CONDOMÍNIO DE LOTES

1. CONDOMÍNIO DE LOTES Palestrante: Narciso Orlandi Neto

2. Condomínio edilício Condomínio edilício, que, como tal, se submete à disciplina do Código Civil e da Lei 4.591/64. • edilício: que diz respeito a edificação (Houaiss) Condomínio em planos horizontais: pavimentos sobrepostos e independentes. Condomínio em um único plano horizontal: todas as unidades têm contacto com o solo.

3. Condomínio e Loteamento Unidade No loteamento, o lote, com a propriedade exclusiva do solo. No condomínio, a unidade autônoma (área de uso exclusivo + parte ideal do terreno + parte ideal das coisas comuns).

4. A terminologia adequada Juridicamente, não pode haver condomínio de lotes. Na discussão, “lote” é o espaço especializado e demarcado no terreno.

5. A QUESTÃO No condomínio em plano horizontal único, pode a área de uso exclusivo ser apenas o espaço demarcado no terreno, isto é, o “lote”?

6. A LEI Lei 4.591 • Art. 1º - ... conjuntos de edificações, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, poderão ser alienados, no todo ou em parte...

7. Ainda a Lei 4.591 • Art. 8º: “Quando ... o proprietário ... desejar erigir mais de uma edificação ..., em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno...”

8. Ainda a Lei 4.591 • Art. 68: “Os proprietários (que) pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, ... deverão ... satisfazer às exigências constantes no art. 32 ...”

9. Jurisprudência paulista Literalidade da lei, sem concessões “A única instituição de condomínio que foge às normas do Código Civil é a prevista na Lei 4.591/64, mas esta tem a sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às edificações não há condomínio que se sujeite à lei especial” (Ap.Cív. 2349/0, DOJ 24/11/83).

10. Jurisprudência administrativa “Não se admite a instituição de condomínio sobre unidades autônomas constituídas apenas de terrenos” (Ap. Cív. 10.807-0/1, DOJ 10/04/90)

11. Consequências • Constituição de condomínios voluntários com a alienação de frações ideais do terreno e localização oficiosa das frações ideais. • Incorporações com pequenas edificações, na forma da lei.

12. Reação da Corregedoria Geral • Proibição de registro de vendas de frações ideais quando presentes indícios de fraude à lei. • Proibição de registro de incorporações em que o incorporador se obriga a pequenas edificações (“casinhas de cachorro”).

13. Áreas de uso exclusivo Há diferença entre o condomínio em mais de um plano horizontal e o condomínio em plano horizontal único.

14. Área de uso exclusivo - Apartamentos Área de uso exclusivo = projeção vertical da edificação. O condômino tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.

15. Área de uso exclusivo - casas “Parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal” (art. 8º, “a”, da Lei 4.591). O condômino também tem o direito de modificar a edificação, respeitando a área de uso exclusivo, sem interferência dos condôminos.

16. A instituição e as modificações • A área construída de cada casa é irrelevante na instituição, salvo estipulação em contrário. • O aumento da área construída, respeitada a dimensão da área de uso comum, não implica alteração da instituição e dispensa a anuência dos condôminos.

17. Argumentos com base na lei • Não proíbe aumento ou diminuição da construção. • Não vincula a participação nas coisas comuns à área edificada. • Não exige anuência dos condôminos para modificações restritas à área de uso exclusivo.

18. Argumentos com base na lei • Não exige que, na incorporação, a edificação projetada tenha área mínima. • Art. 1.335, I, do Cód. Civil (direito de dispor).

19. Requisitos • Previsão na incorporação e na convenção. • Sujeição às leis e posturas municipais. • Respeito às restrições convencionais.