JOŽE NOVAK – predsednik uprave Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada Portorož, november 2004

1. VLOGA IN AKTIVNOSTI STANOVANJSKEGA SKLADA RS, JAVNEGA SKLADA ZA RAZVOJ STANOVANJSKEGA IN ZEMLJIŠKEGA PODROČJA JOŽE NOVAK – predsednik uprave Stanovanjskega sklada RS, javnega sklada Portorož, november 2004

2. 1. IZHODIŠČA IN OKVIRI DELOVANJA STANOVANJSKEGA SKLADA RS • Ustava: 78. člen – »Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje« (pristop omogočanja in ne zagotavljanja) • Carigrajska deklaracija: 1996 ; • zagotavljanje primernega bivališča za vse, kot ene od človekovih pravic in temeljnih svoboščin; • razširitev ponudbe cenovno dostopnih stanovanj z učinkovitim,socialnim in do okolja odgovornim omogočanjem tržno lažjega dostopa do zemlje in posojil ter pomoči tistim, ki na trgu niso sposobni sodelovati.

3. Agenda Habitat: • pravica do primernega stanovanja, • ljudem predvsem omogočiti ( in praviloma ne zagotavljati) pridobitev bivališča in izboljšanje stanovanj in sosesk, • nabor ukrepov za dosego tega cilja: • zagotavljanje bivališč, ki so bivalno ustrezna, cenovno dosegljiva in dostopna tudi za tiste osebe, ki si z lastnimi sredstvi ne morejo zagotoviti ustreznega stanovanja. • uporaba ustreznih fiskalnih ukrepov: • spodbujanje lastne gradnje; • sprejemanje ukrepov za zagotavljanje zemljišč; • sproščanje čim več domačih in mednarodnih sredstev za stanovanjsko financiranje; • ukrepi za izboljšanje načrtovanja, oblikovanja, gradnje in prenove stanovanj;

4. Stanovanjski zakon (146. – 150. člen): • Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad je javni finančni in nepremičninski sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb. • Sklad iz zbranih sredstev: • daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim in pravnim osebam za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj; • daje dolgoročna posojila z ugodno obrestno mero fizičnim osebam za pridobivanje lastnih stanovanj in stanovanjskih stavb z nakupom, gradnjo ali za vzdrževanje in rekonstrukcijo stanovanj in stanovanjskih stavb; • investira v gradnjo stanovanj in stavbna zemljišča; • daje pomoč pri odplačevanju posojil; • posluje z nepremičninami z namenom zagotavljanja javnega interesa; • zagotavlja finančne spodbude z a dolgoročno stanovanjsko varčevanje, zlasti v obliki premij za hranilne vloge fizičnih oseb; • spodbuja različne oblike zagotavljanja lastnih in najemnih stanovanj: z rentnim odkupom stanovanj in njihovim oddajanjem v najem, s prodajo stanovanj na časovni zakup (lizing), s sovlaganjem z javnimi ali zasebnimi investitorji in podobno; • opravlja druge zakonske naloge in naloge za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa

5. ZUREP – 13. člen: • Država z aktivno zemljiško politiko ustvarja prostorske pogoje za učinkovito gospodarjenje z nepremičninami tako, da spodbuja vzdržen prostorski razvoj ter s tem zagotavlja pogoje za skladen in celovit razvoj mest in drugih poselitvenih območij. • Z aktivno zemljiško politiko država: • s finančnimi in drugimi ukrepi podpira občine pri izvajanju njihove zemljiške politike pridobivanja zemljišč in drugih nepremičnin za potrebe urejanja prostora ter pri ustvarjanju in izboljšanju pogojev za učinkovito gospodarjenje z nepremičninami in njihovo racionalno rabo; • zagotavlja in usklajuje pridobivanje ter izkoriščanje finančnih pomoči za stabilnost in razvojno naravnanost nepremičninskega trga; • za potrebe poselitve izvaja promet z nepremičninami; • upravlja finančna sredstva, pridobljena z gospodarjenjem z nepremičninami • Naloge iz prejšnjega odstavka izvaja SSRS, pri čemer lahko sodelujejo tudi državni organi, druge državne institucije ter nepremičninski in finančni skladi v skladu z zakonom in ustanovitvenimi akti.

