2011 不動產市場實務〈信義講座〉房地產交易流程

信義代書 信義地政士聯合事務所 2011不動產市場實務〈信義講座〉房地產交易流程

貳、成屋履約保證制度簡介

安信履約保證介紹

單元介紹 • 安信建築經理（股）公司 • 不動產交易風險 • 成屋履約保證的定義 • 成屋履約保證的流程 • 成屋履約保證契約內容 • 客戶服務系統 • 問與答

一、公司介紹 ● 第一單元介紹安信建築經理（股）公司內政部於民國七十五年通過「建築經理公司管理辦法」，作為建築經理公司的設立法源，引入金融機構投資，加上建築經理公司專業管理，有效導正不動產市場的交易秩序。本著「促進房地產交易之安全、迅速與合理」的立業宗旨，信義房屋於八十四年間與大安銀行合作，投資設立了安信建築經理公司，結合了安全、信賴與專業的形象，安信建經是建築經理業專業的代名詞。民國九十一年間因大安銀行與台新銀行合併，安信建經遂成為台新銀行與信義房屋之子公司。

二、股東及董監事組成

三、公司業務範疇 ■不動產管理 ◎ 全案管理 ◎ 代辦土融、建融 ◎ 信託業務 ■履約保證■都市更新 ◎ 成屋履約保證 ◎ 協助自行劃定更新單元 ◎ 預售屋履約保證 ◎ 擬定更新概要 ◎ 擬定事業.權利變換計畫

四、安信履保的沿革 85年舉辦「1996國際不動產交流安全研討會」開辦「成屋履約保證」制度為業界之先河 86年推動成屋履約保證「客戶滿意度調查」 89年採用「電子轉帳系統」提供效率 93年通過「ISO9001」認證 94年開辦「預售屋履約保證」制度 95年開辦「住商不動產」履約保證服務 98年全面開辦各仲介之履約保證服務

● 第二單元了解不動產交易風險 一、不動產交易風險買方篇 1) 屋主取得部份款項後避不見面 2) 一屋兩賣 3) 屋主原貸款金額太高 4) 房子被屋主的債權人查封

二、不動產交易風險賣方篇 1) 買方所付支票跳票 2) 買方高貸超貸未核准 3) 過戶後貸款核撥了拿不到尾款 4) 過戶流程中買方悔買

三、辦理履約保證之好處 • 1) 保障買方之已付價款的安全。 • 2) 保障賣方若因買方違約無法取回不動產所有權時，可取得售屋應 • 得全數款項的權益。 • 3) 預防並降低房地產買賣發生糾紛之機會。 • 4) 縮短發生糾紛時之處理時間。

一、成屋履約保證的定義-成屋 (不含建商預售屋) ● 第三單元成屋履約保證的定義 ■ 成屋（有履約保證）信義房屋成交，且由信義代書承辦之成屋及含土地及車位。 ■ 不可換約之預售屋（建物權狀核發後有履約保證） ◇ 權狀核發前－買賣價款（含定金）存入專戶保管。 ◇ 權狀核發後－履約保證生效。 ■ 可換約之預售屋（僅保管買賣價金）換約前－買賣價款（含定金）存入專戶保管。

二、成屋履約保證的定義 - 履約 不動產買賣契約書代辦履約保證委任契約書

三、成屋履約保證的定義 – 保證 • 銀行保證書（正本在代書簽約室） • 客戶實體保證書（95年起虛擬化） 02

賣方(屋主) 賣方(屋主) 賣方(屋主) 賣方(屋主) 過戶買方買方買方買方簽約用印完稅交屋代償完稅款用印款簽約款交屋款 (尾款) 履約保證銀行安信建經委託款項款項款項款項 ● 第四單元成屋履約保證的流程一、成屋履約保證的代書作業流程圖代付仲介服務費代償屋主原貸款代繳增值稅專戶結清

● 第五單元簡介履約保證的契約條文 一、代辦履約保證委任契約書重點解析 1) 立約人：四方契約。（買方、賣方、安信、信義） 2)保證人： 3)手續代辦人（公正第三者）： 4)契約審閱權：至少3日契約審閱權。 5)條文：共11條

二、代辦履約保證委任契約書 第1條賣方違約時－對買方之保證簽約、用印、完稅過戶貸款核撥交屋違約時間賣方未履行契約義務構成解約時或依約定得解除契約時 1.買方 : 經完成催告、解除契約之意思表示。 2.信義 : 出具由返還價款於買方之書面認定函。 3.安信 : 發函通知賣方~ 限期於10日內提出仲裁聲請。需完成之法律程序履約保證內容 1.賣方未提出仲裁時~返還買方已付價金。 2.賣方10日內提出仲裁時~ 依仲裁判斷結果辦理。

