3.1. Retrovenda :

2. 3.1. Retrovenda: • – a cláusula de retrovenda autoriza o vendedor de coisa imóvel o direito de recobrar o que vendeu (art. 505); • – são fundamentais à cláusula: • I) somente se defere à compra e venda de imóveis;

3. II) seu prazo não pode ultrapassar os três anos. • – a possibilidade de se agregar valor no resgate, no atual art. 505; • – o pacto deve constar do mesmo instrumento da venda; • – o presente diploma reporta-se às despesas autorizadas por escrito e às benfeitorias necessárias;

4. – o simples disfarce de mútuo pela retrovenda torna-a passível de anulação, na vedação do art. 1.428 do Código; • – avençada a retrovenda por prazo maior, operará o limite legal; • – pendente a cláusula, dentro do prazo especificado, a propriedade é resolúvel nos termos do art. 1.359;

5. – a cessão da retrovenda proibida por ato entre vivos, autorizada apenas no direito sucessório, para herdeiros e legatários, podendo também ser exercido contra o terceiro adquirente (art. 507); • – o direito à retrovenda atribuído a duas ou mais pessoas e a ausência de acordo entre os retratantes operando a caducidade do direito de todos (art. 508);

6. – extingue-se a retrovenda pelo exercício do direito potestativo do vendedor, pela preclusão do prazo decadencial, pelo perecimento do imóvel ou pela renúncia; • – os acréscimos de valor no retrato, disposto no atual art. 506.

7. 3.2. Venda a contento. Venda sujeita a prova: • – pela cláusula de venda a contento, o comprador reserva-se o direito de rejeitar a coisa se não lhe aprouver, dependendo de sua exclusiva apreciação; • – na ausência de disposição contrária no contrato, a cláusula atribui direito potestativo ao comprador que não necessita justificar a eventual recusa;

8. – a venda sujeita a prova, sob condição suspensiva (art. 510); • – o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor confere ao consumidor o direito potestativo de desistir da compra realizada fora do estabelecimento no prazo de sete dias; • – o vendedor deve estipular prazo para a prova ou experimentação (art. 512);

9. – as hipóteses em que a venda será tida como perfeita (art. 511); • – recebida a coisa sob condição suspensiva, a situação jurídica do adquirente é de comodatário até que manifeste sua aceitação (art. 582); • – se estipulada sob condição resolutiva, a posição do adquirente é de possuidor a título de proprietário.

10. 3.3. Preempção ou preferência: • – pelo direito de preferência, o comprador, ao vender ou dar em pagamento o imóvel adquirido, obriga-se a oferecê-lo ao primitivo vendedor para que este adquira a coisa se assim desejar (art. 513);

11. – o direito de prelação do vendedor caducará se não se manifestar em três dias se a coisa for móvel, e 60 dias se for imóvel, a contar da notificação (art. 516); • – são características do instituto: ser intransmissível, indivisível e com prazo de caducidade;

12. – a preempção decorre da vontade das partes, podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte, ou da lei; • – por meio desse pacto, o comprador contrai a obrigação de dar ciência do preço da venda e as condições da mesma, para que o vendedor possa exercer seu direito;

13. – o vendedor pode, por sua vez, tomar a iniciativa da prelação, intimando o proprietário, se souber que este pretende vender a coisa (art. 514); • – ciente o terceiro da preferência antes da aquisição, poderá ser acionado solidariamente por perdas e danos, pois não mais poderá alegar boa-fé (art. 518); • – a obrigação do preferente de pagar o mesmo preço oferecido a terceiros no exercício do direito de preempção, conforme disposição do art. 515;

14. – a preferência é direito personalíssimo que somente pode ser exercida pelo preferente indicado no contrato (art. 520); • – por imperativo legal a preempção aplica-se unicamente à compra e venda e à dação em pagamento (art. 513); • – a obrigação de preferência nas hipóteses de desapropriação do imóvel pela Administração Pública (art. 519);

15. – o entendimento jurisprudencial de ser inadmissível a ação reivindicatória contra o Poder Público na hipótese de retrocessão, uma vez que não se caracteriza o direito real; • – o desvio de finalidade expropriatória do poder público, autorizando a reintegração do bem ao patrimônio do expropriado.

16. 3.3.1. Preferência do inquilino: • – aplica-se a preempção à locação residencial e não residencial; • – a Lei no 8.245/91 disciplina no art. 27 que a preempção deve ser efetivada nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento;

17. – o art. 28 dessa lei menciona que o direito de preferência do locatário caducará se não houver manifestação, de maneira inequívoca, de aceitação integral da proposta, no prazo de 30 dias; • – no art. 29 da lei, procurou o legislador coibir abusos do locador que pode tentar venda simulada para forçar a desocupação do imóvel pelo locatário;

18. – o art. 30 da Lei do Inquilinato dispõe acerca da preferência quando o imóvel está sublocado; • – o efeito real obtido, segundo os requisitos da lei: • I – a efetivação do registro mediante averbação junto à matrícula 30 dias antes da alienação; • II – o depósito do preço por meio da ação respectiva, segundo as condições da venda.