6. 2. REZULTATI STANOVANJSKEGA SKLADA REPUBLIKE SLOVENIJE, javnega sklada V OBDOBJU 1992 - 2004

9. 3. STANJE V SLOVENIJI • V Sloveniji imamo po popisu iz leta 2002 – 777.772 stanovanj ocena, velik obseg nezazidanih, vendar težko dosegljivih gradbenih zemljišč; • Za povprečjem EU zaostajamo glede števila oseb na stanovanje za 14% (SLO 2,5 oseb, v EU 2,2 oseb na stanovanje), ter za 17,5% glede na velikost stanovanja (v SLO 75 m2, v EU pa 90,9 m2). To je primanjkljaj preko 120.000 stanovanj; • Še nezazidanih gradbenih zemljišč je dovolj za nadaljnjih 100 let, vendar jih je bistveno premalo na trgu (denacionalizacija, privatizacija, neaktivna lokalna zemljiška politika); • Komunalna oprema zaostaja za potrebami izrabe gradbenih zemljišč; • Slovenija ima statistično najmanj najemnih stanovanj med državami EU 9,1% (6,5% neprofitnih najemnih stanovanj, predvsem v javni lasti, 2,6% tržnih stanovanj v zasebni lasti),

10. Občine izkazujejo vsako leto primanjkljaj 6.000-8.000 najemnih stanovanj; • Cene stanovanj in zemljišč so visoke, ne samo za slovensko kupno moč, v ljubljanski, gorenjski in obali regiji tudi v primerjavi z EU; • Razpršena stanovanjska gradnja v lastni režiji nadpovprečno prevladuje pred organizirano stanovanjsko gradnjo; • NSVS je zagotovila varčevanje tudi za nepremičnine, povečala povpraševanje tudi za stanovanja, vendar je pritegnila samo nekatere družbene sloje. Obrestne mere na trgu so se v tem času približale NSVS; • Kakovost stanovanjske gradnje in urejanja stanovanjskih sosesk stagnira oz. ne sledi svetovnim trendom;

11. 4. STRATEŠKE USMERITVE SKLADA 2004-2008 Stanovanjski sklad bo v skladu z mednarodnimi, ustavnimi in drugimi nacionalnimi izhodišči prispeval k zmanjšanju prej navedenih razkorakov, zlasti pa k ustvarjanju možnosti, da bi tudi socialno šibkejši sloji, prvi iskalci stanovanja, mlade in številčnejše družine, ipd. lahko pridobili primerno, cenovno dostopno, racionalno, humano stanovanje in stanovanjsko okolje.

12. Ključni programski poudarki: • zagotavljanje najemnih neprofitnih stanovanj z občinami in NSO (prvo reševanje stanovanjskega problema, mladi, mlade družine, socialne in druge ciljne skupine) • zagotavljanje začasnih bivalnih enot in sanacija stanovanjskih razmer ranljivih skupin • prenova stanovanjskega fonda in zmanjševanje oz. odpravljanje »neprimernih« stanovanj • izvajanje aktivne državne zemljiške politike in zagotavljanje urejenih urbanih zemljišč oz. gradbenih parcel • vzpodbujanje organizirane stanovanjske gradnje in samostojno investitorstvo sklada (različne ciljne skupine) • dvig bivalne kulture in kakovosti stanovanjske gradnje • povečevanje kupne moči občanov

13. 5. ZAGOTAVLJANJE NAJEMNIH NEPROFITNIH STANOVANJ Z OBČINAMI IN NSO Tretjina občin aktivno povečuje obseg neprofitnih najemnih stanovanj, druga tretjina ne zagotavlja pogojev za reševanje stanovanjskih problemov svojih občanov, preostala tretjina pa to počne v skromnem oz. nezadostnem obsegu. Letno občine izgradijo okoli 500 stanovanj, v gradnji pa je okoli 900 stanovanj. Cilj Sklada je s svojimi ukrepi skupaj z ostalimi institucijami podvojiti dosedanji obseg gradenj oz. pridobitev neprofitnih najemnih stanovanj, čeprav bi država in lokalne skupnosti slej ko prej morale ustvariti pogoje za zagotovitev 30% deleža najemnih stanovanj.

