EL REGISTRO VS. REALIDAD EXTRAREGISTRAL

1. EL REGISTROVS. REALIDAD EXTRAREGISTRAL ¿En qué casos se superpone uno respecto del otro? Dr. César Solís Macedo

2. ¿Qué debe primar? CONTENIDO DEL REGISTRO REALIDAD JURÌDICA EXTRAREGISTRAL

3. PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR

4. PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR

5. PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR

6. PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR

7. CASUÍSTICA

8. CASOS DESOLUCIÓN REGISTRAL

9. CASO 1: DOBLE VENTA C-V A B B no inscribe. A C C-V C inscribe. Mejor Derecho B C vs. ¿Solución ?

10. CASO 1: DOBLE VENTA Derecho Real PROPIEDAD No inscrito Derecho Real PROPIEDAD Inscrito VS.

11. CASO 1: DOBLE VENTA • Solución REGISTRAL: • La solución al caso planteado lo encontramos en el artículo 1135º del Código Civil: • Regla 1: Se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito. • Regla 2: Se prefiere aquél cuyo título conste en documento de fecha cierta más antiguo. • Regla 3: Se prefiere aquél cuyo título conste en documento de fecha más antigua.

12. CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA C-V A B B no inscribe. C A Mutuo c/ G.H. C inscribe. A incumple con el pago, por lo que C ejecuta. Tercería de Propiedad B C ¿Solución ? vs. Derecho Real: Propiedad. Derecho Real: Hipoteca.

13. CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA Derecho Real PROPIEDAD No inscrito Derecho Real HIPOTECA Inscrito VS.

14. CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA • Solución REGISTRAL: • La solución al caso planteado lo encontramos en el artículo 2022º del Código Civil: • “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone…” • Asimismo, en el artículo 2014º del Código Civil: • “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.” • De igual forma, el artículo 533º del CPC: • “La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes. Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación.”

15. CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0 Poder p. disponer de inmuebles Poder se inscribe en RRPP B A A Fallece. No se inscribe extinción de poderes. 2 B transfiere inmueble días después de la muerte de A C C-V B B.P C Sucesor legal demanda Nulidad de Acto Jurídico (C-V) NAJ vs. 4 B

16. CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0 Derecho Real PROPIEDAD B.P. SUCESIÓN Derecho Real PROPIEDAD 3RO Inscrito VS. B.P. C ¿? Acto mortis causa Acto Inter Vivos

17. CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0 • Solución REGISTRAL?: • 1° Posición: Derecho del tercero de buena fe • Artículo 2038° C. C.: “El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos”. • 2° Posición: Transmisión sucesoria de pleno derecho • Artículo 660.- Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores.

18. CAS 2185-2008 LIMA (02/09/08) Tercero Registral vs. Usucapiente 10 1 Donación X A Presc. Adquist. A B A X Mejor derecho CORTE SUPREMA: Sentencia del proceso de Prescripción Adquisitiva es constitutiva. B

19. CASOS DESOLUCIÓN EXTRAREGISTRAL

20. CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO C-V A B B no inscribe. Mutuo sin garantía A incumple con el pago, por lo que C demanda a “A” ODSD. C A c a C embarga inmueble de A ODSD 1 vs. A C Derecho Real (propiedad) vs. Derecho Personal (acreencia) B 2 Tercería

21. CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO Derecho Real PROPIEDAD No inscrito Derecho Personal EMBARGO Inscrito VS.

22. ¿Cómo se acredita la propiedad no inscrita? Elementos relevantes 3. Pago de Alcabala. 4. Fecha cierta de contrato.

23. CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO • Solución EXTRAREGISTRAL: Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos • Artículo 2022°, 2° párrafo C. C.: “Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.” Transferencia de propiedad de bien inmueble • Artículo 949° C. C.: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”

24. CASO 5: COMPRA VENTA VS SUCESIÓNEXP. 09608-2006 C-V H1 Inscribe. A C-V H2 Inscribe. C-V H3 No inscribe. A Fallece y Sucesión de A (H1,H2 y cónyuge supérstite), adquiere por mortis causa el tercer inmueble vendido a H3. Mejor Derecho de Propiedad Suc. A H3 ¿Solución ?

25. CASO 5: COMPRA VENTA VS SUCESIÓNEXP. 09608-2006 Derecho Real PROPIEDAD No inscrito Derecho Real SUCESIÓN Inscrito VS. Suc.A H3 Acto Inter Vivos Acto mortis causa

26. CASO 6: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN C-V A B No inscribe. A Fallece y la Sucesión de A se convierte en la propietaria. Suc. A B Mejor Derecho de Propiedad ¿Solución ?

