ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNDE “ ARSA TAHSİS İŞLEMLERİ”

1. ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNDE“ARSA TAHSİS İŞLEMLERİ” A. İhsan KARAMANLI ESKİŞEHİR SANAYİ ODASI ORGANİZE SANAYİ BÖLGE MÜDÜRÜ

2. ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ KANUNU MADDE 18 Katılımcılara arsa tahsisi, Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelik hükümlerine göre müteşebbis heyet tarafından yapılır Bakanlık gerekli gördüğü takdirde, OSB’de yer tahsis edilecek özel ya da tüzel kişilerin temel vasıfları ile iştigal konularını kuruluş protokolünde belirleyebilir.

3. OSB Kanunu Madde 18 • Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir.

4. OSB Kanunu Madde 18 • Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.

5. OSB Kanunu Madde 18 • Ancak, arsa tahsisi veya satışı yapılan firmanın tasfiyesi halinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkikle ve sonucuna göre gerekli tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.

6. OSB Kanunu Madde 18 • Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.

7. ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİUYGULAMA YÖNETMELİĞİ • Madde 90 : Arsa tahsisleri müteşebbis heyet tarafından yapılır.* • Madde 91 : OSB den arsa tahsis talebinde bulunmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler müteşebbis heyete aşağıdaki bilgileri içeren bir dosya ile başvuruda bulunurlar;

8. Başvuru dilekçesi, • Talep edilen arsa büyüklüğü, • İkametgâh belgesi ile varsa ticaret sicil belgesi, Türkiye’de yerleşik olmayan gerçek ya da tüzel kişilerin kendi ülkelerindeki Türkiye Cumhuriyeti temsilcilerince onaylı benzer belgeleri, • Varsa yaratılacak olan ithalat ve ihracat tutarları, • Yaratılacak olan istihdam,

9. Yapılmak istenen yatırımın üretimakış şeması ve açıklama raporu ile cinsi, üretim miktarı, kullanılacak su miktarı, talep edilen elektrik enerjisi, atık su, emisyon, katı ve tehlikeli atık kaynaklarını içerecek bilgiler ile beraber, söz konusu yatırım Türkiye’de ilk kez gerçekleştirilecek ise konu ile ilgili literatür bilgileri, • Daha önce başka bir yerde aynı yatırımının olup olmadığına ilişkin yazı ve belgeler.

10. Temel Vasıflar • Madde 92 : OSB de arsa tahsisi yapılması için gerekli temel vasıflar; • Yer seçiminin ardından Valiliğe yazılan talimat yazısında, sektör sınırlaması getirilmiş ise buna uygun olması, • Kuruluş protokolünde, ihtisas olarak kurulacağı belirtilen OSB’lerin sektör sınıflamasına uygun tesis olması, • Belli bir imalat programı bulunmayan tamirhane,depo, ambar,atölye olarak hizmet veren tesis olmaması,

11. Fabrika niteliği arz etmeyen ve küçük sanayi siteleri kapsamına giren küçük sanayici olmaması, • Kullanılan elektrik ve su miktarının OSB’nin sağlayabileceğinden fazla olmaması, • OSB'lerde kurulamayacak tesis tanımlamasının içinde olmaması.

12. Kurulamayacak Tesisler • Madde 93- Katılımcıların kuramayacakları tesisler: • Karma ve ihtisas OSB’lerde; • Rafineriler, gazlaştırma ve sıvılaştırma tesisleri, • Ham petrol rafinerileri, • Kömür veya bitümlü şistin sıvılaştırıldığı ve gazlaştırıldığı tesisler, • Sıvılaştırılmış petrol gazı dolum ve depolama tesisleri,

13. Çimento fabrikaları, beton santralleri, klinger üreten tesisler, • Sıvı ve gaz yakıtla çalışmak üzere kurulacaklar hariç, termik güç santralleri, • Nükleer güç santralleri ile diğer nükleer reaktörler, • Radyoaktif atıkların depolanması, bertarafı ve işlenmesi amacıyla projelendirilen tesisler ve benzeri radyoaktif atık tesisleri, • Nükleer yakıtların üretilmesi veya zenginleştirilmesi ile ilgili tesisler,

14. OSB’nin kendi katı atıklarını ve müşterek arıtma tesisinden çıkan çamurların berterafı için kuracağı yakma ve uzaklaştırma tesisleri hariç, çöp, toksik ve tehlikeli artıkların yakılması kimyasal yolla arıtılması, nihai depolanması veya araziye gömülmesi ile ilgili atık uzaklaştırma tesisleri,

15. Karma OSB’lerde ; • Parlayıcı/patlayıcı maddelerin üretildiği tesisler, • Petrokimya kompleksleri, • Tuğla ve kiremit fabrikaları , kömür yıkama kireç, alçı ve zımpara tesisleri, • Entegre şeker fabrikaları, • Gliserin , yağ asitleri, sülfürik asit, hidroklorik asit, klor ve benzeri kimyasal maddeler üreten yerler ile azot sanayi ve gübre fabrikaları,

16. Zirai mücadele ilaçları, insektisit, rodentisit, mollusilit ve benzeri üretim, depolama, ambalajlama tesisleri, • Asbest, asbest içeren ürünlerin işlenmesi veya dönüştürülmesi yapılan tesisler, • Selüloz ve selüloit üretim tesisleri, kağıt hamurundan her çeşit kağıt üretimi yapan tesisler, • Ham deri işleme, hayvan kesimi yapılan ve padok tesisleri, • Maya ve tuz üretim tesisleri.

