HARGA SATUAN TANAH (Poerbo, 1998: 6-10 )

1. HARGA SATUAN TANAH(Poerbo, 1998: 6-10 ) Biaya tanah (lands cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan

2. HARGA SATUAN GEDUNG Harga satuan gedung ialah harga per meter gedung persegi luas lantai kotor termasuk biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC, DLL. Dalam praktek investasi total terdiri pula dari: biaya pengadaan tenaga listrik, telpone, izin bangunan. Dalam studi, komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam harga satuan gedung.

3. BIAYA BANGUNAN Biaya bangunan ialah: Luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit Price)

4. INDIRECT COST Biaya-biaya tidak langsung, kelompok biaya ini berupa: • Biaya perencanaan dan konsultan • Biaya pendanaan (financing cost) • Biaya hukum (legal cost), untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.

5. BIAYA INVESTASI TOTAL Komponen-komponen biaya investasi total ialah: • Biaya tanah (lands cost) • Biaya bangunan • Biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum, DLL)

6. EQUITY(Modal Sendiri) • Modal sendiri adalah jumlah modal yg ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. • Equity tsb biasanya + 25% dari investasi total (utk proyek-proyek komersiil) • Untuk penanaman modal orang mengharapkan keuntungan di samping pengembalian modal (return on equity) • Keuntungan yg diharapkan lebih besar dari tingkat bunga yg berlaku. • Pengembalian modal diperhitungkan selama umur proyek. • Bila modal berasal dari penjualan saham maka diperhitungkan deviden, ialah uang jasa atas penggunaan dana.

7. LOAN, BORROWED CAPITAL(MODAL PINJAMAN) • Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya • Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham, obligasi, surat berharga dll • Untuk pemberian kridit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden • Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri (loan-equity ratio), perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yg mempengaruhi resiko proyek. • Lazimnya untuk proyek komersiil perbandingannya 3:1

8. SUKU BUNGA • Bunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yg dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman • Hal ini juga berkaitan dgn perubahan nilai uang terhadap waktu. • Suku bunga dinyatakan dalam % pertahun.

9. MASA KONSTRUKSI • Untuk proyek-proyek komersial yg dibiayai dgn modal pinjaman yg dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama masa tsb sekecil-kecilnya. • Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period). • Ada kalanya hanya diberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.

10. MASA PERLUNASAN KREDIT(PAY-OUT TIME) • Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. • Panjang jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek. • Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.

11. SEWA GEDUNG (LEASE RATE) • Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya diperhitungkan atas dasar per m2 / bulan. Di Amerika Serikat per feet persegi per tahun. • Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto. • Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per meter perseginya. • Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto artinya tidak termasuk luas lantai toilet dll, jadi sewanya lebih tinggi sedikit. • Dalam lease rate termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN). • Untuk flat, sewa atau sewa beli diperhitungkan atas luas lantai netto. • Dalam sewa beli flat, termasuk sewa beli untuk tanah turutan. • Untuk proyek hotel, diperhitungkan sewa per kamar.

12. SEWA DASAR (BASE RATE) • Untuk proyek perkantor, sewa dasar per meter persegi per bulan adalah nilai sewa gedung ditambah service charge (+ 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%) • Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas yang dapat dipasarkan pada sesuatu waktu. • Bila sewa dasar yg didapat dari perhitungan nilai sewa jauh di bawah pasaran, berarti bila jangka waktu pengembalian investasi tetap, maka cash-inflow yg besar. • Atau bila sewa dasar disamakan dengan harga pasaran, maka jangka pengembalian investasi dapat diperpendek.

