2010 年检估价报告存在的问题

1. 2010年检估价报告存在的问题 唐晓莲 教授

2. 主要内容 • 一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件存在问题（15） • 二、估价结果报告存在问题（25）； • 三、估价技术报告存在问题（50）； • 四、不合格报告的定性界定

3. 一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件存在问题一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件存在问题 • 1、目录中结果报告缺二级标题、技术报告缺二级标题、附件具体内容未列示；目录中未标注页码； • 2、致函中基本内容表达不全，分公司评估章作为总公司公章使用。

4. 4、声明中未列明现场查看日期，未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或不一致，未注明注册房地产估价师姓名、注册号4、声明中未列明现场查看日期，未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或不一致，未注明注册房地产估价师姓名、注册号 • 注：无两名以上注册房地产估价师亲笔签名的，属于不合格内容。

5. 5、假设和限制条件中未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明。5、假设和限制条件中未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明。

6. 估价结果报告存在问题 • 1、估价机构中缺少法定代表人、资质等级、资质证书编号； • 2、估价目的表述不明确、不具体的，估价目的表述不规范的。 • 注：估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合格内容。

7. 3、估价对象基本状况描述不全面、准确。 • 4、价值内涵、价值类型表述不准确。如估价对象为划拨地，其价值是否含土地出让金未作说明；未按拆迁估价规范确定价值内涵 ； • 注：价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误，属于不合格内容。

8. 5、估价依据不完整； • 6、原则不完整、不准确，缺乏针对性。 • 7、估价方法选择有误，理由不充分。如在建工程采用市场比较法； • 8、估价结果内涵 不清晰； • 9、未写明执行估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，无亲笔签名

9. 三、估价技术报告存在问题 • 1、实物状况描述与分析内容不完整，针对性不够。 • 2、权益状况描述与分析内容不完整，针对性不够。 • 3、权益状况描述与分析内容不完整，针对性不够。 • 4、市场背景描述与分析描述内容不完整，定量分析不够，针对性不强。 • 5、最高最佳利用分析内容不完整。 • 6、估价方法适用性分析不完整、估价技术路线不清晰或错误。 • 7、估价结果确定方式不恰当、理由不充分。 • 8、附件资料不齐全、不完整。 • 9、用语用词不规范，文字不通顺、逻辑性混乱等。

10. 市场法存在问题（30） • 1、可比实例选取（8）。可比实例未说明案例来源、内涵说明不清；可比实例状况描述不完整，可比性不强 。 • 注:虚构、编造可比实例的，属于不合格内容 。 • 2、交易情况修正（2） ； • 3、市场状况调整（3） ：成交日期表述模糊或者未说明 ；调整方法不明确 、调整的方向、幅度与市场背景分析不一致、修正的方向不正确或者幅度不合理

11. 4、区位状况调整（5） ：比较因素选择不够全面和恰当，因素说明过于简单，因素权重确定不合理，调整的方法、幅度依据不充分和不合理。 • 5、实物状况调整（5） ：比较因素选择不够全面和恰当（楼龄、土地使用年限），因素说明过于简单，因素权重确定不合理，调整的方法、幅度依据不充分和不合理。 • 6、权益状况调整（3） ：缺少这部分内容。 • 7、公式选用和计算过程（4） ：公式选用错误 、权重确定无依据、不合理。

12. 收益法存在问题（30） • 一、有效毛收入（10分） • 1、出租型 • 1）租金水平（4） ：租金水平内涵不一致或者不清晰；租金水平确定无依据、缺少必要的过程；租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的基础上合理预测。 • 2）租约限制（2） ：未说明有无租约限制 ；有租约限制，但未考虑 ； • 3）租赁面积确定（2）：可出租面积比率确定依据不充分 ，租赁面积与租金内涵中的面积不一致； • 4）空置和租金损失（2） ：空置率（出租率）或者租金损失依据不充分

13. 2、自营型 • 经营收入（10分） ： • 1）经营收入确定缺数据来源、直接使用委托方实际发生的数据资料 ； • 2）经营业态或者生产性质未说明或者不明确； • 3 ）未说明近年经营收入。 • 4 ）经营收入测算无过程或者过程不完整 。 • 5 ）经营收入计算错误。

