Rogelio González Yáñez Consejero Institucional CCHC

1. SEMINARIO INTERNACIONALCámara Costarricense de la ConstrucciónCongreso Nacional de la Construcción“Modelos financieros no tradicionales”. Instrumentos de Financiamiento Rogelio González Yáñez Consejero Institucional CCHC SAN JOSÉ DE COSTA RICA, 16 Y 17 DE JUNIO DE 2011.

2. INDICADORES DE CHILE 2010

3. LA SITUACIÓN HABITACIONAL REGIONAL: SIN GRANDES CAMBIOS • Pese a los esfuerzos, persisten grandes carencias habitacionales. • Las necesidades de vivienda en la región, se estiman en aprox. 52 millones de unidades. • Un 45% de las carencias serán de tipo cuantitativo y el resto necesidades de mejoramiento.

4. Desaceleración del crecimiento demográfico y nuevas formas de asociación residencial han diversificado la demanda. • También surgen demandas asociadas a las necesidades de reposición, debido a la carencia histórica de medidas y programas de mantenimiento.

5. La oferta pública y privada no ha podido ampliarse sustancialmente debido a la baja en el gasto en vivienda a partir de los ochenta. • Diversos países aún mantienen esquemas de política sobre la base de fondos provenientes de aporte salariales o previsionales.

6. En síntesis: las necesidades de vivienda han aumentado, se ha diversificado la demanda y las políticas enfrentan la necesidad de un reexamen conceptual y el hallazgo de formas complementarias de financiamiento.

7. Directrices Segunda Mitad Siglo XIX 1ª Normativa sobre Viviendas de Barrios Pobres 1883 Proyecto de Ley para reglamentar barrios pobres. (No fue aprobada) 1906 Promulgación Ley de Habitaciones Pobres. 1925 Ley de Habitaciones Baratas y de Arrendamiento. 1965 Creación MINVU 1978 SUBSIDIO a la Demanda 1997 Crisis de Estándar 2001 Se crea Fondo Solidario de Vivienda. (FSV) 2005 FSV II SUB Localización Patrimonio Familiar Conferencia UNIAPRAVI 1995 CHILE Estado reconoce moratoria del 70% en cartera SERVIU. Una línea de tiempo Fuente: La Vivienda Social en Chile y la construcción del espacio urbano en el Santiago del Siglo XX, R.Hidalgo D.

8. Breve Historia

9. SUBSIDIOS HABITACIONALES A LA DEMANDA El Rol del Estado se enmarca en informar a la población objetivo; fomentar la acción del sector privado, por el lado de la construcción y financiero; normar tanto a las ciudades como las condiciones de las viviendas; entregar los subsidios a través de postulaciones periódicas (demanda). Selección: • criterios sociales y económicos objetivos, como por ejemplo • Nº cargas familiares • Ahorro acreditado • Antigüedad del ahorro • Otros Las familias tienen responsabilidad de buscar y adquirir sus viviendas entre las ofertas del mercado.

10. Financiamiento Hipotecario • Consecuencia de múltiples reformas estructurales, tendientes a modernizar la economía, orientándola a un esquema de mercado caracterizado por: • Respeto irrestricto de los derechos de propiedad. • Libertad de precios y de comercio. • Control de crecimiento burocrático y productivo del Estado. • Estado asume rol subsidiario frente al sector privado. • Políticas de apertura hacia el exterior. • Liberalización de tasas de interés. • El sistema bancario se transformó en un sistema multibanca.

11. PARTICIPANTES EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA INSTITUCIONES FINANCIERAS BANCOS AFV PROVEEDOR DE VIVIENDAS CREDITO AHORRO BANCOS SOC. ADMINISTRADORAS DE MUTUOS SOC. INMOBILIARIA LEASING HABITACIONAL SUBSIDIO BONO COMPRADOR ESTADO MERCADO FINANCIERO INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES

12. Mercado de créditos hipotecarios en Chile • Concepto de mercado primario y secundario Por mercado primario hipotecario se entiende aquel en el cual se otorgan los créditos hipotecarios a los compradores o usuarios de las viviendas El mercado secundario es aquel en el cual los emisores de hipotecas venden los créditos, a inversores institucionales que cuentan con fondeo a largo plazo como las AFP o las compañías de seguros.

