Kath Scanlon, LSE/SBi Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées 22 November 2007

1. Colloque internationalL’avenir du logement social en EuropeLe logement social en Europe, aujourd’hui et demain Kath Scanlon, LSE/SBi Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées 22 November 2007

2. Plan de la présentation • Méthodologie • Résultats concernant • Propriété occupante • Prise de décisions • Loyers • Peuplement du parc • Tendances lourdes et débats en cours

3. Objectifs du projet Non pas dresser un état détaillé du secteur, mais: • Saisir les caractéristiques essentielles du secteur locatif social dans une large variété de pays Européens • Eclairer les principales tendances à l’oeuvre, passées et à venir • Donner le sens des pressions politiques et autres qui poussent à des changements

4. Participants & méthodologie Spécialistes de 9 pays: Allemagne, Autriche, Denmark, England, France, Hungary, Irlande, Pays-Bas, Suède • Rapports par pays • Séminaires • Edition

5. ‘Social Housing in Europe’ Version anglaise financée par le UK’s Higher Education Innovation Fund Version française à paraître Contenu : • Brève revue des tendances comparées • Un chapitre sur chaque pays, plus un survol général des économies en transition

6. Statuts d’occupation / taille du secteur social dans les 9 pays

7. Tendances de l’offre • La demande de logements sociaux est généralement forte, et croissante, avec de longues files d’attente au moins dans les grandes aires urbaines. • Excès d’offre dans quelques régions ( Allemagne de l’Est; Nord de l’Angleterre), qui a conduit à des démolitions à grande échelle. • Même dans des zones de marchés tendus comme Dublin, Amsterdam & Paris, des logements sociaux des années 1950s -1970s ont été démolis.

8. Les grands ensembles démolis (totalement ou partiellement) sont souvent remplacés par des programmes aux statuts d’occupation mélangés (France, Danemark, Angleterre), avec éventuellement des densités accrues et with mixed use to sweat assets. • Accent mis de plus en plus sur la construction de bâtiments “durables” / à zéro émission de carbone (Allemagne, France, Danemark, et tout récemment UK) • Les logements pour populations spécifiques représentent une part croissante des nouvelles constructions—Suède, Danemark (>50%). Les notions de “besoins spécifiques” diffèrent selon les pays, mais comprennent ceux des personnes âgées, des handicapés, parfois ceux des familles nombreuses.

9. Part de la propriété occupante

10. Engagement du secteur privé

11. Les privatisations en cours tendent à faire sortir du secteur social la meilleure partie du parc. • Irlande, UK: depuis plusieurs décennies • Pays-Bas: depuis la fin des années 1990s • Danemark: premiers pas exploratoires • Allemagne: cas special. Environ 100,000 logements sociaux passent chaque année au secteur privé par expiration des clauses de limitation des loyers. Vente du parc de logements municipaux aux investisseurs privés (ex: Dresde). • Hongrie: restitution/privatisation après 1989

12. Niveaux de décision selon le type de décision CONS = nombre de constructions LOY = système de fixation des loyers LOC = localisation des constructions € = définition du financement/des aides ←→ = en négociation avec

13. Glissement de procédures nationales à des procédures plus décentralisées • Austria 1987/88 • Netherlands 1989 • Denmark 1994 • Hungary 1990s • France 1982, 1991, 2000 & 2004 • Germany 2006 • L’Angleterre évolue en sens inverse de cette tendance—déplaçant la décision du niveau local vers le niveau national, ou vers les propriétaires

14. Social vs private rent determination: cost-based rents

15. Autres systèmes de loyers

16. Cost rents par définition couvrent les coûts historiques, mais suscitant des distorsions, car sans relation directe avec les forces de l’offre et de la demande. Les économistes plaident pour un changement au profit de systèmes plus fondés sur des règles marchandes. • Rents related to income produce low revenue, et rendent difficile le recours au financement privé. Experts défavorables (associé à des secteurs locatifs sociaux de petite taille ; pays anglo-saxons : Irlande, USA, Australie) • Countries with low average rents (Hungary, Ireland) have affordable housing but receipts don’t cover costs so major problems of management and maintenance. • Rent system bound up with housing benefit/rent allowance—and in transition economies there is none.