13. VACANCY FACTOR(faktor kekosongan Gedung) Dalam analisa finansial suatu proyek selalu diperhitungkan factor kekosongan gedung sedikitnya 5%, ialah kekosongan yang disebabkan perpindahan penghuni, atau keluar masuknya tamu dalam proyek hotel

14. PENDAPATAN GEDUNG • Sewa (per meter persegi per bulan), atau sewa perkamar hotel • Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran • Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/kantor. • Dalam proyek hotel, pendapatan proyek masih ditambah sekitar 150% dari sewa kamar, ialah pendapatan dari makanan dan minuman dll • Proyek perkantoran yg terletak di pusat-pusat kota lazimnya disewakan • Proyek-proyek flat lazim disewa belikan karena orang pada dasarnya lebih suka memiliki tempat tinggal sendiri dan tidak selamanya menyewa • Proyek-proyek pertokoan atau perkantoran murah banyak yang dijual langsung kepada peminat dengan angsuran pendek 3-5 tahun

15. PENGELURAN GEDUNG • Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (listrik, AC, gas, air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan). • Biaya personil. • Asuransi. • Pajak-pajak real estate (PBB/Pajak Bumi dan Bangunan). Pegeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas service charge yg berkisar 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate).

16. PENGELURAN GEDUNG(1) • Pegeluaran-pengeluaran ini dibebankan ataspendapatan sewa dasar (base rate). • Pajak perseroan • Penyusutan (depresiasi) bagunan. Untuk perkantoran dengan umur ekonomis (economic life) gedung 40 tahun, penyusutan adalah 2,5% per tahun dari harga gedung. 3. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya amoritisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + interest). 4. Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur ekonomis proyek.

17. PENGELURAN GEDUNG(2) • Biaya operasi dan pemeliharaan gedung: • Biaya pemeliharaan gedung. • Biaya listrik, telephone dan AC. • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). • Asuransi gedung dan peralatan. • Biaya personil dari badan pengelola gedung. Dalam proyek-proyek perkantoran, sumber biaya untuk ini adalah “service charge” yg besarnya antara 20-30% dari sewa dasar. Untuk proyek flat besarnya kira-kira 5% dari sewa. Untuk proyek hotel tergantung bintang hotel: (atas dasar empiris): • Hotel bintang lima = 50% x Pendapatan Total. • Hotel bintang empat = 40% x Pendapatan Total. • Hotel bintang tiga = 30% x Pendapatan Total. • Hotel bintang dua = 20% x Pendapatan Total.

18. INTEREST TAX(Pajak Atas Bunga) • Para kreditur luar negeri terutama, meminta agar bunga yg diterima adalah bersih dari pajak-pajak Indonesia. • Jadi pajak atas bunga menjadi beban peminjam. • Pajak atas bunga bunga besarnya 20%. • Bila ada keringanan dalam rangka undang-undang Penanam Modal Asing besarnya 10% dari bunga (keringanan separuhnya). • Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan.

19. DEPRESIASI(Penyusutan Bangunan) • Adalah nilai ganti pertahun yg harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yg besarnya tergantung dari umur ekonomi (economis life) suatu gedung dan jenis gedung. • Contoh: • Nilai bangunan/kelayakan yg didepresiasikan dikurangi nilai pada akhir masa kegunaan ekonomis (salvage value) misalnya $ 1.000.000,- • Dan umur ekonomis bangunan 50 tahun, maka depresiasinya 2,5% per tahun atau $ 20.000,-

20. Economi life and Depresiasi(tergantung jenis gedung misalnya di USA)

21. PAJAK PERSEROAN • Besarnya pajak perseroan tergantung peraturan negara pada sesuatu waktu. • Di Indonesia pada waktu ini sama dengan 35% x Laba kena pajak (taxeble profit) ialah pendapatan kotor dikuranggi: • Pengeluaran utk pembayaran bunga pinjaman. • Pengeluaran utk pajak atas bunga (interest tax). • Depresiasi/penyusutan gedung dan peralatan. • Asuransi kredit (adakalanya disayaratkan oleh kredit luar negeri). • Biaya operasional gedung.

22. CASH-FLOW • Setiap proyek mempunyai “cash-inflow” and “cash-outflow” atau arus uang masuk dan arus uang keluar. • Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yg diatur secara sistematis dan kronologis.