OPDRACHT: Een funsportcentrum, gelegen in Delft, is toe aan een verbouwing.

2. OPDRACHT: Een funsportcentrum, gelegen in Delft, is toe aan een verbouwing. • DOEL: Het nieuwe gebouw moet leiden tot een vloeroppervlakte van ongeveer 1000m2, waarin alle functies zijn ondergebracht.

3. Gelegen in Delft tegen de dorpskern Den Hoorn aan • Grenst aan een tweebaansweg op circa 1500 meter van de A4 • Station Delft CS op circa 1000 meter

4. Huidige situatie: vraag > aanbod Ivm uit te breidden winkelvloeroppervlakte, spelen twee factoren een rol: • Huidige vraag (in hoeverre moet het aanbod stijgen om aan de vraag te voldoen) • Toekomstige vraag (hoeveel wvo moet er worden gerealiseerd om het aanbod in de toekomst aan te kunnen passen) • Huidige aanbod: 350m2 wvo • Nieuwe aanbod: 700m2 wvo

5. Marktgebied is moeilijk te bepalen omdat de markt ook wordt bepaald door gewone sportwinkels. • Marktgebied bepaald door vergelijkbare funsportzaken.

6. Woningaanbod in Zuid-Holland blijft zich uitbreidden. (bron: Provincie Zuid-Holland) • Binnen nu en drie jaar worden, in de nabije omgeving, ongeveer 13.000 woningen opgeleverd.

7. Er is een vraag die het huidige aanbod overschrijdt • De marktomvang blijft zich de komende jaren uitbreidden • Het is aannemelijk dat de uitbreiding van het wvo met 350m2 maatschappelijk haalbaar is (geen kengetallen beschikbaar van vraag naar m2 funsportcentrum/persoon)

8. ‘Gewone’ sportwinkel Overeenkomend aanbod: wintersportartikelen, skate-artikelen en outdoorartikelen. Vaak gelegen in winkelcentra, waar veel winkelend publiek langskomt. Klein aanbod vanwege relatief klein wvo. Siem de Jong Funsports Bekendheid door reclame in de vorm van folders Bekendheid door een opvallend gebouw, die de functie benadrukt Groter aanbod aanbieden waardoor de klant meer keuzevrijheid heeft Goede bereikbaarheid • Funsportwinkel • Saai gebouw (meestal een loods) • Moeilijk bereikbaar

9. Sterk verouderde gebouwen • Niet functioneel • Niet/slecht geïsoleerd • Ligging van de gebouwen niet gewenst • Conclusie: Renovatie is niet van toepassing, de gebouwen zullen gesloopt moeten worden.

10. Noordgevel van het gebouw moet passen in het afwisselende beeld • Er moeten natuurvriendelijke oevers worden aangelegd • Ontsluiting van het terrein van S. de Jong moet aan de zuidkant worden gerealiseerd, indien het gebouw op het achterterrein wordt gebouwd. • Mogelijkheid tot bouw woontoren op het achterterrein

11. Huidige verkeerssituatie is onveilig • Begrensd door een tweebaansweg, waar (met name tijdens de spits) intensief verkeer plaats vindt • Er zal in het ontwerp gekeken moeten worden naar een verkeersveilige oplossing door een andere ontsluiting • Het gebouw zal zich duidelijk moeten presenteren aan de weg om de aandacht van de voorbijganger te vestigen op het gebouw

12. Referentieproject: bedrijfsgebouw waarin fietsen worden verhandeld BVO: 1338m2 2 bouwlagen Staalconstructie Totale Bouwkosten: 710.000 euro (na indexatie) Funsportcentrum: 530.640 euro voor 1000m2 Vormfactoren grootste kostenposten: (per m2 BVO) Gevels: 0,65 Gevelopeningen: 0,15 Fundering/BG vloer: 0,55

13. Twee varianten: • Tijdelijke opvang op een andere locatie • Winkel in bedrijf houden tijdens verbouwing Conclusie: Variant 2 is de meest gunstige • Randvoorwaarden: • Huidige winkel moet tijdens verbouwing blijven staan • Overlast moet worden beperkt

