IL REPOSSESSING: Una strategia di recupero per gli NPL

1. IL REPOSSESSING: Una strategia di recupero per gli NPL

2. PREMESSA: il ciclo di vita del Credito ed i Servizi di ITALFONDIARIO RE Foreclosure SPL NPL CTU Auction Repossess Borrower Cooperation Agreement Osservazione alle CTU R.E.O.Co. Auction Facilitation Valutazioni immobiliari Commercializzazione degli asset appetibili Business plan Verifica la congruità della CTU Transazione con debitore Partecipazione all’asta Drive by / Desktop Drive by Rete Internal Site visit Internal site visit

3. LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI PERIODO DI RIFERIMENTO [ intero anno ] 2013 2012 ASTE MONITORATE [ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ] 17.793 21.781 NUMERO DI VENDITE [ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ] 2.274 2.526 PREZZI DI VENDITA [ prezzo di vendita / valore della CTU ] 56% 51% TEMPI DI VENDITA [ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ] 3,9 4,2

4. LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI PERIODO DI RIFERIMENTO [I° semestre] 2014 2013 ASTE MONITORATE [ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ] 9.961 10.423 NUMERO DI VENDITE [ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ] 1.105 1.232 PREZZI DI VENDITA [ prezzo di vendita / valore della CTU ] 50% 50% TEMPI DI VENDITA [ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ] 4,3 4,3

5. LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI E IL TERRITORIO (1) vendita / CTU_ 45 % 7.793 _aste monitorate Incanto medio_ _aste aggiudicate 5,0 1.331 vendita / CTU_ 3.858 34 % _aste monitorate Incanto medio_ 363 5,5 _aste aggiudicate vendita / CTU_ 37 % _aste monitorate 10.130 Incanto medio_ _aste aggiudicate 832 5,6 (1) Dati Italfondiario SpA riferiti al 2013;

6. LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – L’ASPETTO COMPORTAMENTALE LE FRASI TIPICHE CHE SI SENTONO QUANDO SI PARLA DI IMMOBILI ALL’ASTA… • Non andrei mai a comprare all’asta la casa del mio vicino… • Nessuno verrà mai a comprare la mia casa che va all’asta… piuttosto mi ci incateno… • Quella casa è di un “noto” personaggio locale, nessuno gli si metterà contro… … E QUELLE LEGATE A PERPLESSITA’ OPERATIVE SULLE VENDITE GIUDIZIARIE… • Il custode Giudiziario ha fatto ostruzionismo, e non ha consentito le visite • Non sapevo che quella casa fosse all’asta… altrimenti ci avrei fatto un pensierino… • Chissà quanto tempo ci vuole per la liberazione dell’immobile, preferisco acquistare sicuro…

7. UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – DESCRIZIONE Auction Facilitation • Strategia terminale di recupero volta a: • favorire l’aggiudicazione a terzi degli immobili in asta • sostenere il relativo prezzo di aggiudicazione Mandato a Vendere Scopo Reposess Mandato a Vendere Promozione Aste Avvio azioni legali (sofferenza) CTU ASTA REPOSSESS Istituire una SPV per la partecipazione in asta che sostenga il prezzo di aggiudicazione a terzi degli immobili. In caso di propria aggiudicazione, acquisisca e venda l’immobile a valori di mercato. Descrizione Mission • Monitoraggio costante e analisi del portafoglio immobiliare problematico al fine di pianificare le partecipazioni in asta, ottimizzando il recupero dei crediti mediante rapida valorizzazione degli Asset eventualmente acquisiti • Italfondiario RE – Valutazione Desktop • Italfondiario RE – Valutazione Drive By • Italfondiario RE – Property management • Screening del portafoglio immobiliare della Banca e monitoraggio del mercato aste • Valutazione delle opportunità di intervento in asta e redazione di BP specifici • Intervento in asta, gestione operativa e trading degli immobili aggiudicati Principali attività • Spirito non speculativo del veicolo societario • Difesa del credito erogato dalla Banca • Aggiudicazione a terzi e rapida dismissione degli immobili • Acquisti in asta basati su assunzione di debito e/o pagamento diretto Principi cardine

8. UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – OBIETTIVI E DRIVER DI MERCATO Obiettivi strategici Descrizione Razionali Driver di intervento • Mitigare il rischio immobiliare • Realizzare in caso di aggiudicazione a REOCO una rapida rivendita dell’immobile 1 • Minor contrazione del mercato • Ridotto Holding period (180 gg vs 220 gg) • Decisione di interventi su immobili con buona commerciabilità Markettability immobili • Tutelare il rischio sulla speculazione del credito • Non ripartire i benefici dell’intervento con altri soggetti • Non intervenire quando il prezzo base è uguale o inferiore al credito esigibile • Normativa vigente relativa alla tutela dei credito ipotecario in via privilegiata (ex art. 2855 cc) 2 • Valutazione Interna • Analisi del BP • Delibera di partecipazione Tutela del Credito Bancario 3 • Partecipare in asta con l’obiettivo primario di favorirne l’aggiudicazione a terzi • Gestione del legale esterno e delle corrette indicazioni alla partecipazione • Non rilanciare nel caso in cui vi siano uno più partecipanti se non in rare eccezioni Aggiudicazione a Terzi • Applicare a tutto il portafoglio la strategia di repossess • Ridurre rischi gestionali e reputazionali • Evitare l’ingresso in procedure legali complesse • Evitare la partecipazione in asta per immobili di valore esiguo • Mitigare rischi di revocatorie o procedure bloccate per elementi di natura legale • Non realizzare interventi “importanti” sull’immobile per una sua valorizzazione 4 Ridotta complessità gestionale

9. UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – FLUSSO OPERATIVO FACILITY MANAGEMENT SALES MANAGEMENT CLIENT REQUEST AUCTION MANAGEMENT BID MANAGEMENT PROPERTY MANAGEMENT • Gestione della partecipazione all’asta • Espletamento formalità post asta • Liberazione immobile; • Gestione tecnica, amministrativa e piano interventi • Gestione morosità • Monitoraggio, rendicontazione e intermediazione fornitori • Messa in sicurezza e presa in custodia • Gestione forniture di manutenzione immobili; • Pianificazione degli interventi da realizzare • Analisi tecnico -legale delle posizioni • Stime prezzo di rivendita e predisposizione BP preventivi • Individuazione del perimetro di intervento • Valutazione opportunità d’intervento e degli Asset d’interesse • Marketing dell’ immobile (foto, pubblicazioni, etc.) • Commercializzazione • dell’ immobile • con brokers • Definizione degli scostamenti rispetto • al BP

10. BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – l’immobile [ dati in mq ] _FABBRICATO _parte produttiva _servizi e uffici _accessori _resede A 34.141 180 5.291 4.034 + + + + B 0 5.943 2.813 131 = = = = + + + Totali parziali 4.165 180 11.234 36.954 x x x x 42.195 Coeff. di ragguaglio 100 % 120 % 10 % 2 %

11. BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – lo scenario • ASTA SENZA INCANTO IL 30/09/2014; • PREZZO BASE PARI A 10mln eur; • DISPOSITION AMOUNT PARI A 14mln eur; • TEMPO DI RIVENDITA 18 mesi; • LINEA DI CREDITO (per le spese di acquisizione e di gestione) AL 4,0%; • CANONE DI LOCAZIONE EFFETTIVAMENTE PERCEPITO PER 12 mesi; • COSTO DI CREAZIONE, GESTIONE E TENUTA REOCoPARI A 20k eur/anno; Acquisto effettuato con una REOCo utilizzando l’istituto dell’assunzione del debito (ex art. 508 C.P.C.) Acquisto effettuato in regime di esenzione IVA

12. BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – Max Bid Case PREZZO DI ACQUISTO PREZZO DI RIVENDITA TEMPI DI RIVENDITA MAX BID SPESE DI RIVENDITA SPESE DI GESTIONE SPESE DI ACQUISIZIONE

13. BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – sintesi

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