17. OSB Müteşebbis heyeti, yukarıda belirtilen tesislerin dışında kurulmasında sakınca gördüğü diğer tesisler için Bakanlık görüşü alır.

18. Eskişehir Sanayi Odası Organize Sanayi BölgesiArsa Talep Formu

30. Başvuruların Değerlendirilmesi • Madde 94- Arsa tahsisi için yapılan başvurular müteşebbis heyet tarafından değerlendirilir. • Taleplerin uygun bulunması halinde, tahsis şartları ve tahsis edilen parsel ilgililere yazılı olarak bildirilir.

31. Sözleşme Düzenleme • Madde 95- Bakanlık kredisi kullanan OSB'lerde, bu kredi ödeninceye kadar Arsa Tahsis Sözleşmeleri aşağıdaki esaslar çerçevesinde düzenlenir. • Arsa tahsislerinde Bakanlık tarafından hazırlanan tip “Arsa Tahsis Sözleşmesi”nde belirtilen esaslar uygulanır.

32. Arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshası ilgili banka şubesine, bir nüshası Bakanlığa intikal ettirilir ve peşinatın bankaya yatırılmasıyla geçerlilik kazanır. • Arsa tahsis bedelleri, her OSB’nin tahmini proje maliyeti üzerinden müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler çerçevesinde yönetim kurulu tarafından belirlenir ve Bakanlığa bilgi verilir. Her yıl Bayındırlık ve İskan Bakanlığı müteahhitlik karne katsayısına göre eskale edilir.

33. Tahsis edilen arsanın geçici bedelinin tespitinde kamulaştırma bedelleri, altyapı, elektrik şebekesi, sosyal tesisler, arıtma tesisi ve benzeri diğer ortak tesis inşaatları gibi bütün yatırım bedelleri, kredi faizi, komisyon ve gider vergileri ile tüm masraflar tahmini olarak hesaplandığından, ileride OSB kuruluşu tamamlandığında katılımcının hissesine düşen oranda hesap edilecek miktar arsa satış bedeline ilave edilir.

34. Tahsis nedeni ile tahsil olunan meblağlar avans niteliğinde olup bu meblağlar arsa satışından alınacak olan peşinata dahil edilir. • Katılımcıların satış bedelinden kalan borcu ve tahsis bedelinden tahsil edilen meblağlar yıllar itibariyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığı müteahhitlik karne katsayısına göre eskale edilerek hesaplanır.

35. 5084 Sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun • Madde 5: Bedelsiz yatırım yeri tahsisi Bu Kanunun 2 nci maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde en az on kişilik istihdam öngören yatırımlara girişen gerçek veya tüzel kişilere; Hazineye, katma bütçeli kuruluşlara, belediyelere veya il özel idarelerine ait arazi veya arsaların mülkiyeti bedelsiz olarak devredilebilir. Üzerinde henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunan arazi veya arsalar da bu kapsamda değerlendirilir

36. Ancak organize sanayi veya endüstri bölgelerinde yer alabilecek yatırımlar için bu bölgelerde tahsis edilecek boş parsel bulunmaması şartı aranır. Devre konu taşınmaz üzerindeki kamuya ait bina ve müştemilatın devir tarihindeki bedeli, devir tarihini izleyen ikinci yılın sonundan başlayarak iki yıl içinde altışar aylık dönemler itibarıyla eşit taksitler halinde tahsil edilir. Bu bedel, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca binalar için arsa payı hariç hesaplanan vergi değeridir.

37. Devir konusu arazi veya arsaların, imar plânları yoksa, bunların imar plânları öncelikle yapılır. İstihdam edilecek işçi sayısına, yatırımın faaliyete geçmesi tarihinden itibaren beş yıl süre ile uyulması zorunludur. Devredilen arazi veya arsaların tapu kaydına; Hazinece, katma bütçeli kuruluşlarca, belediyelerce veya il özel idarelerince bedelsiz olarak devir olunduğu, devir amaç ve koşullarına, devir alan gerçek veya tüzel kişilerin uymak zorunda olduğuna dair şerh konulur.