三、代辦履約保證委任契約書 第1條買方違約時－對賣方之保證貸款核撥違約時間買方未履行契約義務構成解約時買方未履行支付交屋款義務時 1.賣方:經完成催告、解除契約及沒收價金之意思表示。 2.信義:出具由賣方沒收價款之書面認定函。 3.安信:發函通知買方~限期於 10日內提出仲裁聲請。賣方~ 1.經完成催告履約之意思表示。 2.聲請仲裁-買方應給付交屋款。需完成之法律程序 1.賣方提出仲裁申請時~ 由賣方沒收買方已付價金。（買方亦提出解約-依仲裁結果辦理） 2.賣方取得仲裁判斷書時~ 由保證銀行墊付交屋款。 1.買方未提出仲裁時~ 由賣方沒收買方已付價金。 2.買方10日內提出仲裁時~ 依仲裁判斷結果辦理。履約保證內容

四、代辦履約保證委任契約書第2條~第4條 第二條：專戶經收保管專戶當個人當年度利息所得累計超過新台幣壹仟元者依法開立扣繳憑單。第三條保證責任之範圍保證責任範圍: 買賣契約總價款為限。不含~物之瑕疵、權利瑕疵、遲延或損害賠償之權利。第四條：保證責任之期限自簽約起至專戶結清出款或履行保證責任時止。

五、代辦履約保證委任契約書第6條 第六條：專戶動支保證銀行對以下動支之款項仍有保證責任：（一）稅費：賣方過戶相關稅費。（二）代償：清償原貸款取得清償證明所需之款項。（三）服務費：賣方與信義房屋約定之全部服務費。（四）一買一賣：賣方同時在信義房屋另購其他不動產並辦理履約保證之買賣價款及相關費用。 ※ 一買一賣須為同一人（非登記名義人）。

六、代辦履約保證委任契約書第7條 第七條：專戶結清 ■專戶出款 : 限以國內匯款、或銀行支票。 ■指定第三人收款 : 限非買、賣方本人受款時，應由買、賣方填具安信建經之「指示撥款同意書」。

七、代辦履約保證委任契約書第8條 違約認定及仲裁協議賣方違約

八、代辦履約保證委任契約書第8條 違約認定及仲裁協議買方違約《貸款核撥前》

九、代辦履約保證委任契約書第8條 違約認定及仲裁協議買方違約《貸款核撥後》

十、代辦履約保證委任契約書第9條~第11條 第九條：其他 ■法院起訴效力 :視為與提起仲裁效力相同。 ■ 履約保證費 : 由信義房屋負擔。第十條：通訊方式書面通知依買賣契約所載之地址掛號送達，送達被退回或拒收者，均以函到日期視為完成通知。第十一條：契約留存壹式肆份 : 買方、賣方、信義、保證銀行各執壹份。

● 第六單元客戶服務 一、信義官網查詢履保專戶金額（客戶專區）

二、客戶小卡片 ■客戶履保資金查詢專線 0800-212-400 由客服專人服務 ■ 信義內部同仁履保資金查詢（02）2345-3377 由信義各履保分區承辦人服務

三、簡訊服務（1） 1)賣方和代理人有數人想要都收到簡訊時作法？請店秘將資料維護手機號碼、姓名到客戶服務系統上，並勾選簡訊服務。 2) 客戶未何沒收到簡訊原因？ 1.成交輸入表維護完成後，客戶才收得到簡訊。（簡訊發送當時未連結到客戶手機號碼~即會產生發送失敗） 2.客戶手機由系統業者自動擋掉商業簡訊（如：中華電信）。 3.手機記憶體滿載或系統發送時異常… 。 ※ 簡訊為系統自動發送，如有異常可洽資訊部協助及補發。

三、簡訊服務（2） 3) 履約保證專戶收款、出款的簡訊發放對象：不發放買方。

● 第七單元問與答 一、存在專戶中的款項有沒有利息？當利率波動時如何處理？ ■計息期間：款項依其存入時間之長短計息。 ■利率計算：保證銀行當期牌告活期儲蓄存款年利率計算。 ■機動調整：當利率有波動時則隨同調整。年息 0.260 %

二、客戶經信義房屋賣屋後又再買屋， 可否提前動用賣屋價款來買屋？客戶同時向信義房屋買屋、賣屋，應視為不同個案分別處理，其賣屋之款項除定金外（但有交易風險之個案定金不可交給賣方）仍要存入專戶控管。 ■轉帳由承辦代書以《履約保證異動單》通知安信出款。 ■買屋之簽約買方應與賣屋之所有權人一致。 ■一買一賣案件均有辦理履約保證（預售屋為價金保管-不可轉帳）。 ■在信義賣屋但在其他仲介公司買屋是不得轉帳（即使2件案件皆同時在安信建經辦理履約保證）。

分店填寫 服務費折退賠申請單買賣雙方簽妥解約協議書店長簽核傳真解約協議書至安信由承辦先檢核文件區主管簽核總經理簽核安信收到解約協議書及折退賠申請單後於次1日工作天出款信義財務處及資訊部三、客戶合意解約履保專戶之出款流程為何？

2011 不動產市場實務〈信義講座〉房地產交易流程