14. NEPROFITNA STANOVANJA

15. *Posojila za zagotavljanje neprofitnih stanovanj Posojila so delno pokrila tudi projekte, kjer je SSRS sodeloval s soinvestiranjem

17. Soinvestitorstvo za 2002: • Začeto po sklepu NS 22. junija 2001. • V letih 2002 do 2004 je bilo realizirano in zaključenih skupaj 486 socialnih in neprofitnih najemnih stanovanj v 33 projektih in 30 občinah. En projekt v mestni občini Celje skupaj s 46 stanovanji (MO Celje ) je še v gradnji. Poleg tega pa na enem že realiziranem projektu v občini Mozirje Sklad in občina kupujeta dodatno še 6 najemnih stanovanj. • Za te projekte je bilo občinam po soinvestitorskih pogodbah odobrenih sredstev SSRS v višini 2.660.552.473 SIT (do 31.7.2004 pa je bilo porabljenih 1.927.954.116 SIT). • Hkrati se je na teh projektih zgradilo tudi 105 tržnih stanovanj.

18. Soinvestitorstvo 2004: • Začeto po sklepu NS v juniju 2003. • Na osnovi sprejetih meril in kriterijev je Sklad odobril skupaj 53 projektov 49 občinah. • Trenutno je aktivnih 45 občin na 50 projektih. • Odobrenih sredstev Sklada za te projekte je 5.046.044.045 SIT (21.113.155,05 EUR). Na teh projektih je predvidena gradnja 739 neprofitnih najemnih stanovanj (od tega bo Sklad kupil 379 stanovanj, občine pa zgradile ali kupile zase 360 stanovanj). • Istočasno naj bi bilo na teh projektih zagotovljeno tudi 239 tržnih stanovanj.

19. Projekti po dogovoru z mestnimi očinami: • Sklad dodatno zagotavlja najemna neprofitna stanovanja še po pogodbah oz. pismih o nameri s posameznimi mestnimi občinami : • MO Koper na 2 projektih Dolinska in Olmo skupaj 204 , od tega je 26 stanovanj že v gradnji, 178 stanovanj v pripravi. • MO Maribor na 2 projektih Pristan in Poljane skupaj 157 stanovanj, od tega je 27 stanovanj že v gradnji, ostalih 130 stanovanj je v pripravi • Z MO Ljubljana, ki je že vključena v projekt soinvestitorstva 2004 pa je v pripravi skupaj še 140 stanovanj na lokaciji Zelena jama F3, v zasnovalni fazi pa še 1500 najemnih stanovanj na lokacijah Stanežiče in Podgoriška gmajna ). • Hkrati poteka še obnova 48 neprofitnih stanovanj v lasti Sklada v občini Ravne na Koroškem.

20. Posojila občinam in NSO: • Sklad pa je poleg sredstev namenjenih v soinvestitorske projekte, ki jih zagotavlja bodisi za gradnjo, rekonstrukcijo ali nakup in na osnovi česar je že oziroma bo pridobil sorazmeren delež lastništva prej navedenih stanovanj, hkrati dajal občinam in NSO tudi posojila za njihov obvezen delež udeležbe pri prej navedenih soinvestitorskih projektih. • Dodatno k že omenjenim projektom pa je Sklad dodelil občinam oz. NSO še posojila po XXXIII. razpisu za 14 projektov, v okviru katerih je bilo zgrajenih skupaj 118 neprofitnih najemnih stanovanj in po XXXVIII razpisu za 7 projektov, v katerih je predvidenih še 65 neprofitnih najemnih stanovanj

21. Soinvestitorstvo za 2005: Je nadaljevanje aktivnosti Sklada pri zagotavljanja neprofitnih in najemnih stanovanj v Sloveniji, soinvestitorstvo za 2005 je začeto po sklepu NS v septembru 2004 in je trenutno v fazi razpisa oziroma poziva občin in NSO in je predstavljeno v nadaljevanju tega poročila.