13. El grado de desarrollo sector financiero depende de: • Estabilidad macroeconómica • Regulación bancaria • Instituciones financieras • Mercado de capitales • Competitividad

15. Evolución de los Fondos de Pensiones (en millones de UF a Diciembre de cada Año (Mercado secundario) Millones U.F.

16. SEGUROS ESTATALES ASOCIADOS A CRÉDITOS DE BAJO MONTO

17. INCENTIVOS A CREDITO BANCARIO Para sectores pobres y medios con acceso a crédito • Subsidio a la Originación: • Se paga a la institución financiera, para paliar costos fijos • En mutuos hipotecarios: 15 UF a 6 UF • En letras hipotecarias: entre 10 UF a 4 UF. • Subsidio Implícito: • Se paga al vendedor de la vivienda, cuando hay diferencia entre el valor par de las letras y su valor de venta en la Bolsa. (Max. 80 UF) • Seguro de Remate: • El Estado asegura el 100% de la deuda impaga • menos el valor del remate. 1UF= US $ 40

18. Seguros obligatorios a las personas para el otorgamiento de créditos hipotecarios para disminución del riesgo Riesgo de incendio con adicional de sismo. Seguro de desgravamen hipotecario con cobertura de invalidez total y permanente. Seguro de desempleo o incapacidad temporal (que cubra 12 dividendos por los primeros 36 meses), y un mínimo de 6 dividendos por el resto del plazo del crédito (Póliza S.V.S. POL 1 90 0 31, POL 3 07 021 letra b).

19. INCENTIVOS TRIBUTARIOS EN EL FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA

20. Incentivos • DFL2 del año 1959: • Concepto de “Vivienda Económica”, como aquella que tiene una superficie máxima de 140 m2 y que simultáneamente no excede de 17,5 m2 edificado por cama.

21. DFL2 • Exenciones con el proceso de transferencia, transmisión de las viviendas económicas. • Exención relacionadas con el pago de contribuciones de bienes raíces. • Exención de la renta de arrendamiento , control de organismos pertinentes. • Exenciones tributarias a rentas de: Sociedades constructoras, socios o accionistas de viviendas económicas. • Exenciones tributarias a Impuesto de Herencia.

22. Para evitar que los beneficios, franquicias, exenciones otorgadas pudiesen ser suspendidas o anuladas por leyes posteriores al D.F.L. Nº2, se dispuso como resguardo que los permisos de construcción se redujeran a escritura pública, suscrita por el Tesorero Municipal respectivo, en representación del Estado. • Se conforma así un “contrato – ley”, entre el particular y el Estado • Se crea el sistema de “cuota de ahorro para la vivienda” • Se crea la “Unidad reajustable ” DS 63 MOP, publicado D.O. de Enero 1960. • Se crea sistema de puntaje para postular a la solución de Vivienda.

23. Incentivos • Exención del IVA a la construcción de viviendas económicas: • Se descuenta el 65% del IVA del contrato de construcción como crédito fiscal a favor del constructor.

24. Incentivos • Ley de timbres y estampillas: • - Exención total de este impuesto (1,2% del valor del mutuo en las viviendas sociales). • - Exención del 50%del impuesto al mutuo en las viviendas económicas.

25. OTRAS VENTAJAS Se privatiza la gestión de otorgamiento de créditos hipotecarios en empresas privadas especializadas (año 1986). Los bancos comerciales tercerizan la gestión crediticia en empresas especializadas que actúan como “fábrica” de créditos hipotecarios. Posibles actividades que pueden emprender, entre otros, la Cámara de la Construcción aquí en Costa Rica.

26. Una reflexión • “Sin un mercado de capitales eficientes, competitivo, transparente y bien regulado seráimposible que el capital fluya hacia proyectos de inversión más eficientes, contribuyendo al desarrollo de más industrias, de más empleo y mejores condiciones para todos los costarricenses” Sr. Pablo Correa.