17. Accès au logement social *Mais accès fondé sur le besoin. ** Selon le type de financement.

18. Qu’advient-il si le revenu dépasse les plafonds?

19. Occupation du parc social

20. Montée dans beaucoup de pays de la ségrégation sociale (revenus) et spatiale (quartiers), spécialement dans les ensembles d’habitat de moindre qualité – sans relation évidente avec la taille du secteur social • Préférence presque universelle pour l’accession à la propriété, et politiques publiques pour la promouvoir → départ des classes moyennes du parc social • Aides mieux ciblées, mais ménages pauvres plus concentrés sur des fractions de parc “dédiées”.

21. Nationalités et minorités ethniques *A Vienna 33%. Until 2006 only Austrian citizens had access to municipal housing

22. Position de l’immigration dans les différents pays Denmark: Immigrés concentrated on large urban estates and newer estates Germany: On some large estates in Berlin & western Germany, 35-40% of residents are immigrés. German-Russian migrants concentrated on large east German estates Austria: Non-Autrichiens non admis dans les logements municipaux jusqu’en 2006. Influx of naturalised immigrés dans les 1990s→ tensions dans certains ensembles

23. France: Population immigrée nombreuse dans les grands ensembles périphériques. Netherlands: Concentrations de minorités dans les ensembles d’après-guerre with low-rise flats. Concern about ségrégation dans le logement, les quartiers et les écoles. Angleterre: Fortes concentrations de minorités ethniques dans les grands ensembles urbains. La concurrence pour le logement est la principale “zone de tension” entre ménages établis et nouveaux migrants.

24. Minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social: • Bas revenus • Vivent en ville • Préfèrent vivre “en communautés” • Actions en faveur de la mixité des populations et des statuts d’occupation peu susceptibles de réduire le niveau de ségrégation, à moins que ne changent la répartition des revenus et/ou le niveau d’immigration.

25. Débats en cours • Peuplement: le logement social est-il générateur de ségrégation? • Politique: Ie logement social aurait-il cessé d’être une réponse, pour devenir un problème? • Le contrat social : le logement social devrait-il bénéficier aux habitants, ou seulement à ceux qui sont le plus dans le besoin? • Localisation: que faudrait-il faire pour parer au défaut d’appariement spatial entre l’offre et la demande?

26. Offre: Comment mieux activer la réponse de l’offre aux besoins ? • Statuts d’occupation/mixité: Est-il préférable d’offrir du logement social dans des zones spécifiques, ou dans des zones à mixité d’usage et de statut d’occupation? • Le role des organismes de logement social: Faut-il leur attribuer de nouvelles fonctions? • Fixation des loyers: Faut-il baser les loyers sur les coûts, le revenu, ou la valeur de marché?

27. Tendances (1) • Bailleurs sociaux de plus en plus séparés des autorités locales; glissement vers des niveaux de décision de plus en plus locaux • Logements sociaux nouveaux généralement proposés dans programmes avec mixité des statuts d’occupation. Efforts pour introduire une mixité du stock et une gestion plus efficace des actifs publics : idée dominante mais difficile à mettre en pratique • Secteur private de plus en plus souvent prié—ou forcé—de s’impliquer dans l’offre de logement social

28. Tendances (2) • Les minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social, souvent dans les grands ensembles– problèmes des besoins versus sécurité d’occupation • Des aides trop étroitement ciblées peuvent conduire à la résidualisation; pénurie d’offre pour les ménages salariés et sur les segments intermédiaires de marchés • Les pays où le logement social couvre le marché intermédiaire ont des problèmes avec l’UE au sujet des aides—question des SEIG.