22. SKLAD IMA V LASTI 1978 NAJEMNIH STANOVANJ: • 59 varovanih stanovanj, • 215 neprofitnih stanovanj po soinvestitorskih pogodbah z občinami, • 1704 drugih najemnih stanovanj. 200 najemnikov ima izdane odločbe o pravici do najema socialnega stanovanja. Vrednost vseh stanovanj, ki je osnova za določitev neprofitne najemnine je 16.190.556.471,00 SIT.

23. STANOVANJA PO OBČINAH (99 občin):

24. 6. ZAGOTAVLJANJE ZAČASNIH BIVALNIH ENOT IN SANACIJA STANOVANJSKIH RAZMER RANLJIVIH SKUPIN Sklad bo sofinanciral ter s posojili in drugimi ciljno usmerjenimi projekti pomagal občinam in drugim pri izvajanju projektov socialno ogroženih oseb in družin.

25. 7. PRENOVA STANOVANJSKEGA FONDA IN ZMANJŠEVANJE OZ. ODPRAVLJANJE »NEPRIMERNIH« STANOVANJ Sklad je pripravil nekatere dodatne vzpodbude, nekatere pa še bo in sicer za prenove ali dodaten izkoristek obstoječih stanovanjskih in drugih objektov (npr. podstrešij, ipd.). Programi bodo povezani tudi z drugimi pristojnimi institucijami in namenjeni za npr. energetsko varčnost in arhitekturno prenovo ali urbano-arhitekturno in kulturno dediščinsko prenovo zgodovinskih jeder, ali v povezavi s komunalno in okoljsko infrastrukturo za ureditev gradbenih parcel ipd. Sklad bo motiviral tudi zmanjšanje oz. odpravljanje »neprimernih« stanovanj.

26. 8. IZVAJANJE AKTIVNE DRŽAVNE ZEMLJIŠKE POLITIKE IN ZAGOTAVLJANJE UREJENIH URBANIH ZEMLJIŠČ OZ. GRADBENIH PARCEL Sklad je v skladu z 13. členom ZUreP-a od leta 2002 zadolžen za vodenje aktivne zemljiške politike države. Te funkcije se Sklad organizirano in sistematično loteva šele sedaj.

27. Cilje zemljiške politike lahko strnemo v tri skupine: • podpirati uresničevanje strateških in izvedbenih dokumentov prostorskega razvoja in preko njih tudi ciljev gospodarskega in socialnega razvoja, • vplivati na cene in ponudbe urbanih zemljišč, na pridobivanje in urejanje gradbenih parcel, • zagotavljati enakopravnost lastnikov in omogočiti dostop do urbanih zemljišč različnim skupinam, tudi dohodkovno šibkejšim. Funkcija Sklada je torej predvsem v podpori občinam ter v povezavi med ostalimi državnimi organizacijami, ki posedujejo ali se ukvarjajo z določenim segmentom nepremičnin voditi programe in projekte nacionalne urbane zemljiške politike.

28. Začetne skupine projektov: • analiza stanja ponudbe zemljišč in primerjalne analize cen urbanih zemljišč in priprava programa • program pomoči občinam pri pridobivanju in urejanju urbanih zemljišč • program zagotavljanja zemljišč državnih institucij

29. Program vzpodbujanja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v občinah za leto 2005 (Razpis v Uradnem listu RS št. 111-112 z dne 15.10.2004): Namen: • financiranju razvojnih projektov stanovanjske gradnje • pridobitvi in komunalnemu opremljanju zemljišč oziroma gradbenih parcel • pridobitvi neprofitnih najemnih stanovanj z gradnjo, rekonstrukcijo • pridobitvi bivalnih enot • obnovi obstoječega stanovanjskega fonda oziroma sosesk

30. Program vzpodbujanja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v občinah za leto 2005 (Razpis v Uradnem listu RS št. 111-112 z dne 15.10.2004): Komu je namenjen: • občinam ali njihovim proračunskim skladom, ustanovljenim za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj, • javnim nepremičninskim skladom, • pravnim osebam, vpisanim v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1 Višina sredstev Sklada: 5 milijard SIT

31. Program vzpodbujanja zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj v občinah za leto 2005 (Razpis v Uradnem listu RS št. 111-112 z dne 15.10.2004): Pogoji soinvestiranja: • Soinvestitorstvo sklada do 50% za namene 3, 4 in 5 • Cena za zemljišče in komunalno infrastrukturo sme biti največ v višini razlike med GOI ceno za novogradnje in ceno pri nakupu. • Cena za bivalne enote je primerna, če je projekt izveden najracionalneje v skladu s predpisi, prizna pa se rešitvi prilagojena minimalna cena.