27. Actores relevantes del mercado • Bancos comerciales. (incluye Banco Estado). • Administradores de mutuos hipotecarios. • Sociedades de leasing habitacional. • Cooperativas. • Cajas de compensación. • Inversionistas Mercado Secundario. • Pese a crecer en términos absolutos, continúa siendo marginal en relación a los créditos hipotecarios bancarios para la vivienda. • En el caso de las Cajas de compensación empezaron a operar desde principios del año 2009.-

28. Impacto de las variables macroeconómicas en el desarrollo del mercado hipotecario • La estabilidad macroeconómica es uno de los factores más importantes para asegurar el desarrollo de un mercado de crédito de largo plazo. Ningún sistema que se base en el uso de cuasi-monedas (como la UF en Chile), o en préstamos en dólares pueden funcionar exitosamente si hay fuertes fluctuaciones en precios relativos claves como el tipo de cambio real o el salario real. • La inestabilidad macroeconómica y de precios afecta el mercado de crédito, ya que, aumentan significativamente los riegos de los inversores que proveen el fondeo de los créditos hipotecarios.

29. Impacto de las variables macroeconómicas en el desarrollo del mercado hipotecario • Podemos distinguir diferentes tipos de riesgos, el crediticio, del deudor, el legal, asociado con la capacidad de ejecutar la garantía, y el financiero, el que está relacionado con una caída en el valor de mercado del préstamo. • Pero la clave del éxito no fue sólo el uso de la UF, sino que se consolidó porque en los últimos 20 años el salario real creció en forma sostenida, y acumuló un aumento del 64.4% entre 1980 y el 2005.

30. Cambios en los tipos de financiamientoLos modelos tradicionales de financiamiento habitacional basados en tasas de interés nominal, cuotas y plazos fijos en contextos de inflación no acogen a los estratos más pobres.

31. Los diferentes Instrumentos • Letras hipotecarias • Mutuos hipotecarios endosables • Mutuos hipotecarios NO endosables • Leasing habitacional

32. LETRAS HIPOTECARIAS

33. Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile • Crédito Hipotecario con Letras de Crédito - Son instrumentos de crédito de largo plazo emitidos al portador, por idéntico monto y plazo que el préstamo, y denominados en una moneda de valor constante, la U.F. que se indexa por inflación, tienen un tope de 75% de financiamiento. • Éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. • El precio que se obtiene por la venta de las letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra ("valor nominal") y el precio al que ésta se transa.( valor par ).

34. Letras Hipotecarias • El actual sistema de financiamiento hipotecario se estableció en 1977. • Se basa en préstamos bancarios a largo plazo (12 a 20 años). • Los préstamos se conceden en Letras de Crédito emitida al portador, por idéntico monto y plazo. • La tasa de interés es igual a la tasa del Mutuo Hipotecario a que da origen la operación. • Letras de Crédito y Mutuos están expresadas en una unidad de cuenta reajustable (Unidad de Fomento-U.F.), cuyo objetivo es mantener en el tiempo el valor real de los recursos prestados.

35. Letras Hipotecarias • U.F. es moneda teórica que varía diariamente de acuerdo a fluctuaciones del Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) del mes anterior • Préstamos no pueden exceder el 75% del valor de la vivienda. • La capacidad de pago de potenciales deudores debe ser una fracción inferior al 25% de los ingresos mensuales familiares. • La emisión de Letras de Crédito se produce una vez que la vivienda objeto del mutuo ha sido inscrita en favor del comprador y se ha constituido la Garantía Hipotecaria en favor del Banco. • Deudor hipotecario recibe del Banco estos Títulos Financieros, los cuales son ofrecidos en el Mercado de Capitales a través de la Bolsa de Comercio.

36. Letras Hipotecarias • De este modo, se incorpora un mercado secundario automático para tales instrumentos, ya que los Bancos no prestan el dinero directamente. • Bancos cobran comisión por intermediación. • Comisión cubre: • costo de administración. • utilidad propia • riesgo de la operación • Comisión se calcula sobre saldo insoluto de la deuda. • Comisión es fijada libremente por cada Banco, la cual ha descendido desde 4% a menos de 2% como promedio en la actualidad.