14. Conclusie: De meest gunstige plek voor de nieuwbouw is aan de noordkant van het terrein • Mogelijkheid om het gebouw goed aan de weg te presenteren • De woontoren is realiseerbaar • De vorm van het kavel biedt veel functionele ruimte • Ontsluiting kan aan de noordkant blijven plaatsvinden

15. Eisen • Een totale vloeroppervlakte van ongeveer 1000m2. De volgende functies moeten in het gebouw worden ondergebracht: • Werkplaats 90m2 • Magazijn 100m2 • Kantoor 80m2 • Kantine/koffiehoek 30m2 • Verkoopafdeling 700m2 • De verkoopafdeling is flexibel indeelbaar en dus multifunctioneel. • Veel glasoppervlak in de gevel. • Parkeergelegenheid voor 23 auto’s. • Tijdens de verbouwing moet de verkoop door kunnen gaan. • Het terrein moet afgesloten kunnen worden • Het gebouw moet aan de noordkant van het terrein worden gerealiseerd. • Er mag zich geen gevaarlijke verkeerssituatie voordoen bij de ontsluiting van het terrein. • De totale bouwkosten moeten binnen het budget van 500.000 euro vallen.

16. Randvoorwaarden • De huidige winkel zal tijdens de verbouwing moeten blijven staan en er zal een ruimte moeten worden gecreëerd voor de werkplaats. • De overlast voor de klant zal tijdens de verbouwing tot een minimum moeten worden beperkt. • Tijdens de verbouwing moet er plaats zijn voor zware werktuigen zoals: heiwerktuig, bouwkranen en vrachtwagens. • Voldoen aan het bestemmingsplan, waaronder: • 80% van de totale oppervlakte van het terrein mag worden bebouwd. • Maximum bouwhoogte is 7 meter. • Op het gedeelte van het terrein aangeduid met een (Z) mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. • Gebouwen mogen slechts aan één zijde van het bedrijf in de erfscheiding worden gebouwd, terwijl de afstand tot de erfscheiding tenminste 3 meter moet bedragen indien de gebouwen niet in de erfscheiding worden gebouwd. • Over een afstand van 8 meter vanaf de waterlijn mag niet gebouwd worden • Voldoen aan het ontwikkelingsplan, waaronder: • Bij herontwikkeling van het terrein van Siem de Jong blijft de winkel vanaf de Hoornse weg ontsloten maar eventuele nieuwbouw op de achterzijde van het terrein moet vanuit het plangebied (ontwikkelingsgebied “Hoornse Zoom”) ontsloten worden. • De presentatie van de nieuwbouw aan de noordkant moet passen in het afwisselende en ruimtelijke beeld dat aan de noordrand van het plangebied wordt nagestreefd. • Het gebouw is toegankelijk voor rolstoelgebruikers. • Min. 55% van de gebruiksoppervlakte is verblijfsgebied. • Vloeroppervlakte van een verkoopruimte is min. 10m2. • Minimale hoogte van een verkoopruimte is 2,40m. • Er moet een stallingruimte voor fietsen gebouwd worden. • De watergangen binnen het ontwikkelingsgebied moeten voorzien worden van natuurvriendelijke oevers met een minimale breedte van 5 meter. • Aantal parkeerplaatsen: 2,5 tot 4 parkeerplaatsen per 100m2 bvo.

17. Belangrijkste uitgangspunten: • Het gebouw moet goed vanaf de weg te zien zijn • De functie van het gebouw is duidelijk • Entree is duidelijk zichtbaar • Loopafstand naar parkeerplaatsen is minimaal Concept: ‘Het gebouw is de belichaming van de verschillende funsporten die het herbergt’

18. Het achterterrein biedt ruimte aan een eventuele verbouwing in de toekomst • Het bouwvolume is compact ontworpen • Voor de entree is ruimte voor stalling

19. Hoofddraagconstructie: houten kolommen en gelamineerde houten liggers • Stramienmaat van acht meter • De gevels, die de vide omlijsten zijn in glas uitgevoerd. Hierdoor kan het gebouw zich goed aan de weg presenteren.