33. Posojilni pogoji: • Posojila do 50% oz. 40%, odvisno od načina zavarovanja • Obrestna mera EURIBOR +0% • Odplačilna doba: do 5 let za namene 1,2 do 25 let za namene 3, 4, 5 • Refinanciranje obstoječih kreditov SSRS: • Refinancira se stara posojila SSRS po obrestni meri EURIBOR +0%, pod pogoji vlaganja za navedene namene • Rok: od 3. januarja 2005 do 31. marca 2005, naknadno za preostanek sredstev še od 1. januarja 2005 do 30. septembra 2005. • Če bo vlog več, najavljen razširjen obseg finančnih sredstev. Najavljen tudi nov razpis. • Priprava projekta finančnega stebra v SSRS za področje urbanih zemljišč

34. 9. VZPODBUJANJE ORGANIZIRANE STANOVANJSKE GRADNJE IN SAMOSTOJNO INVESTITORSTVO SKLADA (različne ciljne skupine) • Sklad bo vzpodbujal povečan obseg organizirane stanovanjske gradnje (odvisno od urbanističnih razmer tudi več nizko zgoščene gradnje v primerjavi z blokovno) na račun postopnega zmanjševanja razpršene individualne stanovanjske gradnje v lastni režiji. • Sklad bo začasno nadaljeval in zaključil lastno investitorsko vlogo v dosedanji obliki, dokler se ne uravnoteži ponudba in povpraševanje, bodisi zaradi pritiska NSVS ali šibkih lokalnih stanovanjskih oz. zemljiških politik. Ta prehod bi lahko bil tudi postopen z uvajanjem dveh novih modelov: - javno zasebno partnerstvo – soinvestitorstvo različnega tipa in - javno (lokalno) – javno (državno) - z zasebnim partnerstvom (občina s sodelovanjem države pridobiva, pripravlja, opremlja in ureja gradbena zemljišča in jih nato javno odda najugodnejšemu investitorju ali soinvestitorju stanovanjske gradnje).

35. Prodaja stanovanj za trg 2004 • Do konca leta 2003 je bilo v prodaji 566 stanovanj, neprodanih še 28 stanovanj v Kopru in 11 vrstnih hiš v Dragomlju • 15.9.2004 – razpis prodaje 852 stanovanj; 1.655 prijavljenih zainteresiranih kupcev • Izmed 852 stanovanj se 440 stanovanj pojavlja kot glavna želja, med dodatnimi željami pa se pojavlja 832 stanovanj. 19 stanovanj je brez želja. Zainteresirani kupci so v prijavah izrazili interes za 53.876 dodatnih želja. • 63% prijavljenih zainteresiranih kupcev se je vključilo v 1. nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo leta 1999; 31% prijavljenih je vključenih v kasnejše razpise za varčevanje v NSVS, medtem ko 6% prijavljenih zainteresiranih kupcev ni vključenih v NSVS

36. STANOVANJA ZA TRG

39. POVPRAŠEVANJE GLEDE NA TIP STANOVANJA (prve želje) 4% 0% 13% 11% 26% 46% garsonjera enosobno dvosobno trisobno štirisobno petsobno

40. POVPRAŠEVANJE PO LOKACIJAH (prve želje) 14% 4% 53% 29% IZOLA, LIVADE ČRNUŠKA GMAJNA TACENSKI DVORI POLJANSKO NABREŽJE

41. 10. DVIG BIVALNE KULTURE IN KAKOVOSTI STANOVANJSKE GRADNJE Sklad v novem obdobju prevzema večjo vlogo in soodgovornost za dvig nacionalne bivalne kulture in kakovost stanovanjske gradnje. Sklad bo postal jedro motivacije raziskovalne operativne investitorske in druge sfere za zagotavljanje sodobnejših, racionalnejših in kakovostnejših stanovanj, stanovanjskih stavb ter stanovanjskih sosesk.