14. 二、运营费用（5分） • 1）运营费用构成不正确、不完整。 • 2)运营费用取值有错误。 • 3)运营费用（运营费用率）确定无依据，或者依据不充分。 • 4)运营费用（运营费用率）确定缺少必要的过程。 • 5)按照自营型模式测算，经营利润未扣除。 • 6)经营利润取值无依据，或者依据不充分。

15. 三、变化趋势分析（2分） • 1、未进行净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析。 • 2、净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析无依据，或者依据不充分。 • 3、净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致。

16. 四、报酬率（4分） • 1、报酬率（或者资本化率）确定无过程，或者无依据。 • 2、报酬率（或者资本化率）确定方法不正确。 • 3、报酬率（或者资本化率）确定过程有错误。 • 4、报酬率（或者资本化率）取值不合理。

17. 五、收益期限（2分） • 1、收益期限确定错误。 • 2、收益期限确定未说明依据，或者依据不充分。 • 六、公式选用和计算过程（4分） • 1、公式选用错误。 • 2、公式中字母的含义未说明或者说明不准确。 • 3、无计算过程或者计算过程不清晰、不完整。

18. 成本法（房地）存在问题（30） • 一、土地取得成本（4分） • 1、未说明土地取得途径。 • 2、土地取得成本构成不完整或者不合理。 • 3、土地取得成本取值依据不充分。 • 4、土地取得成本市场状况调整理由不充分。 • 5、土地取得税费确定不正确。

19. 2、开发成本（10分） • 1）勘察设计和前期工程费（2分） ：费率确定不合理；费率确定依据不充分的。 • 2）建筑安装工程费（3分） ：建安工程费（单方造价）取值无依据或不充分（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等。 • 3）基础设施建设费（2分） ：费用构成内容不完整或者不合理，费率确定依据不充分。

20. 4）公共配套设施建设费（2分） ：费用构成内容不完整或者不合理，费率确定依据不充分。 • 5）开发期间税费（1分） ：税费构成内容不完整或者不合理，税费率确定依据不充分 。 • 3、管理费用（2分） ： • 4、销售费用（2分） ：未考虑。 • 5、投资利息（2分） ：利率选择不正确，开发周期、计息期限确定不合理，计算基数不正确。 • 6、销售税费（2分） ：税金构成内容不完整或者不正确，税率不符合规定，计算基数不正确。 • 7、开发利润（2分） ：利润率内涵不清楚，利润率取值理由不充分，利润率取值不合理的，计算基数不正确。

21. 8、折 旧 ： （3分） • 1）维护使用状况没描述，直接给出成新率 • 2）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分。 • 3）物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理 。 • 9、公式选用和计算过程（3分） • 1）计算公式选用正确，但无计算过程。 • 2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明

22. 房地产抵押估价问题（20分） • 一、估价假设和限制条件（1分） ：估价时点与实地查勘日期不一致时，未在假设限制条件中进行假设说明。 • 二、估价原则（1分） ：未表述谨慎原则及其简要定义 。 • 三、估价结果（2分） ：披露内容不完整。 • 1、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 • 2、注册房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款 • 3、抵押价值。

23. 四、估价对象变现能力分析（8分） ：缺少或不完整。 • 1、未进行通用性、独立使用性或者可分割转让性分析。 • 2、未分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价结果的差异程度。 • 3、未分析变现时间长短。 • 4、未说明变现费用、税金的种类和清偿顺序。 • 5、变现能力分析缺乏针对性

24. 五、相关风险提示（6分）：缺少或不完整 • ①关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明； • ②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明； • ③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； • ④抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；⑤合理使用评估价值； • ⑥定期或者在房地产市场价格变化较：快时对房地产抵押价值进行再评估等。

25. 六、附 件（2分） ：缺法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或者调查记录

26. 致估价委托人函内容要求 • 1、基本内容包括： • 1）标题（致估价委托人函）； • 2）估价委托人（名称或者姓名）； • 3）估价目的； • 4）估价对象：名称、坐落、范围、规模、用途、权属； • 5）估价时点； • 6）价值类型； • 7）估价结果； • 8）估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。 • 其中，无房地产估价机构盖章的，属于不合格内容；

27. 2、估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。2、估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。 • 3、落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。

28. 估价假设和限制条件要求（5分） • 1、基本内容包括：本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。2分。 • 2、未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或者虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，4分。 • 3、估价假设针对性不强的，扣1～2分。 • 4、估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。