20. Het achterterrein biedt ruimte aan een eventuele verbouwing in de toekomst • Smalle footprint • De tweede bouwlaag kraagt 6 meter uit • Onder deze uitkraging is ruimte voor parkeren, een passage en stalling voor goederen

21. Hoofddraagconstructie: houten kolommen en gelamineerde houten liggers • Stramienmaat van zes meter • De noordgevel van de tweede bouwlaag en de oostgevel ter hoogte van de vide zijn uitgevoerd in glas, waardoor het gebouw zich aan de weg presenteert.

22. Bij variant 1 liggen de vormfactoren niet ver af van het referentieproject De kosten zullen weinig afwijken van de ref bouwkosten (530.000) • Bij variant 2 worden de kosten van het grotere geveloppervlak gecompenseerd met de besparing op de kosten van de vloerconstructie Ook hier zullen de kosten weinig afwijken van de ref bouwkosten

25. Stramienmaat van zes meter • De hoofdraagconstructie bestaat uit houten kolommen, stalen HE kolommen en gelamineerde houten liggers • Betonnen paalfundering • BG vloer uitgevoerd als kanaalplaatvloer • Verdiepingsvloer is uitgevoerd in hout (houten vloerdelen en gordingen) • Twee vloeropeningen (vide en wenteltrap) • Gevels en binnenwanden HSB

26. Begane grond Eerste verdieping

27. Onderscheid tussen demand goods, impulse goods en semi demand goods

29. Gebruik van natuurlijke materialen: Constructie (houten kolommen en gelamineerde houten liggers) Gevelafwerking Larikshout Natuursteen (click-brick-systeem)

31. Gekozen voor torenvariant 1 • Uitbreiding van 400m2 mogelijk • 28 parkeerplaatsen te realiseren zonder eisen hoeven te stellen aan de woontoren (bron: CROW) Torenvariant 1 Torenvariant 2

34. De huurprijs is geschat op 85 euro per m2/jaar (bron: www.fundainbusiness.nl) BVO: 1018m2 VVO: 700m2 BAR: 7,5% Iacc = (huur/m2 VVO/BAR) x (VVO/BVO) = 793,- per m2 BVO Stichtingskosten: 563,- per m2 BVO Residuele grondwaarde = Iacc – Stichtingskosten = 230,- per m2 BVO • Situatie: gebruiker is opdrachtgever Wanneer uit wordt gegaan van de gemiddelde rente, zal de renteafschrijving in het eerste jaar 0,075 x 563 = 42,20 euro per m2 zijn. Vergeleken met de fictieve huurprijs, is dit bedrag nog niet eens de helft van de huurprijs.

35. Boeken: • Bestemmingsplan Veilingterrein’ Schipluiden nr 4751 s.d. • Ontwikkelingsplan VDD-terrein, (Augustus 2004) Gemeente Delft, sector duurzaamheid, vakteam RO • Bouwkosten (2004) nieuwbouw en renovatie projectanalyses, Reed Business Information • Bouwkosten actueel (november 2004), Reed Business Information • Beringer, P. en Kuhlmann, W.H. (1998) Kostengegevens voor het begroten, Elsevier • Bouwkosten (2004) slopen en saneren projectkosten, Reed Business Information • Ecologieplan Delft (2004-2015 ): ‘Een groen netwerk, de groene aders van Delft’ • D. Mun (1981) SHOPS a manual of planning and design, 154p. • Gerrits, J.M (januari 1999) Draagconstructies 1B, faculteit bouwkunde, 179p. • Kamerling, J.W. en Kamerling, M.W. (2001) Jellema 9 Utiliteitsbouw, 320p. • RE&H, semesterboek BSC 6e semester-Ontwerpopgave en eindwerkstuk Real Estate and Housing • Artikel 60 Algemene keur van het Hoogheemraadschap Delfland s.d. Tijdschriften: • ClickBrick Actueel (maart 2004), Daas Baksteen Websites: • www.bouwbesluit-online.nl • www.fundainbusiness.nl • www.marketing-online.nl • www.bouwkosten-online.n • www.houtinfo.nl • www.bk.tudelft.nl/bt/dc • www.pzh.nl • www.nieuwbouw-locaties.nl • www.windsurf.pagina.nl • www.siem.nl • www.hoornsezoom.nl