Основные тренды изменения законодательства 2011-2012:

1. Основные тренды изменения законодательства 2011-2012: плюсы и минусы для девелоперов и инвесторов Игорь чумаченко Москва Декабрь 2011

2. Что с убытками?.. • Односторонний отказ органов власти Москвы и Санкт-Петербурга от договоров/инвестиционных контрактов.

3. Земельное законодательство

4. Продление сроков на «льготный» выкуп земельных участков • Срок «льготного» выкупа земельных участков собственниками зданий продлен до 1 июля 2012 г.

5. Корректировка судебной практики: • Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., вправе приобрести земельный участок в аренду без торгов в том же порядке, что и собственник здания, строения, сооружения

6. Земельное законодательство. Законодательство об инвестиционной деятельности

7. Односторонний отказ Москвы и С-Пб от договоров аренды земельных участков и «инвестиционных контрактов»* • Право на односторонний внесудебный отказ органов власти Москвы и Санкт-Петербурга от договора аренды земельного участка (заключенного для целей строительства, реконструкции до 1 января 2011 г.). • Основания: • Существенное нарушение договора, а именно: • Неисполнение обязательств по строительству, реконструкции в срок согласно (а) договору или (б) разрешению на строительство (!), если готовность объекта составляет менее 40% • Отсутствия разрешения на строительство в течение 5 лет с момента заключения договора аренды (если срок окончания строительства не установлен договором) • Существенное изменения обстоятельств, а именно: • Расторжение иного договора (инвестиционного контракта), заключенного с органом госвласти или местного самоуправления, учреждением, унитарным предприятием, предусматривающего строительство или реконструкцию [*Проект федерального закона N 321954-4 "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Принят Госдумой 22 Ноября 2011, 07 декабря направлен на подписание Президенту РФ]

8. Односторонний отказ Москвы и С-Пб от договоров аренды земельных участков и «инвестиционных контрактов» • ПравонаодностороннийвнесудебныйотказоргановвластиМосквы и Санкт-Петербургаотдоговора (инвестиционногоконтракта) заключенногодляцелейстроительства, реконструкциидо 1 января 2011 г. • Основания: • Существенноенарушениедоговора: • Неисполнениеобязательствпостроительству, реконструкции в сроксогласно (а) договору (инвестконракту) (б) договоруаренды ЗУ или (в) разрешениемнастроительство (!), еслиготовностьобъектасоставляетменее 40% • Отсутствиеразрешениянастроительство в течение 5 лет с моментазаключениядоговора (еслисрококончаниястроительстванепредусмотрендоговором) • Существенноеизменениеобстоятельств - невозможностьисполненияобязательств в связи: • С невозможностьюпредоставленияучастка • Наличиемобремененийучасткаилиобъектовнедвижимостиправамитретьихлиц

9. Односторонний отказ Москвы и С-Пб • Общее правило: УБЫТКИ НЕ ВОЗМЕЩАЮТСЯ… • Возмещение убытков: компенсация «прямых подтвержденных расходов» на исполнение обязательств по договору и проценты (ст.395 ГК РФ) – при одностороннем отказе органов власти от договора (инвестиционного контракта) • Обратная сила норм закона

10. Законодательство об инвестиционной деятельности/ Гражданское законодательство

11. Новаясудебнаяпрактика о «будущей» недвижимости* • Инвестирование в создание объекта недвижимости – фактически только по 214-ФЗ или по договору купли-продажи «будущей вещи»… • Возможна купля-продажа «будущей недвижимости». • «Инвестиционный договор» не является самостоятельным и может содержать в себе элементы различных договоров: купли-продажи будущей недвижимости (по умолчанию), простого товарищества, подряда и т.д. • Вопрос возникновения права собственности у стороны инвестиционного договора, которая не обладает правами на земельный участок. • По предварительному договору возможно привлечение денежных средств (квалификация как договора купли - продажи "будущей" вещи).