37. Letras Hipotecarias • Bancos recaudan dividendos mensuales y pagan a tenedores de Letras los Cupones que devengan trimestralmente, y que incluyen intereses y amortizaciones. • Principales tomadores de Letras son inversionistas institucionales como: • Administradores de Fondos de Pensiones sistema previsional privado, de capitalización individual de cotizaciones obligatorias de los trabajadores. • Compañías de Seguros. • A.F.P. mantienen invertido en Letras Hipotecarias alrededor de un 8,5% de los 103.000 millones de dólares que actualmente acumulan los fondos previsionales

38. Letras Hipotecarias préstamo letra inversionista Banco deudor

39. Letras Hipotecarias • Desde el punto de vista del deudor: • Emitidas solamente por Bancos y Sociedades Financieras. • La cuota o dividendo que paga mensualmente el deudor es reajustado en UF, más los intereses de las letras y la comisión del Banco. • Necesita vender las letras para obtener el dinero. • Existe el riesgo de pérdida de valor por venta bajo la par, lo que se traduce en un pago anticipado de intereses.

40. Letras Hipotecarias • Desde el punto de vista del Inversionista: • Se transan diariamente en el mercado secundario. • Tenedor recibe trimestralmente Intereses y Amortizaciones. • Para el inversionista el riesgo es el riesgo del emisor (los Bancos no han quebrado en la Historia reciente). • El no pago de las letras es riesgo del emisor. El tenedor de las Letras siempre obtiene los pagos prometidos. • La comisión del Banco, cubre la administración y venta de Letras.

41. Crédito Hipotecario

42. Desarrollo de un Crédito Hipotecario

43. MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES y NO ENDOSABLES

44. Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile • Mutuo Hipotecario Endosable. • El Mutuo Endosable es un préstamo en pesos o unidades de fomento y está sustentado en la escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a través de un endoso. • El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. • Son emitidos por entidades especializadas — llamadas administradoras de mutuos hipotecarios o sociedades mutuarias— y también por los bancos del sistema financiero. • El monto del préstamo puede alcanzar hasta el 80% del valor de la propiedad.

45. Tipos de Crédito Hipotecario existen en Chile • Mutuo Hipotecario No Endosable. En este caso el Banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. La característica particular y que resulta atractiva para los potenciales tomadores es la posibilidad de financiar hasta el 100% del monto solicitado, no teniendo el límite del 75% o el 80% sobre el valor de la vivienda como en los instrumentos anteriormente descritos.

46. Mutuos Hipotecarios Endosables Mutuo Hipotecario Endosable = préstamo Inversionista Deudor

47. MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES • El sistema de Mutuos Hipotecarios Endosables se reguló a partir de 1988. • Aparición de Entidades llamadas Administradoras de Mutuos Hipotecarios o Sociedades Mutuarias. • Función de Entidades: • evaluar solicitudes de crédito • estudio de títulos de propiedad • tasación garantías • Otorgamiento de Mutuos se realiza con fondos propios de estos Agentes, que se vinculan a los propietarios de Cías. de Seguros de Vida.

48. MUTUOS HIPOTECARIOS ENDOSABLES • Se diferencia del sistema bancario debido a que: • opera sin Letras Hipotecarias. • se otorga un crédito directo por el 100% de lo solicitado. • se prestan montos de hasta 80% del valor de la propiedad. • plazos y tasas de colocación similares a las bancarias. • préstamos mínimos son mayores (US$6.000). • estos agentes representan un 72% del monto total de los préstamos hipotecarios habitacionales.

49. Mutuos Hipotecarios Endosables Desde el punto de vista del Deudor: Son emitidos por Bancos, Sociedades Financieras y Administradoras de Mutuos Hipotecarios. Es un crédito expresado en dinero ( no hay letras u otros instrumentos que vender). No existe comisión de otorgamiento. La tasa del mutuo es el interés real anual a pagar.

50. MutuosHipotecarios Endosables Desde el punto de vista del inversionista El mutuo se vende a Compañías de Seguros de Vida. Es una excelente alternativa de calce de obligaciones en moneda y plazos. Constituye una excelente alternativa de largo plazo por su rentabilidad. Riesgo del inversionista es el riesgo del deudor y riesgo de la garantía (relación dividendo/renta).