38. Bu madde kapsamında belirlenmiş şartlara uyulmuş olması kaydıyla, talep üzerine, tapu kaydındaki şerh terkin edilir. Devredilen arazi veya arsa üzerindeki toplam yatırımın yarısından fazlasının tamamlanmış olması ve yatırımcının talep etmesi halinde, devredilen arazi veya arsanın rayiç bedeli tahsil edilerek tapu kayıtlarındaki şerh terkin edilir.

39. Yatırımcının, bu madde kapsamında belirlenen şartlara uymadığının veya öngörülen sürede yatırımın tamamlanmadığının tespiti halinde, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın taşınmaz, üzerindeki muhdesat ile birlikte Hazine, katma bütçeli kuruluşlar, belediyeler veya il özel idareleri adına kaydolunur.

40. Bu maddenin uygulanması ile ilgili istihdam, yatırıma başlama ve tamamlama süresi, devredilen taşınmazın teminat olarak gösterilmesi, miktar ve devir veya satış koşulları ile diğer usul ve esaslar, Bakanlar Kurulu kararı ile çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenir.

41. Bu Kanuna Göre; 36 İlde GSYH Miktarı 1.500 $‘ın Altında Olduğundan Bedelsiz Arsa Verilebilecek Durumdadır • Ayrıca 13 İlde Sosyo-Ekonomik Gelişme Gelişmişlik Endeksi Eksi Olan İller Bulunmaktadır. Bu İllerde de Bedelsiz Arsa Tahsisi Yapılabilir. • Bahsedilen 49 İlden Yalnız Artvin'de OSB Yok. Kalan 48 İlde Toplam 90 OSB Bulunmaktadır.

42. Ayrıca, Geri Kalmış Yöreler Kapsamında Olup Ekonomik Durumu Yukarıdaki Kriterlere Uymayan 4 İlde de Diğer Teşviklerden Faydalanmamalarına Rağmen Bedelsiz Arsa Tahsisi Yapılabilecektir. • Bu İller; Zonguldak, Karabük, Samsun Ve Kırıkkale'dir. Bu İllerde de 9 OSB Vardır.

43. 5084 Sayılı Kanun OSB'ler İçin Bedelsiz Arsa Tahsisini OSB Yönetiminin Kararına Bağladı. Bu Sebeple OSB'ler Bedelsiz Arsa Vermeyip “ALT YAPI KATILIM BEDELİ” Adı Altında Tahsil Ediyorlar.

44. SÖZLEŞME TİPLERİ Eskişehir Sanayi Odası Organize Sanayi Bölgesi’nde 2 Tip Sözleşme Bulunmaktadır. • Ön Sözleşme • Satış Vaadi İle Taksitli Arsa Satış Sözleşmesi Bu sözleşmeler kısaca şu başlıklardan oluşmaktadır.

45. ÖN SÖZLEŞME • TARAFLAR • KONU • BAŞVURMA • ARSA YERİ VE YÜZÖLÇÜMÜ • OPSİYON YATIRMA SÜRESİ VE KOŞULLARI • YERLEŞİM PLANI VE AVAN PROJELER • ARSA SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN İMZALANMASI

46. ÖN SÖZLEŞME • CEZAİ ŞART • HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER • SÖZLEŞMENİN EKLERİ • SÖZLEŞME MADDELERİNDE ÇELİŞKİ • ANLAŞMAZLIKLARIN HALLİNDE YETKİLİ KURUL • İSTEKLİ’NİN KANUNİ ADRESİ • SÖZLEŞMENİN DÜZENLENMESİ

47. SATIŞ VAADİ İLE TAKSİTLİ ARSA SATIŞ SÖZLEŞMESİ • TARAFLAR • KONU • ARSA YERİ VE YÜZÖLÇÜMÜ • BEDEL • ÖDEME ŞEKLİ • Ödeme Programı • Kat’i Satış ve Tapuda Devir ve Ferağ Tarihi • Taksitlerin Zamanında Ödenmemesi Halinde Uygulanacak Cezai Şart ve Diğer Müeyyideler

48. SATIŞ VAADİ İLE TAKSİTLİ ARSA SATIŞ SÖZLEŞMESİ • HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER • BAŞKALARINA DEVİR • SATICI’YA GERİ VERME • ALICI’NIN HİZMETLERDEN YARARLANMA HAKKININ KALDIRILMASI • MEVZUATA UYMA ZORUNLULUĞU

49. SATIŞ VAADİ İLE TAKSİTLİ ARSA SATIŞ SÖZLEŞMESİ • SÖZLEŞME VE EKLERİNDE ÇELİŞKİ • BU SÖZLEŞMENİN KAYIT VE TESCİLİ • ANLAŞMAZLIKLARDA YETKİLİ KURULUŞ • SÖZLEŞME İLE İLGİLİ HARCAMALAR • SÖZLEŞMENİN DÜZENLENMESİ

50. TEŞEKKÜRLER