27. CASO 6: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN Derecho Real PROPIEDAD No inscrito Derecho Real SUCESIÓN Inscrito VS. Suc. A B Acto Inter Vivos Acto mortis causa

28. CASO 7: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN LEGAL (BEN. PUB)–CAS 2248-2009-Lima C-V A B Documento de fecha cierta. A Fallece, no hay herederos y a través de un proceso no contencioso de declaratoria de herederos, se adjudica el inmueble a la beneficencia pública por ser sucesor legal. NAJ de adjudicación B. P. B

29. CASO 7: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN LEGAL (BEN. PUB)–CAS 2248-2009-Lima Derecho Real PROPIEDAD No inscrito Derecho Real SUCESIÓN LEGAL Inscrito VS. B. P. B Acto Inter Vivos Acto mortis causa

30. CASOS 5, 6,7: PROPIEDAD VS. SUCESIÓN • Solución EXTRAREGISTRAL: • Primera posición: Aplicación de art. 2013º y 2014º del Código Civil y, por tanto, la sucesión es la propietaria. • Segunda posición: Con la C-V, el bien dejó de pertenecer al patrimonio del causante y, por tanto, no forma parte de la masa hereditaria. Aplicación de art. 949º del CC., y art. 54º del Rgto. de Inscripciones del Registro de Predios.

31. CASO 8: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO X Inicia posesión pública, pacífica, continua y como propietario A Titular Registral 10 1 Acto de disposición ¿Qué ocurre con los actos de disposición que realice el titular registral (A) cuando existe una persona que viene ejerciendo una posesión cualificada para adquirir el bien por prescripción?

32. CAS 750-2008 CAJAMARCA (11/01/10) Usucapiente vs. Tercero adquirente a título gratuito de quien aparecía en el registro. 10 1 Donación X A Presc. Adquist. A B A CORTE SUPREMA: Sentencia del proceso de Prescripción Adquisitiva es declarativa y además tiene efectos retroactivos. X N.A.J B

33. OTROSCASOS

34. CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA REINSCRITA – EXP. N 41999-02 Mutuo c/ G.H. Bco. A Ejecuc. Coactiva (Embarga) Municipalidad Pisco A Remata y adjudica el inmueble. Levanta hipoteca C 3 C-V X Registrador Reinscribe la hipoteca 4 Ejecuc. Garantías Bco. A 5 X Tercería 6 Bco. A

35. CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA REINSCRITA – EXP. N 41999-02 Derecho Real PROPIEDAD inscrito Derecho Real HIPOTECA Re-Inscrito VS. X Bco. 12.03.2002 29.04.2002

36. CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA REINSCRITA – EXP. N 41999-02 • Solución REGISTRAL: Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos • Artículo 2022°, 1° párrafo C. C.: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.” Principio de Buena Fe Registral • Artículo 2014° C. C.: “El tercero que de buena feadquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”

37. LA INEXACTITUD REGISTRAL

38. 1. INTRODUCCIÓN • PUBLICIDAD REGISTRAL.- • Es la exteriorización de situaciones jurídicas que produce cognoscibilidad general de lo que en él se encuentra inscrito.

39. 1. INTRODUCCIÓN • SUS FINES.- • Seguridad jurídica. • Fomento del crédito territorial y del crédito personal. • Transparencia en las transacciones. • Finalidad cautelar.

40. 2. CONCEPTO • Existe inexactitud registral cuando el Registro expresa una situación jurídica que en la realidad jurídica es otra. • Se da únicamente respecto a derechos inscribibles. El Contenido de los libros registrales El estado jurídico real de derechos reales inmobiliarios inscritos No existe concordancia, armonía, acuerdo

41. Sólo existe inexactitud registral en el campo de la eficacia de la inscripción

42. 3. CAUSAS A. El Registro nunca recogió la realidad Realidad ausente del Registro B. Habiendo accedido la realidad al Registro, éste esté desajustado de ella Registro Inexacto

43. 3. CAUSAS

44. 3. CAUSAS

45. 4. MEDIOS DE RECTIFICAR

46. 4. MEDIOS DE RECTIFICAR

47. 4. MEDIOS DE RECTIFICAR • B.1. ACTA DE NOTORIEDAD • Es un acta tramitada por Notario, que tiene por objeto acreditar el hecho de que UNA PERSONA ES NOTORIAMENTE DUEÑA de una finca. • El Notario debe estimar suficientemente comprobado el hecho notorio pretendido. • Prosigue el procedimiento ante Juzgado de 1° Inst., de estar de acuerdo con lo actuado, por auto dispone protocolizar el expediente.

48. 4. MEDIOS DE RECTIFICAR • B.2. EXPEDIENTE DE DOMINIO • Es un medio para acreditar quién es el actual titular en la realidad, se tramita judicialmente. • El solicitante tiene que acreditar suficientemente la adquisición del dominio de toda o parte de la finca. • El auto aprobatorio del expediente es el título que permite la inscripción, y dispone la cancelación de las inscripciones contradictorias. • NO CREA EXCEPCIÓN DE COSA JUZGADA.

49. 4. MEDIOS DE RECTIFICAR

50. 5. EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN • La rectificación del Registro sólo puede ser pedida por el titular del dominio o derecho real inscrito. • La legitimación pasiva la tienen todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar concede algún derecho. • Los efectos de la rectificación se producen a partir del momento en que se opera, careciendo de retroactividad respecto de terceros. • En ningún caso perjudicará a los derechos adquiridos por tercero a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”