19. – a ação deverá ser movida contra o alienante e o terceiro adquirente, com o pedido de adjudicação do imóvel; • – não proposta a ação para depósito do preço e adjudicação do bem no prazo de seis meses, ocorre decadência do direito, não subsistindo interesse para indenização;

20. – não havendo contrato escrito, impossível o registro e inviável a eficácia real (JTACSP 95/415, 92/443, 91/275, 81/308); • – o art. 34 da Lei do Inquilinato estabelece prioridade na preferência em favor do condômino, em detrimento do locatário; • – na hipótese de venda de imóvel locado indivisível, a questão é decidida em primeiro plano, em nível de direito real (art. 1.322) e não de direito pessoal.

21. 3.4. Pacto de melhor comprador: • – o pacto de melhor comprador autoriza as partes a desfazer a compra e venda se outro comprador apresentar-se, oferecendo preço e condições mais vantajosos, dentro de determinado prazo; • – embora suprimido o instituto no vigente Código, nada impede que os contratantes, no âmbito de sua autonomia de vontade, avencem esse pacto, subordinando-o às cláusulas que estabelecerem;

22. – distingue-se da preempção ou preferência, por ser direito que surge a partir do momento em que o vendedor logra obter terceiro que ofereça maiores vantagens; • – conclui-se que três são os requisitos do pacto de melhor comprador: “que tenha por objeto bem imóvel, que o prazo de exercício não exceda um ano e que o novo comprador seja alheio ao contrato”.

23. 3.5. Pacto comissório: • – o principal efeito da inserção dessa cláusula de forma expressa na avença é dispensar o vendedor de qualquer formalidade para obter a resolução da compra e venda; • – nos arts. 476 e 477 do atual Código, a previsão da exceptio non adimpleti contractus, para os contratos bilaterais;

24. – o pacto comissório como aplicação do instituto da cláusula resolutória expressa, não se tratando de nulidade de negócio jurídico, mas de resolução, desfazimento do negócio pelo inadimplemento; • – optando o vendedor por cobrar o preço, entende-se que renunciou à resolução do contrato (RT 608/177).

25. 3.6. Venda com reserva de domínio: • – na venda com reserva de domínio, o alienante reserva para si o domínio da coisa vendida até o momento no qual todo o preço é pago; • – nesta modalidade contratual a propriedade da coisa é mantida com o vendedor, podendo ele reaver a coisa na hipótese de inadimplemento;

26. – o domínio reservado ao vendedor é bastante limitado, não podendo este dispor da coisa; • – o art. 1.070 do diploma processual dispõe que se as prestações do contrato estiverem representadas por título executivo, a ação de cobrança poderá ser pelo processo executório, incidindo a penhora sobre a coisa vendida;

27. – optando pela recuperação da coisa, o procedimento regulado pelo art. 1.071 do CPC será a reintegração de posse, com apreensão liminar e depósito do bem, sem audiência do devedor; • – ordinariamente, a venda com reserva de domínio é utilizada para bens duráveis, não fungíveis, identificados por números, marcas ou outros caracteres;

28. – a necessidade do registro do instrumento no cartório de títulos e documentos do domicílio do comprador para a devida publicidade e eficácia perante terceiros regulado no art. 522 do Código; • – salvo expressa contratação pelas partes, o comprador não se qualifica como depositário da coisa vendida;

29. – no atual diploma, somente pode ser objeto do instituto coisa móvel suscetível de perfeita caracterização (art. 523); • – o art. 524 dispõe que a transferência de propriedade ao comprador ocorre no momento em que o preço esteja totalmente pago e que pelos riscos da coisa responde o comprador a partir da tradição; • – exige-se o protesto dos títulos ou interpelação judicial antes da execução da cláusula (art. 525);

30. – o vendedor terá opção da ação de cobrança ou da reintegração (art. 526); • – o vendedor poderá reter as parcelas recebidas até o montante suficiente para cobrir a depreciação do valor da coisa (art. 527); • – o art. 528 menciona a sub-rogação de instituição financeira na pessoa do devedor.

31. 3.7. Venda sobre documentos: • – na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do título representativo ou de outros documentos referentes ao contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529); • – o comprador, nessa modalidade, não pode recusar o pagamento, alegando defeito na coisa vendida, salvo se este já estiver comprovado (art. 529, parágrafo único);

32. – o pagamento neste contrato deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo estipulação contrária (art. 530); • – este contrato pode prever a existência de apólice de seguro que cubra os riscos de transporte (art. 531); • – a disposição legal ao pagamento estipulado no contrato por intermédio de estabelecimento bancário (art. 532).

33. 3.8. Venda mediante poupança: • – o comprador pactua a aquisição de bem em prestações que somente vem a receber após completar o pagamento do preço; • – a relação entre o comprador e o vendedor nesta modalidade é exclusivamente pessoal; a posse da coisa somente ocorre com a integralização do preço;

34. – é vedado ao financiador ficar com o bem objeto da alienação, proibindo-se, portanto, a cláusula comissória (§ 6o do art. 66 do Decreto-lei no 911) (art. 1.365 do CC); • – na alienação fiduciária, ocorre a tradição ficta da coisa; a transcrição do contrato no Registro de Títulos e Documentos é essencial para prevalecer com relação a terceiros;

35. – a natureza desse pacto exige a forma escrita, pública ou particular (§ 1o do art. 66; art. 1.362 do CC); • – o devedor fiduciário não pode dispor da coisa a qualquer título, pois ficará sujeito às penas do crime de estelionato; • – a alienação da coisa ou a cessão de posição contratual somente podem ocorrer com a inafastável concordância do credor.