42. Programski poudarki: • Uvajanje kakovosti na stanovanjskem področju (znak kakovosti, kakovost stanovanj, stanovanjskih stavb in stanovanjskih sosesk,…) • Vzpodbujanje primerov dobre prakse (stanovanjska nagrada, natečaji, razstave, promocije) • Razvoj projektov »Hiše in bivanja prihodnosti« (sodobne zasnove, razvoj tehnologij, materialov, lastnosti stavb, energetske varčnosti, okoljske sprejemljivosti, programske opreme, krajinske ureditve,…) • Projekti mednarodnega sodelovanja, Europan, ipd. • Projekt zagotovitve svetovalne pisarne za gradnjo v lastni režiji Končni cilj je vzpodbuditi nacionalno gibanje za višjo kulturo bivanja in kakovostnejša stanovanja.

43. 11. POVEČEVANJE KUPNE MOČI OBČANOV Nacionalna varčevalna shema • Na dan 31.8.2004 – 62.199 aktivnih varčevalnih pogodb (v skupnem obsegu 112.553 lotov, privarčevanih 130 milijard SIT) ter 19.004 uspešno zaključenih varčevanj (45.230 lotov) • Preselitev iz deviznega v dolgoročno namensko tolarsko varčevanje; • povprečen varčevalec razpolaga z zneskom 6.882.000 SIT, za kar dobi 22 m2 v Ljubljani oz. 33 m2 na podeželju

44. Posodobitev nacionalne varčevalne sheme: • Stimulirati splošno varčevanje ali bolje samo namensko varčevanje za stanovanjske namene • Obrestne mere varčevanja in kreditiranja: varčevanje na 5 let - 3,5% kreditiranje na 10 let – 4,3% • Povečanje za vsako dodatno leto 0,06 odstotne točke • Posojila: poleg zajamčene obrestne mere tudi morebitne ugodnejše obrestne mere komercialnih posojil Preučitev modela socialnih subvencij ugodnih komercialnih posojil določenim družbenim skupinam (prvi prosilci, mladi, ekonomsko šibkejše skupine) Proučitev uvedbe dolgoročnih hipotekarnih posojil vzporedno z uvedbo hipotekarnega bančništva

45. 12. DELOVANJE IN FINANČNI VIRI SKLADA Glede na stanovanjske in zemljiške probleme ter sprejete nacionalne cilje bo program Sklada izvajan v treh sklopih: • uspešne projekte v izvajanju nadaljevati in varno zaključiti • vzporedno pripraviti spremembe in dopolnitve premalo učinkovitih oz. zaradi spremenjenih objektivnih pogojev manj primernih projektov • postopoma uvajati nekatere nove programe v projekte.

46. Sredstva za poslovanje sklada se zagotavljajo: • iz državnega proračuna; • iz dela sredstev, ustvarjenih s prodajo družbenih stanovanj; • z namenskimi dotacijami domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb; • iz sredstev, ustvarjenih z izdajo vrednostnih papirjev Sklada; • iz prihodkov, ustvarjenih z gospodarjenjem s premoženjem Sklada ali države v upravljanju Sklada; • iz prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem;

47. letni priliv sredstev iz vračil posojil, kupnin in najemnin ~ 11 milijard SIT; • potrebnih vsaj 1% državnega proračuna javnih sredstev ~ 15 milijard SIT; • posojila dosegljiva za sklad – EURIBOR + 1%; • kandidatura za sredstva EU; • sekuritizacija sklada, predvsem vrednostni papirji; • za povečanje obsega neprofitnih najemnih stanovanj je predpogoj finančno okrepiti oz. zagotoviti ustreznejši višji finančni delež občin in NSO-jev;

48. Če je bilo v prejšnjem mandatu potrebno »zagotavljati sredstva za zidake« bo Sklad postopoma v novem obdobju: »zagotavljal tudi sredstva za več znanja, boljšo tehnologijo, nove organizacijske modele, za boljšo učinkovitost in kakovost ter sodelovanje akterjev za reševanje stanovanjskih problemov«.