29. 估价对象要求 • 1、估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的； • 2、估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等。 • 3、土地基本状况：四至、土地使用期限、开发程度。

30. 4、建筑物基本状况包括：建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。1分4、建筑物基本状况包括：建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。1分

31. 估价依据要求 • 1、必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明。 • 2、法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确。 • 3、所列的估价依据已过时或者失效。 • 4、滥列估价依据。 • 5、估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的，估价依据运用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属于不合格内容。

32. 估价原则要求 • 1、列明本次估价应当遵循的估价原则。 • 2、所列估价原则无简要定义。 • 3、所列估价原则缺乏针对性。

33. 估价方法要求 • 1、理论上适用的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不够充分的，扣1～2分。 • 2、估价方法定义不准确的，扣0.5～1分。 • 3、估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，属于不合格内容。 • 4、与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。

34. 估价结果要求 • 1、估价结果包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或者单价的，应说明理由，表述不完整的，扣0.5～1分。 • 2、估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。 • 3、估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。

35. 实物状况描述与分析要求 • 一、土地实物状况描述与分析 • 1、描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。 每缺少一项，扣0.5分。 • 2、缺少分析的，扣2分。 • 3、分析针对性不强的，扣0.5～1分。

36. 二、建筑物实物状况描述与分析 • 1、描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。 • 2、缺少分析的，扣2分。 • 3、分析针对性不强的，扣0.5～1分。

37. 权益状况描述与分析 要求 • 1、土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 • 2、建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 • 3、在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。 • 4、缺少分析的，扣2分。 • 5、分析针对性不强的，扣0.5～1分。

38. 区位状况描述与分析 要求 • 1、位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。 • 2、交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。 • 3、环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣0.5分。 • 4、外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。 • 5、未分析区位状况优劣的，扣1分。 • 6、分析针对性不强的，扣1分。

39. 市场背景描述与分析要求 • 1、描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。 • 2、缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。 • 3、分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。

40. 估价方法适用性分析要求 • 1、分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项，扣2分。 • 2、估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。 • 3、应选用的估价方法未选用的，扣2分。 • 4、已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。

41. 5、理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。5、理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。 • 6、理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。 • 7、技术路线表述不清晰的，扣0.5～1分。 • 8、与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。

42. 估价结果确定要求 • 1、各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。 • 2、未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。 • 3、估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。

43. 附 件 要求 • 1、基本资料包括： • 1）估价委托书复印件 • 2）估价对象位置图 • 3）内部状况照片、外部状况照片 • 4）周围环境和景观照片 • 5）权属证明复印件 • 6）房地产估价机构营业执照复印件 • 7）房地产估价机构资质证书复印件 • 8）注册房地产估价师注册证书复印件。 • 每缺少一项且未充分说明客观原因，或者每有一项出差错的，扣1分。

44. 2、估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难以反映估价对象状况的，扣1～3分。2、估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难以反映估价对象状况的，扣1～3分。 • 3、有重要专业帮助未附重要专业帮助者亲笔签名的书面专业意见复印件的，扣1分。

45. 四、不合格报告的定性界定 • （一） 估价报告重要内容缺失 • 估价报告中缺少下列必要组成部分之一的，为重要内容缺失： • 1、致估价委托人函； • 2、注册房地产估价师声明； • 3、估价假设和限制条件； • 4、附件。

46. （1）估价委托人； （2）估价机构； （3）估价目的； （4）估价对象； （5）估价时点； （6）价值类型； （7）估价依据； （8）估价原则； （9）估价方法； （10）估价结果； （11）估价人员； （12）估价作业日期。 （二）估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：

47. （三）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：（三）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失： • （1）估价对象实物状况描述与分析； • （2）估价对象权益状况描述与分析； • （3）估价对象区位状况描述与分析； • （4）市场背景描述与分析； • （5）估价对象最高最佳利用分析； • （6）估价方法适用性分析； • （7）估价测算过程； • （8）估价结果确定。

48. 二、有重大问题的不合格 • 估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格： • （一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章； • （二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师亲笔签名； • （三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内； • （四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设； • （五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；

49. （六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，虚构、编造估价对象状况；（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，虚构、编造估价对象状况； • （七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由； • （八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误； • （九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；

50. （十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误； • （十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误； • （十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例； • （十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。