12. Потери девелоперов / незащищенность инвесторов • Положения законодательства об инвестиционной деятельности не наделяют инвесторов правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право инвесторов возникает только после оформления объекта в собственность застройщика и государственной регистрации перехода прав на объект к инвестору … • ПОТЕРИ ДЕВЕЛОПЕРОВ/НЕЗАЩИЩЕННОСТЬ ИНВЕСТОРОВ • [*Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"]

13. Законодательство об инвестиционной деятельности. Право собственности

14. Корректировка судебной практики • Государственная регистрация права собственности на объект, созданный по договору с органом госвласти, местного самоуправления, учреждением или унитарным предприятием до 1 января 2011 г., предусматривающему строительство за счет внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади, осуществляется после завершения строительства или реконструкции ПРИ НАЛИЧИИ АКТА ОБ ИСПОЛНЕНИИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ТАКОМУ ДОГОВОРУ [Изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав…»].

15. Риски для инвесторов • Проблема с оформлением права собственности до оформления акта между Городом и Застройщиком [*Проект федерального закона N 321954-4 "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"]

16. Законодательство о градостроительной деятельности

17. Разрешения на строительство • Разрешения на строительство • Уточнен порядок выдачи разрешения на строительство • Регламентирована процедура прекращения действия разрешений на строительство • Регламентирована процедура внесения изменений в разрешение на строительство • Разрешение на строительство не требуется в случаях: • образования земельного участка путем объединения двух или более участков, при осуществлении строительства только в рамках территории того участка, в отношении которого было выдано соответствующее разрешение • образования земельного участка путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано соответствующее разрешение • для проведения строительства и реконструкции на земельном участке, образованным путем раздела, перераспределения или выдела из земельных участков, необходимо получить градостроительный план для вновь образованного земельного участка • При переходе прав на земельныйучасток к другому лицу! • Дляпроведениякапитальногоремонта ОКС [*Федеральныезаконыот18 июля 2011 г. № N 215-ФЗ, N 224-ФЗ, N 243-ФЗ]

18. Налогообложение недвижимости. Кадастровая оценка • Кадастровая стоимость – основа для налога на недвижимость* • Законодательная основа оценки была создана в 2010 г. • Кадастровая стоимость будет определена** • − 12 субъектов – до января 2012 • − 29 субъектов – до сентября 2012 • − 42 субъекта – до декабря 2012 • В течение 2011 года: • В основном завершено определение факторов стоимости и формирование цифровых тематических карт почти по всех субъектах • Идет доработка стандартов оценочной деятельности •   Введение налога на недвижимость планируется в 2013 году ** По данным МЭР России [*Федеральный закон от 22 июля 2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»]

19. Земли сельскохозяйственного назначения • Уточнен порядок оборота • Определен порядок принудительного изъятия земельных участков при их нецелевом или нерациональном использовании • Уточены основания изъятия • Использование с нарушениями влекущими снижение плодородия и ухудшения экологической обстановке • Не использование в течение 3 лет • Критерии и признаки должны быть установлены Правительством РФ • Предусмотрена процедура • Первоначально административное наказание с предупреждением • Определены полномочия органов (земельного контроля, орган исп.власти субъекта РФ) • Изъятие по решению суда путем • Изъятия и продажи с публичных • Торгов [*Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 29 декабря 2010 г. №435-ФЗ]

20. Возможность разрешения споров о правах на недвижимость в третейском суде • Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества на рассмотрение третейских судов

21. Возможность разрешения споров о правах на недвижимость в третейском суде • «Постановление Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 N 10-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации», статьи 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 1 статьи 33 и статьи 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

22. Возможность разрешения споров о правах на недвижимость в третейском суде • Право собственности на недвижимость может быть зарегистрировано на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом на принудительное исполнение решения третейского суда. Соответственно, в этом случае отказ в госрегистрации со ссылкой на подобное обстоятельство не допускается • Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 сентября 2011 г. N 3004/11

23. Некоторые планируемые изменения в 2012 году • Изменения в Земельном и Градостроительном кодексах, направленные на упрощение предоставления земельных участков для целей строительства и получения разрешения на строительство. • Отмена понятия «категории земель». • Введение механизма неправительственной экспертизы проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство.

24. Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» chumachenko@vegaslex.ru Игорь чумаченко