170 likes | 417 Views
Splitsen en omzetten in Utrecht. Bijeenkomst Wijkraden 3 november 2010. 1. Doel presentatie. Informeren over het Omzettingsbeleid Inzicht geven in procedures en instrumenten van de gemeente die samenhangen met splitsen
E N D
Splitsen en omzetten in Utrecht Bijeenkomst Wijkraden 3 november 2010 1
Doel presentatie • Informeren over het Omzettingsbeleid • Inzicht geven in procedures en instrumenten van de gemeente die samenhangen met splitsen • Hiermee de Wijkraden voeden bij het formuleren van een advies aan het college
Onderwerpen presentatie • Verschil tussen omzetten en splitsen • Omzettingsbeleid en evaluatie • Splitsen: • Belang van splitsen voor de stad • Aantallen splitsingen • Juridische grondslag splitsen • Sturingsmogelijkheden bij splitsen
Verschil tussen omzetten en splitsen • Omzetten Één woning geheel gebruiken voor kamerverhuur (o.b.v. Huisvestingswet/ verordening) • Opsplitsen Van één woning naar meerdere woningen (o.b.v. bouwregelgeving) • Andere toetsingskaders, en dus andere belangenafweging
Zelfstandig t.b.v. één huishouden Onzelfstandig t.b.v. kamerbewoning Zelfstandig t.b.v. meerdere huishoudens Zelfstandig t.b.v. één huishouden Verschil omzetten en splitsen Splitsen ------------------------------------------------- Omzetten
Omzettingsbeleid in het kort • Uitgangspunten beleid • Doel is rem op toename omzetten: • Behoud betaalbare koopwoningen • Beschermen leefbaarheid in wijken • Ouder-kind constructie (ouders kopen woning voor kind + medestudenten) • Tijdelijke omzettingsvergunning van 5 jaar • Uitgezonderd van compensatie • Wel leefbaarheidstoets (per 04-01-2011) • Belangenafweging per vergunningaanvraag
Belangenafweging Leefbaarheidstoets: vergunning wel / niet verlenen? • Buurtniveau: Krachtwijk, Algemeen Buurtoordeel Wijkenmonitor • Straat- / pandniveau: o.a. straatbeeld ter plaatse, klachtenpatroon, reactie n.a.v. publicatie • Nieuwe of bestaande situatie (bestaand = ontstaan voor 2 april 2008) Volkshuisvestelijke toets: vergunning met / zonder compensatie? • Prijscategorie woning
Evaluatie - resultaten • Algemeen: nauwelijks nieuwe kamerverhuur • Doelstellingen gehaald? • Beschermen betaalbare voorraad • 98% verleende vergunningen = legalisatie bestaande kamerverhuur • 8 nieuwe situaties (alle 8 in een niet-krachtwijk). • Beschermen leefbaarheid in m.n. Krachtwijken • geen nieuwe reguliere kamerbewoning • 20 tijdelijke situaties i.h.k.v. de ouder-kind constructie (m.n. Ondiep).
Evaluatie – aantallen aanvragen ingediend tussen 02-04-2008 en 06-2010
Evaluatie - aanbevelingen • Beleid niet ingrijpend aanpassen • Maatregel handhaven dat in de Utrechtse krachtwijken in beginsel geen kamerverhuur mag bijkomen. • Ouder-kind constructie: blijven in aanmerking komen voor een tijdelijke omzettingsvergunning zonder compensatie. • Voortaan leefbaarheidstoets bij ouder-kind constructie • Beleid eenduidiger • Tegemoet gekomen aan zorgen buurtbewoners • Geldt voor aanvragen ouder-kind vergunning ingediend vanaf 4 januari 2011
Belangen bij het splitsen van woningen voor de stad • Er is een grote vraag van één- en tweepersoons-huishoudens naar woonruimte (Woningnet: 44.404 ingeschreven actief woningzoekende starters) • Toename aanbod starterswoningen door splitsen • Gewenste doorstroming vanuit kamerverhuur • Fysieke verbetering panden t.a.v. brandveiligheid en bouwkundige aspecten
Wat valt op? • Grootste toename in Noordwest van 32 (2008) naar 60 (2009). • Meeste gerealiseerde eenheden in Binnenstad, Oost en Noordwest. • Vooral bepaalde subwijken. • Per jaar variatie in subwijken.
Juridische grondslag voor bouwkundig splitsen • Omgevingsvergunning voor bouwen vereist. • Omgevingsvergunning betreft integrale toets aan: • Het bestemmingsplan (gebruik van het pand) • De Woningwet, het Bouwbesluit de Bouwverordening (bouwkundige staat, brandveiligheid, parkeren etc.) • Gebruiksbesluit (brandveiligheid) • De omgevingsvergunning moet worden verleend als de aanvraag aan bovenstaande regelgeving voldoet ------------------------------------- • Meegeven splitsingseisen bij verkoop
Sturingsmogelijkheden • Als splitsen binnen bestemmingsplan past en aan overige regelgeving voldoet is er geen vrijheid voor gemeente • Als splitsen niet binnen bestemmingsplan past is er beoordelingsvrijheid, en kan de gemeente een aanvraag voor het bouwkundig splitsen weigeren
Welke middelen zijn er om splitsen te reguleren? • Bestemmingsplannen • Parkeernota • Woningwet en aanverwante regelingen
Samenvattend • De gemeente heeft slechts beperkte mogelijkheden om splitsen te reguleren