, Teilmodelle • Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings • Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Offene Fragen4.1 Folgen des Ratingurteils4.2 Empirisch-statistische Basierung/Backtesting4.3 Basel II 4.4 Rating und Portfoliosteuerung • Fazit und Ausblick

32. Offene Fragen Folgen des Ratingurteils • Ist Rating absolutes oder relatives Urteil? Relativ zu was? • Wie lässt sich Ratingeinstufung in Entscheidungen übersetzen zu • Kauf/Verkauf • Renditeforderung/Performancemessung • Kreditvergabe und Konditionen?

33. Offene Fragen Empirisch-statistische Basierung/Backtesting • Ist das Ratingmodell auf empirisch-statistische Weise fundiert? Wie gut war dabei das empirische Material? • Ist die Auswahl der Kriterien empirisch validiert? • Ist das Gewicht der Kriterien empirisch validiert? • Findet ein laufendes Backtesting der Ergebnisse statt? • Mit welchen Ergebnissen bezüglich der Treffergüte und der Stabilität? (auf welche Zeithorizonte?) • Wie könnte überhaupt ein Backtest auf Treffergüte konstruiert sein? • Trennung in Modellfehler und Anwendungsfehler?

34. Offene Fragen Basel II • Vergleichbarer Status zu Kreditrisikomodellen? • Nutzung zur Berechnung der PD (Ausfallwahrscheinlichkeit) und des LGD (Verlust bei Ausfall) im fortgeschrittenen internen Ansatz? (um die unvorteilhaft angesetzten Anrechnungen von Sicherheiten und von Standard-LGDs zu umgehen).

36. Offene Fragen Rating und Portfoliosteuerung Wie lässt sich Rating-Urteil zu Märkten und Einzelobjekten zur Steuerung von Immobilienportfolios verwenden? Rating vs. Rendite/Risiko Rating und Korrelationen

37. Immobilien-Rating • 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe, Teilmodelle • Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings • Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung • Offene Fragen • Fazit und Ausblick

38. Fazit und Ausblick • Immobilien-Rating wird angesichts der großen Investments in Immobilien, der Zunahme der Risiken und des Risikobewusstseins stark an Bedeutung gewinnen. • Dazu bedarf es aber großer Anstrengungen der Entwicklung von Ratingverfahren, die den an sie gestellten, den Kreditrisikomodellen vergleichbaren Ansprüchen entsprechen. • Die derzeitigen Modelle können alles in allem diesen Ansprüchen noch nicht (voll) gerecht werden. • Dies ist vorrangig auf die schlechte Datenbasis und die bisher kaum geleistete wissenschaftliche Aufarbeitung des Immobilien-Rating zurückzuführen.

39. Danke schön! Was sind Ihre Fragen und Kommentare?