Généralités sur l’immobilier

1. Formation ESSEC Gestion de patrimoineSéminaire « L’investissement immobilier »Généralités sur l’immobilier

2. Généralités sur l’immobilier • Statistiques de l’immobilier • Structure du patrimoine des ménages • L’immobilier dans le patrimoine des ménages • Comparaisons internationales • L’immobilier et les besoins des individus • L’immobilier d’usage • L’immobilier de rapport • Le marché de l’immobilier • Les acteurs • Les segments du marché • L’offre et la demande

3. Patrimoine des ménages en France • Sources: Comptes nationaux - Insee • Valeur du patrimoine net des ménages en 2005 : 8 000 Md€ • 75% du patrimoine total de la nation • Equivalent de 7 années de revenu disponible brut • Taux d’épargne : 15% du revenu des ménages • Structure du patrimoine

4. Structure du patrimoine des ménages en France • Actifs non financiers : 5 906 Md€ • Terrains : 3 047 Md€ • Logements : 2 501 Md€ • Autres bâtiments et génie civil : 158 Md€ • Machines et équipements : 43 Md€ • Actifs financiers : 3 104 Md€ • Produits d’assurance : 1 088 Md€ • Numéraire et dépôts : 980 Md€ • Actions et OPCVM : 855 Md€ • Passifs financiers : 943 Md€ • Crédits immobiliers : 502 Md€

5. Analyse du patrimoine des ménages en France • Répartition du patrimoine des ménages par grands postes d’actifs : • Immobilier : 63% (du patrimoine brut) • Placements (long terme) : 22% • Produits d’assurance : 12% • Produits financiers : 10% • Liquidités (court terme) : 11% • Conclusion: importance de l’immobilier dans le patrimoine des ménages

6. Place de l’immobilier : comparaison internationale • Part du patrimoine non financier (en % du patrimoine net) • Deux effets : volume et prix • Exercice : le poids de l’immobilier est-il plus important en Europe continentale que dans les pays anglo-saxons?

7. L’immobilier • L’immobilier d’usage : une double fonction • Un élément à l’actif du patrimoine qui peut se valoriser au cours du temps • Un bien « consommé » par l’individu au cours du temps • L’immobilier de rapport : une réponse à différents besoins • Augmenter ses revenus • Préparer sa retraite • Se constituer un capital • Améliorer sa prévoyance • Optimiser sa fiscalité • La pierre : une dimension affective et patrimoniale

8. Le mode d’investissement • Achat d’un bien immobilier en direct • Propriétaire: des individus (personnes physiques) • Achat d’un bien immobilier via une société • Propriétaire du bien: la société (personne morale) • Propriétaire des parts de la société: des individus • Achat de parts de sociétés immobilières • Foncières / SCPI / OPCI

9. Evolution du patrimoine des ménages en France • Hausse de l’investissement en immobilier • Ménages propriétaires: 50% en 1982 et 57% en 2005 • Utilisation du crédit • Encours de 502 Md€ en 2005 (+10% en 2003, +14% en 2004 et +15% en 2005) • Durée d’emprunt plus longue : 13 ans en 1996 et 17 ans en 2005 • Taux d’intérêt bas : 8-10% en 1996 et 3-5% en 2005

10. Le marché de l’immobilier (1) • Les acteurs • Acheteurs / vendeurs : individus, institutionnels, Etat • Intermédiaires : agents immobiliers, medias • Prêteurs : institutions financières (banques, secteur coopératif et mutuel), compagnies d’assurance • Les secteurs du marché • L’immobilier d’habitation • Résidence principale et secondaire (usage et placement) / Investissement locatif (placement) • Maisons individuelles / Immeubles collectifs • L’immobilier professionnel • Bureaux, centres commerciaux, mus de boutiques, entrepôts et usines, etc. (placement)

11. Le marché de l’immobilier (2) • L’offre et la demande • Données générales (économie, fiscalité, société, etc.) • Taux d’intérêt du crédit • Prix de l’immobilier et des investissements alternatifs • Incitations fiscales • Réglementation : rapport entre locataires et propriétaires • Tendance démographie : augmentation constante de la population • Mode de vie : divorces, familles recomposées, etc. • Préférences des individus : type de bien, zone géographique, etc. • Données particulières relatives au bien • Le bien lui-même : état, surface, nombre de pièces, disposition des pièces, luminosité, exposition, mode de chauffage, étage, cave, parking, etc. • L’immeuble : qualité de la construction, état des parties communes, travaux prévus et à prévoir, problèmes de copropriété, etc. • L’emplacement : quartier, proximité des commerces et des transports, etc. • Exercice : trouver et étudier les grilles de prix de biens immobiliers (sur un site d’annonces immobilières sur internet). Quel est l’intérêt de ces grilles pour la gestion de son patrimoine ?

12. Le marché de l’immobilier (3) • Les prix et les volumes • Site de Jacques Friggit